2024.01.25

不動産リースバックについてわかりやすく解説します!

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リースバックは、現在の住宅を活用して資金を得る手段の1つです。この方法では、自宅を売り渡し、売却金を受け取った後で、新たに購入者(多くの場合リースバックを専門に行っている事業者)と賃貸の契約を締結します。これにより、住み慣れた自宅に引き続き居住することができます。以下のような事情を持つ方にとって、リースバックは役立つ方法となり得ます。

リースバックとは?

以下のような事情を持つ方にとって、リースバックは役立つ方法となります。

  • 住宅ローンの支払いが厳しく、引っ越しをせずに現在の住まいに留まりたい
  • 老後の生活資金が足りず、住み慣れた家を手放したくない
  • 大きな出費が予想されるが、住居を変えたくないため通常の家の売却が難しい

しかし、自らの住まいを手放す重要な決断であるため、事前に検討しておくべき点がいくつか存在します。この記事では、住まいのリースバックの具体的な仕組みやその利点、そして注意すべき点を深堀りしていきます。

リースバックという手法は、「セール・アンド・リースバック」とも称され、以下のような流れとなります。

  • 居住者が自宅をリースバック専門の事業者に売却。
  • 事業者が売却金を一括で支払う。
  • 元の所有者と事業者が賃貸契約を締結し、前所有者は家賃を払いつつもとの住宅での生活を継続。

この仕組みにおける購入者は、リースバックを主な業務とする事業者や不動産関連の会社、金融機関などとなります。彼らの目的は、購入した物件を資産として利用することで利益を追求することです。このため、リースバックによる住宅の買取額は市場価格に比べて少し低く設定されることが一般的です。

リースバックを利用すると、資金は比較的短期間で手に入れることができます。その他にも、家の所有権を放棄することにより、固定資産税や保険料の支払い義務がなくなるという利点があります。

一方、「リース」と「レンタル」は、よく似た印象を受ける言葉ですが、実際の内容は異なります。リースは、機器や物件を長期間利用するための契約です。対照的に、レンタルは、短期間の利用を目的とした契約を指します。

リースバックの主なメリット

自宅を手放しながらも住み続けられる

リースバックの一番の魅力は、物件を売却した後でも、変わらずその住宅に住み続けられる点です。

通常の不動産取引では、買主に所有権が移転する際に、現住者は退去しなくてはなりません。この場合、新しい住まいを探すための諸費用、如何に礼金、仲介手数料、引越し費用など、多額のコストが発生します。

加えて、同じ地域で新しい賃貸物件を探す場合、近隣住民からの質問や気になる視線があるかもしれません。

しかし、リースバックを選ぶことで、引越しの必要がなく、住環境を維持しながら、ご近所との関係も変わらずに過ごせます。

経費の削減が期待できる

住宅の所有者として、固定資産税、都市計画税、修繕費、火災保険料などの定期的な出費があります。リースバックを利用することで、これらの経費が不要となります。

一方で、賃貸として住むための敷金や、家財の火災保険料などの初期費用が発生しますが、毎月の固定費は家賃のみとなるため、全体的な経費負担は軽減される可能性が高いです。

所有に伴うリスクから免れる

不動産所有には、さまざまなリスクが伴います。自然災害や経済的な要因による価値低下、金利変動などのリスクが考えられます。リースバックを利用すれば、これらのリスクから自由となり、安心して住むことができます。

即時的な現金化が可能

不動産を市場で売却する際には、適切な買主を見つけるまでの時間や、手続きにかかる時間が不確定です。しかし、リースバックでは、専門の事業者が買い取るため、スムーズに現金化が進行します。

老後の資金や緊急資金の調達に最適

リースバックは、特に老後の資金確保や緊急の資金調達に適しています。長く住み慣れた家を手放すことなく、資金を得ることができます。

また、得た資金の使用用途は自由であり、老後の生活費やその他の必要経費に使えます。

住宅ローンの返済の懸念が払拭

住宅ローンの返済が長期にわたるため、収入の減少や突発的な出費が生じると、返済が難しくなることがあります。リースバックを利用することで、これらの懸念を払拭し、安定した住環境を持続できます。

将来的な買い戻しの可能性

一部のリースバック契約には、「買戻し特約」という項目が含まれており、条件を満たせば、再びその住宅を購入することができる場合があります。ただし、契約内容や期間、条件をしっかりと把握して、計画的に進める必要があります。

自宅売却時の注意点

自宅を売却した場合、新たな住居を確保する必要があります。住み替えや新しい住まいの購入に時間がかかる場合、間に合わせる必要があります。また、市場変動のリスクも考慮する必要があります。 不動産市場は変動があります。売却タイミングによって、物件の価値が上下する可能性があるため、慎重な計画が必要です。

不動産の売却には手数料や税金がかかります。これには不動産エージェントの手数料、譲渡所得税、登記手数料などが含まれます。 自宅を長期間保有していると、経年劣化や修繕が必要になり、物件の価値が低下することがあります。売却前に修繕やアップグレードを行うことが賢明ですが、追加の費用がかかります。

自宅を売却すると、住環境が変わることになります。新しい住まいが以前のように快適であるか、通勤や生活環境に変化があるかもしれません。自宅は思い出の詰まった場所であることが多く、売却は感情的な負担を伴うことがあります。新たな住まいへの適応や別れについて考える必要があります。

不動産の売買契約は複雑で、法的なコンプライアンスが必要です。契約書の詳細を理解し、専門家の助けを借りることが大切です。 自宅を売却することで、資産の一部を失うことになります。これは将来の資産状況に影響を与える可能性があります。不動産の売却は時間がかかることがあります。市場状況や物件の魅力に依存するため、即座に売却できるわけではありません。

これらのデメリットや注意点を考慮しながら、不動産を売却する際には慎重に計画し、専門家のアドバイスを受けることが重要です。自身の状況や目標に合わせて、最善の決定を下すことが大切です。

リースバック以外の資金調達方法は?

不動産を活用した融資: 不動産担保ローン

不動産担保ローンは、所有する不動産を資産の担保として金額を借り入れる制度を指します。この方法での借入れには、資金の使用目的の制約が存在しません。リバースモーゲージが一般的に3〜4%の金利を提示しているのと比較し、不動産担保ローンはやや高い金利を要求されることが多いです。

具体的には、取引する金融機関や提供条件により、金利は1%から15%程度の間で変動します。その金利は、担保の不動産の質や状態、借入の額や期間などにより変わります。ただし、一般のカードローンのような無担保融資と比較すると、不動産担保ローンの方が、担保が存在することで低めの金利設定となる点が特色です。

リバースモーゲージと不動産担保ローンを比べると、後者は返済期間が比較的短いことが多いです。一般的な返済スタイルとしては、「元利均等返済」や「元金均等返済」が採用されており、元金と利息を含めて毎月定額で返済する形となります。これにより、リバースモーゲージと比べて、月々の返済額は高めに設定されます。しかしながら、融資可能な金額は不動産担保ローンの方が多く、また、物件の価値の再評価が求められることは少ないです。

ただ、注意が必要な点として、不動産担保ローンの返済が困難になった場合、担保として設定されている不動産が法的に差し押さえられ、強制的にオークションでの売却が進行するリスクが存在します。

自宅を活用した融資方式:リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、住宅を担保に資金を借りる融資制度の一つです。この方法の特徴は、利用者が生涯を終えるか、契約期間が終了すると、利用者自身あるいは相続人が資金を返済する点です。この時、手元に十分な資金がなければ、担保となっている住宅の売却で返済を果たします。

リースバックとリバースモーゲージの大きな共通性は、既存の住まいに住みつつ、一定の資金を得ることができることです。しかし、リースバックは住宅を売ることで資金化するのに対し、リバースモーゲージは住宅を担保として資金を借りる形となります。

リバースモーゲージは、実質的に不動産担保の融資商品として位置付けられ、特に老後の資金調達を考慮して、住宅の売却を避けたいと願う人々に利用されることが多いです。多くの金融機関では、リバースモーゲージからの資金の使途には自由度が高いものの、一部の機関では使途の制限や確認を求めることもあるため、事前の確認が必須です。

リバースモーゲージを利用すると、返済が毎月求められますが、その返済内容は利息のみとなり、元金は契約の終了や利用者の逝去の際にまとめて返済する形を取ります。

この制度を利用する際の注意点として、家を担保にしているため、返済ができない場合は、相続人として子どもたちに家を引き継ぐことが難しくなります。しかしながら、最近では、利用価値があるにも関わらず使用されていない空き家が増加しているため、リバースモーゲージは現代の状況に適した手段と見なされています。

また、リバースモーゲージを利用するためには、全ての相続人の同意が不可欠であり、融資の限度額も物件の評価額に依存するため、希望する額を借りられない場合や融資が完全に不可能なケースも考えられます。

まとめ

いかがでしたか?リースバックという方法は、自分の住んでいる家を売却しても、そのまま住み続けることができるので、最近では話題になっています。慎重な計画と専門家のサポートが必要ですので、まずは一度お気軽に相談してみましょう。

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