2024.01.25

リースバックとリバースモーゲージの違いについて解説します!

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リースバックとは?

リースバックとは何か?

リースバックは、住宅を売却しながらもその場所に居住し続けることが可能なサービスです。これは、自宅を売却し資金を得る一方で、売却後も賃貸としてその住宅に住むための制度です。過去には主に法人をターゲットとして提供されることもありましたが、最近では個人向けの提供も増えてきており、その知名度は急上昇しています。基本的に、不動産の「売却」と「賃貸」を組み合わせたシンプルな仕組みですが、売却した不動産の新所有者が賃貸の大家となる点が独特です。

リバースモーゲージって?

リバースモーゲージは、住宅を担保として金融機関に提供し、その価値に基づいて「融資上限額」が設定され、その範囲内で金融機関からの融資を受けることができるサービスです。このサービスでは、物件の所有者が亡くなった後に、該当の不動産が売却され、その売却額で借り入れを一括で返済することが一般的です。1980年代から存在しており、高齢化社会や公的年金の問題を背景に、高齢者の生活資金確保策として導入されました。自治体や金融機関が提供していますが、サービスにはいくつかの条件や制約があるので、利用する前にしっかりと確認しておくことが重要です。

リースバックとリバースモーゲージの比較

リースバックは不動産の「売却」と「賃貸」を組み合わせた取引形態です。この取引により、自宅などを売却することで、その所有権はサービス提供会社に移転します。この所有権の移転により、売却から得た資金を一時的に手に入れることができます。その後、利用者は「定期建物賃貸借契約」の形で、売却した物件を賃貸として使用することができます。

一方、リバースモーゲージは自宅を担保にして「融資」を受ける金融サービスです。こちらでは、物件の所有権は元の所有者に残ったままで、その代わりに物件を担保に融資を受けることになります。この制度において、返済は将来的に必要となりますが、基本的には所有者の死後に物件を売却し、その売却額を返済に使用することが一般的です。利息の支払いだけが必要となるため、現金出力は比較的少なくなりますが、融資の限度額や金利を考慮して適切な判断を行う必要があります。

リースバックとリバースモーゲージは、不動産を活用して資金を得るための二つの独特なアプローチですが、所有権の移転や利用のタイミングに違いが見られます。

リースバックでは、お持ちの自宅をサービス提供者に売却し、その後も同じ物件に賃貸として居住し続けることができる特徴があります。この取引の際、所有権は直ちにサービス提供者に移転しますが、それと同時に売却金を一度に受け取ることができるのが大きな利点です。

一方、リバースモーゲージは、自宅を担保として金融機関から資金を借り入れる形をとります。こちらでは契約の段階で所有権は移転しないものの、将来的に、たとえば所有者が亡くなった場合に物件が売却され、その収益で借入金が返済される形となります。

リースバックの魅力は、多岐にわたる不動産タイプに対応可能であり、得られた資金の使用目的に特に制限がないことです。ただ、所有権が直ちに移転すること、すべての不動産がリースバックの対象となるわけではない点は注意が必要です。

対照的に、リバースモーゲージの利点は、契約時点での所有権の移転がなく、安定した金融機関が主体となって提供されることにあります。しかしながら、融資の用途が限られる、利用条件が厳格である、適用可能な物件に一定の制約があるといったデメリットも考慮すべきです。

それぞれのサービスを選択する際は、その特性や長所・短所をしっかりと把握し、自らの状況や将来設計に合わせて最適な選択をすることが肝心です。

改めて違うポイントをまとめると、以下の3つが挙げられます。

資金の範囲

 両サービスともに、取得できる資金には上限があります。リースバックでは売却した物件の価格とその後の家賃、リバースモーゲージでは融資の上限や金利を事前に検討し、それに基づいて将来の収支計画を策定することが重要です。

提供条件の違い

ここで紹介している「リースバック」や「リバースモーゲージ」の特性は一般的なものであり、サービスを提供する企業や金融機関によっては、利用条件やサービス内容が異なる場合があります。したがって、具体的な条件やサービスの詳細については、直接サービス提供者に問い合わせることが最も確実です。

サービスのバリエーション

例えば、「リースバック」において、一部の提供者では賃貸として住むことができる期間が2年や3年と制限されている場合がある一方で、他の提供者ではより長期的な利用が可能な場合も考えられます。また、「リバースモーゲージ」に関しても、月々の年金として受け取る方式の他に、一度に一定額を受け取る方式がある場合もあります。

最終的には、ご自身の資産や将来の生活設計、目的に合ったサービスを選ぶためには、上記のポイントを考慮しながら、複数のサービス提供者との相談を行うことがおすすめです。

リースバックのメリット

自宅を手放しても資金を手に入れながら、引っ越しの心配や新居を探す手間がないのは心強いですね。さらに、契約の内容次第で、後に再度買い取るチャンスがあるかもしれません。また、周りの人々に売却したことが露見しない点もポイントです。従来の売却手段と比べ、資金の確保が迅速に進むのも魅力的です。一般的な家の売却では、売り出しから成約まで相当の時間がかかることが多いです。潜在的な買い手が現れても、詳細な条件の調整で話が流れることも珍しくありません。

しかしながら、リースバックならば、面倒な交渉を回避し、短期間で売却を終えることができます。カードローンや消費者ローンでの大きな借金があっても、リースバックは選択可能です。リースバックは、金を借りる行為とは異なり、資金利用の自由度が高い。そのため、住宅ローン以外の債務の返済に使うこともできますし、月々の不動産関連の固定経費が削減される点もメリットの一つです。売却から得た金で債務を返済するため、住宅ローン返済の必要がなくなります。固定資産税や共益費、修繕予約金といった出費も発生しなくなります。

相続の問題を円滑にする可能性も考えられます。自宅を現金に変えることで、遺産の分配がスムーズに進むでしょう。自身の逝去後のトラブルを未然に防ぐことが可能となり、また、相続税などの支払い資金も手当てできます。

リースバックのデメリット

家のローンや様々な税金などの固定的な出費が減少することは確かですが、新たに家賃という負担が加わることを見過ごしてはなりません。さらに、リースバックの家賃は、近隣の相場に比べて高めに設定されることが多いので、契約前に家賃が過度に高いかどうかの確認が不可欠です。通常の不動産の売却と比較すると、取得価格が低くなるケースが散見されます。

もちろん、住宅ローンの支払いができず、競売となるよりはまだマシな価格がつくことが多いものの、期待していた金額より低いオファーが来ることも考えられます。

家の所有権が移転し、第三者が新たな所有者となるため、これに伴う不都合が生じる場合も考慮が必要です。例として、契約での買い戻しの約束にも関わらず、他の買主に不意に売却されたり、家賃の引き上げが行われたりするリスクも無視できません。

また、住宅の売却金が残債を超える場合、リースバックの利用が難しくなることも想定されます。住宅ローンを組む際、住宅には抵当権が設定されるため、完済するまでその権利を取り消すことが困難な場面があるでしょう。

要するに、抵当権を有する債権者が売却を許可しないケースが考えられるのです。

リースバックの方が優れている?4つのポイントをご紹介

リースバックがリバースモーゲージよりも優れていると感じる4つのポイントを挙げます。

①利用のしやすさ

リースバックは、実質的には不動産の取引ですから、信用審査の拒否は一般的にはありません。老若男女、年齢や収入に関係なく、自宅を保有していれば利用が考えられます。

対照的に、リバースモーゲージは担保となる家を利用した融資のため、審査基準が厳格です。年齢や収入に基づく制約が存在し、条件を満たさないと申し込みが難しいことも。

②負債やローンを解消できる

リースバックを選択することで、住宅ローンが残っていても売却代金から返済が可能となります。ただし、売却代金がローンの残高を上回ることが前提です。

その一方で、リバースモーゲージを利用する場合、借りたお金の返済が必要です。そして、利息が変動するため、返済金額も変動するリスクがあります。

③遺産問題の簡素化

リースバックを利用すれば、持ち家を現金に変えることで、遺産の分割がスムーズに行えます。特に複数の相続人が存在する場面で、このアプローチは相続トラブルの予防に役立ちます。しかし、リバースモーゲージを選択すると、家の売却が必要になった際、返済額が売却代金を上回るリスクが考えられます。

④所有のリスクが無くなる

リースバックで自宅を取引すると、家の所有に関わるリスクがサービス提供者に移転します。これにより、自宅の維持・管理にかかるコストや、災害によるダメージに関するリスクを避けることが可能です。反対に、リバースモーゲージの場合、所有のリスクは変わらず、修理やメンテナンスに関する出費が継続します。資金の調達も可能ですが、その結果として返済負担が増加する点に留意が必要です。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ異なる特長と利点を持っています。特に利用の手軽さ、相続のシンプルさ、そして家のリスクを他者に移すことが可能な点では、リースバックが上回っています。老後の安定した資金源を確保しつつ、現在の住まいに住み続けたいと考えている方にとって、リースバックは非常に魅力的な方法と言えるでしょう。

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