2024.01.29

家を売ってもそのまま住める、リースバックとは!?

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「自宅を売りたいけど、どうしたら良いんだろう?」

「家を売っても住めると噂のリースバックを知りたい!」

このような考えを持つ人は必見です。リースバックに興味はあるけど何から始めてみればいいのか分からない方に向けて、この記事では、リースバックの基本から利用者の口コミをまとめています。

リースバックに興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックの基本情報

リースバックとは

はじめに、リースバックについてご存じない方もいらっしゃると思うので、ご説明します。また、老後の資金調達や不動産投資などに興味がある方も、知っておく必要があるでしょう。リースバックとは、資金調達を目的としている方に向けてのサービスです。詳しく説明しますと、不動産を売却後も業者と賃貸契約を結び、自宅に住み続けることが出来るサービスです。契約の種類によっては、売却した物件を買い戻せる場合もあります。車や住宅などのローン返済、老後の資金、医療費、そして保険などの資金調達のために最近では利用者が増加傾向にあります。

リバースモーゲージについて

リースバックを利用する際に、疑問があがるのは、リバースモーゲージとの違いです。リバースモーゲージとは、自分の家を担保にして、銀行からお金を借入れを行い毎月の支払いではなく、自らの持ち家に生涯住み、借入した対象者が亡くなった際に担保としていた不動産を処分したうえで、借入金を返済する仕組みです。リバースモーゲージの特色として、契約の申し込み対象年齢が55歳以上80歳以下と制限がある場合が多くあります。また、リバースモーゲージを利用し得られた資金の使い道は基本自由とはなっていますが、投資目的などは認めないなど制限を設けている金融機関も少なくないです。そして、担保となる不動産の条件については、一戸建ての商品がほとんどです。理由としては、経年劣化がしない土地を評価していることからです。ただ、物件の状態や金融機関次第では、マンションも担保対象になる場合もあります。この様に、リースバックとリバースモーゲージでは違いが多くありますので、簡単に両者の特色をまとめ比較をしたものが下記です。                                               

リースバック

  • 契約の形態:不動産売却・賃貸借契約
  • 資金使途:自由
  • 対象物件:不動産全般(一定の基準を満たしているもの)
  • 転居の要否:無
  • 年齢制限:無
  • 借入の有無:無
  • 所有権の移転:有

リバースモーゲージ

契約の形態:金銭消費賃貸契約

資金使途:基本、生活資金

対象物件:制限有

転居の要否:無

年齢制限:有

借入の有無:有

  • 所有権の移転:無

リバースモーゲージとリースバックは比較されるサービスですが、両者の特色を把握し、自分にとってどちらが利点が多いかを判断する必要があります。

また、リースバックは自宅を活用したサービスのため、生活に欠かせない自宅という資産を運用するため安易な選択は危険です。情報の取捨選択や何を目的にするか等、計画的に取り組むことが大切です。                       

リースバックメリット

リースバックのメリットについて3点ご説明をします。①買い戻せる③即金性がある③引っ越しが不要という3つの観点から説明します。

買い戻せる

リースバックには買い戻しの制度があります。その時に、お金が必要でリースバックのサービスを利用した場合でも、不動産会社から自宅を買い戻せます。その状況に合わせて賃貸として住むのか、持ち家として住むのかを選べます。           

引っ越しが不要

一般的な不動産売却では、新居を探し、荷造り等の引っ越しの手続きを行う必要があります。しかし、リースバックでは、現在の家に住み続けることから、生活環境が変わらないので、ストレスを減らせます。また、リースバック会社と直接契約を結ぶため、自宅を売却していることは周囲にバレることはないです。             

即金性がある

不動産を売却することによって、多額の資金を一括で得られます。基本数日〜約1ヶ月で売却金を受け取れます。そのため、今、利用したいことにお金を回せます。一般的な不動産売薬では、売買契約から物件の引き渡しまで、数ヶ月程かかるため、リースバックは即金性があるといえます。リバースモーゲージはマンションは基本対象外ですが、リースバックは不動産すべてが対象ということも踏まえてオススメします。

リースバックデメリット

リースバックのデメリットについて3点ご説明をします。①家賃を支払い続ける②賃貸借期間は無期限ではない③売却価格が安くなる場合があるという3つの観点から説明します。

家賃を支払い続ける

リースバックのサービスは、自宅を売却後も住み続けるために毎月家賃を支払い続けます。そのため、資金を得られても毎月の家賃が支払えない際は、賃貸借契約の解除事由に該当するため、退去させられますので、慎重に家賃を決めることが重要です。また、家賃を低く抑えるには、多くの不動産会社に相談をし、家賃を低くしてくれる会社を探すことや今後の生活を考え、自分に適している価格を不動産会社に相談することです。

賃貸借期間は無期限ではない

リースバックでは、自宅の所有権が自分にはなく不動産会社にあるため、2年以内の契約期間で(更新を前提としない)定期賃貸借契約が基本の賃貸借契約です。定期賃貸借契約では、契約期間終了時に、貸主と借主の合意があれば、再契約を結べます。しかし、貸主が契約を拒む権利があるので、その際は再契約できず、引っ越しをしなければいけない場合もあります。                                    

売却価格が安くなる場合がある

自宅のリースバックを行う際の売却価格は、市場価格のおよそ70〜90%で定められます。リースバックは利回りを重きにおいているため、リースバックの会社がリスクを負うことから売却価格は市場価格よりも低くなると言われています。また、売却価格が高くなれば、毎月支払う家賃も高くなります。そのため、リースバックを利用する際は、売却価格が高いことが一概に良いとは限らないです。

リースバック契約の手順

リースバックの契約までの流れについてご説明します。下記が大枠の流れです。

リースバック会社の選定⇨②仮査定の提示⇨③確定した契約条件の提示⇨④契約⇨⑤リースバックの開始。より具体的に説明をします。                    

リースバック会社の選定

現在所有している物件の状況を把握するために家賃、売却価格など希望する条件について確認されます。問題がない際は、仮査定の申込を行います。仮査定を行う際の注意点は2つあります。1つ目は、多くの会社に相談をし、比較してから申し込みを行うことです。

2つ目は、仮査定の段階のマンションは、管理費や共益費、固定資産税などを確認されることがあるため、把握したうえで相談をします。

仮査定の提示→本査定

仮査定は、おおよそ3日〜10日程度で提示をされます。リースバック契約後において、賃貸のおおよその費用を把握をします。そして、仮査定額に納得した際は、本査定に進みます。仮査定の金額は、机上の内容から計算した金額のため本査定では、図面との照らし合わせや現在の物件の状況を細かく確認し、現地調査を基に本査定が行われます。その後、最終的な売却価格や家賃が確定されます。

確定した契約条件の提示(売却価格や家賃など)

物件の買い取り価格や家賃などの査定が完了すると、リースバック会社から契約条件の内容を具体的に提示されます。その内容を確認したうえで、契約の段階に進めるか判断をします。ここでは、複数の契約条件が提示される場合があるため、他の会社にも相談している場合は、それらをふまえて今の状況に適した選択をします。

契約

リースバックの使用を決めた後は、基本的に「賃貸借契約」と「売買予約契約」が結ばれます。「売買予約契約」では、買戻しを希望する選択肢があります。「賃貸借契約」の場合は通常の賃貸契約と同じで、家賃の支払い方法、契約期間、責任事項などが明記されます。

契約成立→リースバックの開始

契約が結べたら、物件の所有権はリースバック会社に移行されます。それに伴い、毎月賃料の支払いが始まります。 

リースバックの評判

今後リースバックを利用するにあたって口コミなどを調べることをオススメします。なぜなら、利用するまでの過程が細かく、そして、リアルに記入されているからです。意見を取り入れる手段として、SNSや不動産会社の口コミなどから情報収集をします。この記事ではSNSや企業の口コミなどからとくに挙げられていた内容を2つご紹介します。

①「生活資金にも困っていたので、興味本位でリースバックの査定をしてもらうと予想を上回る金額が提示して頂けました」

⇨地域にもよって変度はありますが、公示地価は現在上昇傾向です。このことから、相場が値上がりしたことにより、予想をしていた価格よりも上回る査定結果に繋がる場合があります。しかし、ここで把握しなければいけないことは、売却価格が高いことで、その金額相当の家賃になる場合もあります。

②「住宅ローンが残った状態で定年退職をし、夫婦2人で年金生活で生きていけるのか、不安しかありませんでした。しかし、リースバックを利用したことで生活にゆとりを持つことが出来、家族旅行を増やせました!」

⇨退職後は年金生活の方が多い中で、住宅ローンがあると生活が苦しくなり、今後の生活に不安を持たれる方が多いです。しかし、リースバックを利用したことで、老後資金の調達ができ、生活にゆとりがもてた例です。不動産を残さないため相続対策にもなります。

まとめ

どんなサービスにも、メリットとデメリットがあります。それは、リースバックにも言えるため、今の自分に適しているサービスかどうかは、一度不動産会社に査定を依頼してみて、自分自身に合ったタイミングで利用することをオススメします。この記事が、リースバックへのアクションを起こすきっかけになると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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