2024.01.25

不動産リースバックとは?メリットやデメリットについて解説!

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不動産リースバックとは

リースバックは主に資金の確保を目的として選ばれる手法で、自分の住宅を売却した後、再びその住宅を賃貸として借りるシステムです。これは、自宅を「売る(Sell)」動きと、その後「賃貸として(Lease)」住む動きから、「セールアンドリースバック」とも呼ばれます。

このサービスは、不動産業者や金融会社が提供しており、彼らを介して自宅の売却およびリースが行われます。特定の契約では、後で売却した住宅を再購入するオプションも考えられます。

リースバックは、所有している住宅を効果的に活用するメリットがありますが、大きな価値を持つ自宅を取り扱うため、十分な検討と判断が不可欠です。なぜリースバックを選択するのか、目的を明確にし、計画的にアプローチすることが重要です。

リースバックと不動産担保ローンの違いは?

リースバックと不動産担保ローン、どちらも自宅を活用して資金を調達する方法ですが、その仕組みや利用シーンに違いがあります。

不動産担保ローンは、自宅などの不動産を担保として金融機関から融資を受ける仕組みです。この場合、所有権は移動しません。ただし、返済ができなくなった場合には、担保として提供した不動産が売却される恐れがあります。

対照的に、リースバックは自宅を不動産会社などに売却し、その後、同じ家を賃貸として借りる手法です。この際、所有権はリースバック会社に移転します。

要するに、リースバックと不動産担保ローンの主な違いは「自宅の所有権」にあります。リースバックでは売却することで所有権が移動しますが、不動産担保ローンでは自宅の所有権はそのままに融資を受けます。

また、資金の調達方法も異なります。リースバックは売却した自宅の金額を資金として手に入れ、以後は家賃を支払います。一方、不動産担保ローンでは、金融機関から受けた融資を返済していく形になります。

これらの違いを理解し、それぞれのメリットやデメリットを考慮して、自分のライフスタイルや資金需要に最適な方法を選択することが重要です。

リースバックを検討するタイミング

リースバックとは、自宅を売却しつつ、その後も同じ場所を賃貸として住み続ける仕組みです。それでは、リースバックの検討や利用に適したシチュエーションを見てみましょう。

生活の安定資金を欲する際

老後の生活資金を確保したい、あるいは生活費への不安を解消したい場合、リースバックを利用することで資金を得ることが可能です。この選択は、新しい場所に移転する手間を省きつつ、安心して生活を継続できます。

住宅ローンの負担を軽減したい場合

リースバックによる資金調達で、住宅ローンの返済を済ませることが考えられます。ただし、売却後は家賃が発生するので、ローン返済とリースバック後の家賃の適正さを比較検討することが大切です。

相続問題の前提として

自宅は価値ある資産として考えられますが、それに関する相続に際する紛争を避けたい場合、リースバックで自宅を現金化し、相続資産として均等に分配する方法が考えられます。

住居を変更したいとき

新しい家に移住したいと考えているが、そのための資金を確保したい場合、リースバックが適しています。さらに、新しい家探しや移転の準備期間中、現在の住居を継続して利用できるため、一時的な住居を探す手間が省けます。

これらのシチュエーションでは、リースバックが資金の確保や生活の安定に役立つ選択となり得ます。しかし、大きな資産である自宅を取引の対象とする際は、細心の注意を払い、適切な情報収集と慎重な判断が求められます。

不動産リースバックのメリット

リースバックという方法を活用すると、自宅を売却しつつその場所に住み続けることができるという利点があります。では、リースバックの具体的なメリットを3つ紹介します。

引越しの必要がない

自宅を手放す場合、通常は新しい住居を探す手間や引越し作業が必要となりますが、リースバックの場合はそのような手間が生じません。現在の生活基盤や環境を維持できることは、日常生活の変動によるストレスを減少させるメリットと言えます。さらに、周囲の人々に自宅を売却したことを気づかれることなく、生活を続けることができるのも大きな利点です。

住宅の維持関連のコストやリスクを削減

自宅を所有していると、固定資産税や修繕費などさまざまな経費が発生します。しかし、リースバックを行うと、多くの場合、これらの維持管理は業者の負担となるため、経費を削減できます。また、自然災害などで住宅にダメージが発生した場合のリスクも業者が負担します。ただし、リースの契約内容によっては一部コストが住民の負担となることもあるので、契約内容の確認は欠かせません。

迅速な資金調達が可能

通常の住宅売却の場合、買い主を見つけることや手続きに時間がかかり、売却から実際に資金を手にするまでに数か月を要することも少なくありません。しかし、リースバックは専門の業者が迅速に一括で購入するため、短期間で資金を得ることができます。これは、緊急の資金調達が必要な場合などに非常に有利です。

これらのメリットを理解した上で、リースバックが自身の状況やニーズに合っているかを検討することが重要です。

不動産リースバックのデメリット

リースバックの注意点

リースバックは資金を手に入れる上で一つの手段として活用されますが、利点ばかりではなく、様々な側面を考慮する必要があります。以下、リースバックの主なデメリットを3つご紹介いたします。

売却価格が低めに設定される

リースバックを行う際の売却価格は、業者の利回りを重視して査定されるため、一般の市場価格と比べて安くなる可能性が高いです。これは、業者が将来的な家賃収入を考慮して査定を行うためです。また、高い売却価格を提示された場合、それが高い家賃に繋がる可能性もあるため、全体のコストバランスをよく吟味する必要があります。

毎月の家賃の支払い義務

一度リースバックを行うと、自宅は賃貸物件として扱われるため、毎月の家賃の支払いが必須となります。この家賃は、リースバックの売却価格やエリアの相場、物件の条件などによって異なりますが、高すぎる家賃は家計への影響を懸念しなければなりません。したがって、リースバックを行う前に、しっかりと家賃の見積もりを取得し、予算を計画することが必要です。

契約期間が一定であり、更新は保証されていない

リースバックの多くは「定期借家契約」として結ばれるため、契約期間が一定です。契約期間が終了すると、賃貸の更新が自動的に行われるわけではなく、業者との新たな合意が必要となります。更新時に条件が合わなければ、契約を更新できず、住居を探す必要が出てきます。したがって、契約を結ぶ際は、契約期間や更新時の条件などを十分に確認することが求められます。

リースバックを検討する際には、これらのデメリットも合わせて考慮し、自身のライフスタイルや経済状況に合った選択を行うことが重要です。

リースバックで後悔しないためには?

リースバックは資金調達の手段の一つとして選択されることが多いですが、自宅という価値ある資産を売却する重大な決断には様々なポイントが影響します。後悔のないようリースバックを行うためには、以下の2つのポイントを特に意識することが重要です。

契約内容を詳細に把握する

リースバックを行う際には、契約書の内容を徹底的に読み解くことが必須です。具体的には、売却価格、家賃の金額、賃貸の契約期間、契約の形態(例:定期借家契約や普通借家契約)など、日常生活や将来の生活設計に関わるポイントを確認します。もし、将来的に家を買い戻す可能性を考えている場合、そのための特約や条件が契約に盛り込まれているか、また、第三者への売却に際しての制約や条件なども十分に確認しておくべきです。

売却価格と家賃を将来を見据えて決定する

リースバックを行うと、売却から得た資金と引き換えに、家賃を毎月支払う義務が発生します。このため、売却価格と家賃は、リースバック後の生活を大きく左右します。適正な売却価格や家賃の設定を行うためには、地域の不動産市場の相場を調査し、複数のリースバック業者から見積もりを取得して比較検討することが有効です。この過程で、自身の生活費や収入、将来のライフプランを考慮し、長期的な視点で適切な価格設定を行うことが重要です。

リースバックを行う際には、短期的な視点だけでなく、中長期のライフプランを踏まえた上で、しっかりとした情報収集と計画を立てることが後悔しないキーとなります。

リースバック後は、物件への大幅なリフォームや改築が制約されることが多いです。

契約期間の確認

リースバックの賃貸契約には期間が設定されることが多く、契約終了後の更新が難しい場合もあるため、契約内容をよく確認することが重要です。

修繕費の負担

リースバックでは、通常の賃貸とは異なり、特定の修繕に関しては借主の負担となることがあるので、契約時に詳しく確認することが必要です。

長期的な視点

リースバックは短期的な資金調達の手段として有効ですが、長期的な生活設計や資産計画の観点からも検討することが重要です。

これらの点を十分に理解し、リースバックを利用する際のメリットとデメリットを総合的に判断することが必要です。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージは、それぞれ異なる特長と利点を持っています。特に利用の手軽さ、相続のシンプルさ、そして家のリスクを他者に移すことが可能な点では、リースバックが上回っています。老後の安定した資金源を確保しつつ、現在の住まいに住み続けたいと考えている方にとって、リースバックは非常に魅力的な方法と言えるでしょう。

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