2024.01.29

【住宅ローンが払えない】でも、住み続けるためにはどうしたらいい?

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自宅が競売にかけられることもある

住宅ローンが払えないと、自宅が競売にかけられてしまうことがあります。

滞納開始から期限の利益の喪失まで

住宅ローンの滞納が始まると、通常は1〜2ヶ月ほどで督促状や催告書が届きます。しかし、これらの通知を無視し続け、3ヶ月以上滞納が続くと、期限の利益を失うことになります。期限の利益とは、ローンをゆっくり返済できる特典のことで、これを失うと一括返済が求められます。

代位弁済から競売開始決定通知まで

期限の利益が失われた場合、保証会社が銀行に対して一括返済を行います。この一括返済のプロセスは代位弁済と呼ばれます。代位弁済が行われると、債権者(お金を貸している人または銀行)の地位が銀行から保証会社に移転します。保証会社が債権者になると、競売の申し立てが行われます。競売は、住宅ローンを返済できなくなった場合などに債権者である金融機関が申し立て、不動産を売却する手続きです。競売の申し立てがなされると、競売開始決定通知が地方裁判所から届きます。

現地調査から競売の実施まで

競売開始決定通知が届くと、執行官と鑑定人と呼ばれる担当者が不動産の現地調査を行います。これは国家権力による強制的な調査で、拒否することはできません。現地調査が行われると、最低競売価格が決定され、競売が実施されます。競売は、売却が行われ、売却代金が支払われるまで、債権者(保証会社)がいつでも申し立てを取り下げることが可能です。競売を取り下げる場合、通常は競売以外の方法で売却し、一括返済を行います。この競売以外の売却手段を任意売却と呼びます。また、住宅ローンの滞納により、滞納から3ヶ月目には信用情報機関が情報共有している事故情報名簿に載ることになります。通常の売却を選択する場合には、信用情報機関の事故情報名簿に載る前に売却を検討しましょう。

「住宅ローンが払えない」確認すること

住宅ローンの返済が難しい場合、以下の3つの方法が考えられます。

①銀行に条件変更の相談をする

住宅ローンの返済が困難な場合、銀行に対して条件変更の相談をすることができます。条件変更とは、返済期限を一時的に延長するなどの交渉を指します。これにより、返済スケジュールが緩和され、毎月の返済額が減少します。条件変更は滞納ではなく、銀行に理由を説明し、納得させる必要があります。病気や介護による一時的な収入減など、銀行を納得させる理由が必要です。条件変更の期間や減額幅は、具体的な条件に応じて異なります。軽微な変更であれば、より長い期間の変更が認められることがあります。

②療養による収入減少の場合は、保険適用の有無を確認する

療養によって住宅ローンの返済が難しくなった場合、保険の適用を確認することが重要です。通常、住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険に加入しています。この保険は、債務者が死亡した場合に債務を支払うもので、一部の条件では疾病時にも保険金が支給される場合があります。団体信用生命保険には特定の疾病に対する保障を含むオプションがあることもあります。忘れがちなので、保険の内容を再確認しましょう。

③借り換えを検討する

住宅ローンの返済が難しい場合、借り換えを検討することも考えられます。低金利環境が続いており、金利競争が激化しているため、条件の良い銀行を見つけやすいです。借り換えにより金利が低くなれば、毎月の返済額が減少し、返済負担が軽減されます。ただし、借り換えにはコストがかかることに留意しましょう。

これらの方法を検討し、現在の状況と将来の収入見通しに合わせて最適な選択をしましょう。

「住宅ローンが払えない場合」不動産売却を行う

任意売却は、自宅が競売にかけられる前に金融機関との合意のもとで行われる売却方法です。金融機関も競売になれば取り戻すことができる金額が減少するリスクがあるため、競売よりも前に債権者と協力して適切な価格で売却する方が双方にとってメリットがある場合が多いです。

任意売却のメリットは以下の通りです。

売却価格の交渉が可能

競売とは異なり、売却価格を自ら設定できるため、適正な価格での売却が期待できます。

競売よりも迅速に手続きが可能

競売には時間がかかることが多いですが、任意売却ならばスピーディに手続きを進めることができます。

プライバシーを保護できる

競売の手続きは公開されるため、プライバシーの問題があります。任意売却ならば、公開されることなく手続きを進めることができます。

任意売却を行う際には、金融機関との交渉が不可欠です。そのため、専門家や不動産業者と協力して、最適な売却方法を選ぶことが大切です。最終的には、金融機関との合意のもと、返済計画を再設定して、残った債務の返済方法や期間を明確にすることが必要です。

リースバックなら持ち家を売ってもそのまま住める!

リースバックは、不動産オーナーが所有する不動産を売却し、その後も引き続きその不動産を賃貸借契約を通じて利用できる仕組みです。このサービスを活用することで、現在お住まいの住宅を売却した後も、そのまま居住を続けることが可能です。

リースバック契約の終了後には、通常2つの選択肢が提供されます。ひとつは、契約期間が終了した際に不動産を退出することです。もうひとつは、再契約を結ぶことで居住を延長する選択肢です。これらの選択肢は、お客様の都合に合わせて自由に選択することができます。

リースバックの対象となる不動産は、戸建住宅だけでなく、マンション、オフィス、店舗、倉庫など、多岐にわたります。また、個人だけでなく法人のお客様も利用できます。さらに、リースバックで得た資金の用途に制約はありません。老後の生活資金、住宅ローンの返済、事業資金の調達、設備投資など、幅広い目的に利用できるサービスとなっています。

ただし、リースバックを利用する際には以下の点に留意が必要です

  • 売却価格は通常の不動産取引よりも低くなる可能性がある。
  • 賃貸料が周囲の相場より高く設定されることがある。
  • 賃貸借契約の期間が限定されている場合があり、更新が難しいことがある。
  • 持ち家に住宅ローンの残額がある場合、売却価格が残債を下回るとリースバックが難しい。

リースバックは、賃貸借契約に関連する家賃や貸主の変更におけるトラブルを避けるために、堅実な契約条件を提供しています。また、持ち家の売却価格と賃貸契約条件との調整を通じて、お客様の個別の要望に合った最適な提案を行います。

「売った後も住める」リースバックのデメリットは?

住みながら家を売却する選択には、以下の2つのデメリットが考えられます。

内覧のためのスケジュール調整が必須

住んでいる家を売る場合、予定外の内覧希望や休日の訪問に対応する必要があります。これは、日常生活におけるプライバシーや休日の自由度の制約となり得ます。一方、空き家の場合は、不動産会社に内覧の手配や対応をお任せできるため、そのような制約を感じにくいです。

生活感が内覧のネガティブ要因となる可能性

住んでいる家は、生活の痕跡や家具、日常の匂いなどが残っています。これが、内覧者にとって望ましくないイメージを持たせるリスクがあるのです。具体的には、売主の生活スタイルや趣味が内覧者のイメージと合わない場合、物件自体の評価を下げる原因となりかねません。一方、空き家は、無装飾で広々とした空間が強調されることから、内覧者が自分のライフスタイルをイメージしやすくなる点が強みです。

住みながらの家売却は、これらのデメリットを理解し、適切な対応策を講じることで、スムーズな売却を実現することができるでしょう。

リースバックは一見魅力的な選択肢と思われるかもしれませんが、上記のデメリットをしっかりと理解し、自身のライフプランや資産計画と合致するかどうかを冷静に検討することが求められます。専門家の意見を取り入れることで、より適切な判断を下すことができるでしょう。

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