2024.01.26

初心者向け解説!「家を売る」ってそもそもどうしたらいいのか?

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今回は「家を売る」時の基本的なことについてまとめた記事です。

「そもそも家ってどうやって売るの?」

「家を売るにはどんな流れになるのか分からない」

「書類やお金は何がいつ必要?」

など、不動産初心者の方向けに分かりやすく解説していきます。

「最近家を売ることに興味が出てきたけれど全然わからない」

という方はぜひ参考にしてください。

家を売る方法は「仲介」「買取」「リースバック」の3つ

家を売る方法には、

不動産仲介

不動産買取

リースバック

の3つがあります。

以下で解説を見てみましょう。

不動産仲介

1つ目は「不動産会社と媒介契約を結び、売り手が仲介手数料を支払うことで家の買い手を探してもらう」方法です。

不動産情報サイトなどで宣伝することで多くの人の目につくため、買い手が見つかりやすいことが特徴です。

また、買い手が現れた場合のさまざまな事務作業も任せられます。

仲介手数料を払う分、時間や手間を省けます。

不動産買取

2つ目は、不動産会社が物件を購入する方法です。

不動産会社に直接売るためこちらも買い手が見つかりやすいことが特徴です。

しかし、不動産仲介よりも売却価格が安くなる傾向にあります。

リースバック

3つ目は、自宅を不動産会社へ売却した後も、賃貸借契約を結ぶことで家賃を払いながらそのまま自宅に住み続けるという方法です。

後に買い戻せることも特徴で、近年注目が高まっている不動産サービスです。

「まとまった資金が欲しいけれど、今の自宅に住み続けたい」という方は、ぜひ検討してみてください。

家を売るまでにはどんな流れがあるのか解説

家を売るまでには、大体以下のような流れがあります。

  • 不動産会社に査定してもらう
  • 自分で相場を調べる
  • 不動産会社と媒介契約を結ぶ
  • 家を売り出す
  • 売買契約を結ぶ
  • 家を引き渡す
  • 確定申告する

以下で詳しく見てみましょう。

不動産会社に査定してもらう

査定方法には「訪問査定」と「机上査定」があります。

  • 机上査定(簡易査定)・・・現場調査をせずにデータなどから算出する方法
  • 訪問査定・・・机上査定のデータを踏まえたうえで、現地調査して算出する方法

どちらの査定方法も基本的にはネット上から依頼可能です。

また、査定時には1社だけでなく複数の会社に依頼しましょう。

複数の会社に依頼することで、より正しい家の相場を知れるからです。

複数の会社を一括査定するには、以下のようなサイトから依頼してみてください。

  • SUUMO
  • LIFULL HOME’S
  • イエウール

自分で相場を調べる

査定結果を待つ間、自分でもできることを進めましょう。

ネット上のシミュレーターを使って家の相場を調べることで、いくらで売ればいいのか自分の基準を形作れるからです。

シミュレーターには以下のようなサービスを使ってみてください。

  • オウチーノ
  • イエウール
  • すまいステップ

不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果が出たら、売却活動をサポートしてほしい不動産会社を選びます。

その会社と媒介契約を結ばなければならないため、慎重に選びましょう。

媒介契約・・・宅地建物取引業者(不動産仲介会社)が、不動産を売却しようとする人or売買の当事者の双方との間で締結する契約です。不動産売却を正式に依頼するには、不動産仲介会社と媒介契約を必ず結ばなければなりません。

媒介契約の種類の違いについては、

5.「確定申告は必要?」家を売る前と後に注意すべきこととは

の「媒介契約の種類を選ぶ」の項目で詳しく解説していますので、確認してみてください。

不動産買取の方法を取る場合は、ここまでの流れで終了となります。

家を売り出す

ここからやっと家の売却活動が始まります。

仲介ですと、売り出し〜売却まで3〜5カ月ほどかかります。

購入希望者を集めるための事務作業をするのは不動産会社ですが、希望者が現れた際には売り手は内覧の対応をしなければなりません。

契約内容を精査して売買契約を結ぶ

購入意思が強い購入希望者が現れたら、不動産会社を通じて購入申込書が送付されます。

それには値引き交渉・引き渡し時期などの条件交渉が記載されてあるため、その交渉が完了したら売買契約ができます。

売買契約は、不動産会社の立ち会いのもと買主/売主の双方が契約内容を確認し、署名押印すると成立します。

一般的に記載される条件の他にも、買主と相談して決めた細かい内容も記載されます。

もし口頭で話した内容がその契約書に記載されてなければ、後々トラブルへとつながってしまいます。

契約書の内容は隅々まで目を通して、双方の認識のズレがないことを確認しましょう。

家を引き渡す

引き渡しと決済は、売買契約で定められた日に行われます。

もし、この時に住宅ローンが残っているならば、完済しなければなりません。

  • 売主
  • 買主
  • 不動産会社
  • 金融機関の担当者

この4者立ち会いのもと決済が完了します。

そうすると、同日に家が引き渡されます。

確定申告する

不動産を売って得た利益には税金が課せられます。

その場合、売却した次の年の2月16日〜3月15日の間に確定申告を行わなければなりません。

確定申告についての詳細は、

5.「確定申告は必要?」家を売る前と後に注意すべきこととは

で触れている「確定申告をする」の項目をご確認ください。

家を売るために必要な種類はたくさん!早めの準備が安心

家を売るまでには20種類以上もの書類を準備しなければなりません。

先にいつ・何が必要なのか知っておき、早めの準備を心がけましょう。

いつ必要か書類の種類何の書類か
査定〜 家を売る時登記権利書 or 登記識別情報不動産の所有者を明確にするため
査定  確定測量図、 境界確認書隣接する土地の所有者と その境界を明確にするため
登記簿謄本土地の面積、建物の構造、 所有権などが記載
地積測量図法律で定められた方法で作られている
建物図面建物の敷地と位置関係が記載
公図土地の形状、位置などを表している
購入時の売買契約書物件を取得するのに どのような条件で購入したかを記載
重要事項説明書物件の権利や条件などの重要項目が記載
建築設計図書建物の設計図
住宅性能評価書、 単身診断報告書建物の性能や安全性を評価
固定資産税通知書 or 固定資産評価証明書その年の固定資産税の税額や、 不動産の価格を記載
リフォーム実績がわかる書類リフォームした箇所や時期がわかるもの
管理費・修繕積立金の記載書類管理費、修繕積立金の金額がわかるもの
  家を売る時固定資産税通知書その年の固定資産税の税額が記載
本人確認書類運転免許証、マイナンバーカードなど 本人を証明するもの
実印売却者本人の実印
印鑑証明書各市区町村で登録している印鑑の証明書
マンションの管理規約マンションに住むにあたっての規約
総会議事録年に1度の総会の議事録
長期修繕計画マンションの長期的な 修繕計画に関する情報
管理に関わる重要事項調査報告書マンションを購入するにあたって、飼い主に説明する内容がまとめられたもの
建築確認済証建物を工事する前に、その計画が 建築基準法に適しているか証明する
検査済証建物が建築基準法に沿って 建てられたことを証明する

買う時だけじゃない!家を売るのにもお金がかかる

不動産は買う時だけでなく、売る時にもお金がかかります。

何にいくらくらいお金がかかるのか知っておかないと、キャッシュフローが崩れてしまうので、しっかり把握しておきましょう。

  • 仲介手数料・・・仲介する不動産会社への手数料。売却価格の3%ほど。
  • 司法書士報酬・・・登記を司法書士に依頼した場合の報酬。4〜6万円ほど。
  • 印紙税・・・売買契約書に貼る印紙代。2〜3万円ほど。
  • 登録免許税・・・抵当権抹消にかかる税金。1万ほど。
  • 譲渡所得税・・・売却益にかかる税金。最大3,000万円まで控除される。
  • リフォーム費用(行った場合)
  • 清掃費(行った場合)

「確定申告は必要?」家を売る前と後に注意すべきこととは

家を売る前

媒介契約の種類を選ぶ

媒介契約は、

「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」

の3種類に分かれます。

売却する物件や目的に合った媒介契約を選ぶようにしましょう。

一般媒介契約

複数の不動産会社に仲介を依頼でき、同時に数社と媒介契約が可能です。

また、自分で買主を探しても良い「直接取引」も可能です。

3つの媒介契約の中で1番自由度が高いと言えます。

しかし、不動産会社からの販売報告の義務がないため、状況が把握しづらいというデメリットがあります。

また、レインズへの登録義務がないため、売却情報が広まりにくいことも挙げられます。

レインズ(指定流通機構)・・・国土交通大臣から指定を受けて運営されている「不動産流通機構標準システム」のことです。登録すると不動産の売買情報を全国の不動産会社に見られるため、業界の情報収集に使われます。

専任媒介契約

この契約では、1社としか媒介契約を結べません。

ですが、一般媒介契約と同様に「直接取引」は可能です。

レインズの登録(媒介契約を結んで1週間以内)が義務付けられており、不動産会社は2週間に1度のペースで依頼主に状況報告しなければなりません。

1社のみとの契約ですと積極的に売却活動ができるため、買主が見つかりやすいことがメリットです。

しかし、不動産会社によっては囲い込みされることもあるため、契約する1社は慎重に選びましょう。

囲い込み・・・不動産会社が売主・買主の双方から仲介手数料を得るために自社の利益のみを追求して行う違法行為のことです。囲い込みには、偽った情報を流したり、意図的に情報を制御したりなどがあります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に、1社のみとしか媒介契約を結べません。

また、これまでの2つの媒介契約と違って「直接取引」ができません。

レインズには契約してから5日以内に登録せねばならず、不動産会社からの販売状況の報告も週に1度と他の媒介契約よりも手厚いサポートが受けられます。

ここでも、専任媒介契約と同様に1社にしか頼れないため、不動産会社選びはかなり重要です。

家を売った後

引き渡し前にやっておくべきことを完了させる

売買契約が成立すると、家を引き渡す前に以下のようなことを行わなければなりません。

  • 住宅ローンの完済手続き
  • 隣家との境界線の確認
  • 契約時に決められていた設備の修復&撤去

これらを行わないと買主や隣家とのトラブルへと繋がってしまいます。

確定申告をする

「2.家を売るまでにはどんな流れがあるのか解説」でも触れたように、不動産の売却で得た利益には税金が課せられますので、確定申告が必要です。

逆に売却で損失が出た場合は、確定申告は義務付けられていません。

しかし、その場合も確定申告すると特別措置を受けられることがあります。

売却して利益が出た場合

不動産を売却して利益が出ると、「譲渡所得」が発生します。

その譲渡所得に、

「所得税」「住民税」「復興特別所得税」

などの税金が課せられます。

譲渡所得税で発生した税金は、給与と別に課税される所得です。

よって、自分で確定申告しなければなりません。

しかし、確定申告すると以下のようなメリットもあります。

売却益の3,000万円まで特別控除を受けられる

売却した物件の所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例を受けられる

売却して損失が出た場合

不動産を売却して損失が出た(利益が出なかった)場合、確定申告の義務はありません。

しかし、その場合でも確定申告すると控除や特別措置を受けられることがあります。

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