2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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今回は、投資目的で購入される「リースバック物件」について解説していきます。
リースバック物件について以下のようなことを知りたい方は、ぜひ今回の記事を参考にしてみてください。
「リースバック物件が投資にオススメな理由が知りたい」
「売主／買主のメリット＆デメリットが知りたい」
目次
まず「リースバック」とは、不動産の持ち主が不動産会社や投資家などに対して自宅にしている不動産を売り、賃貸契約を結ぶことで引き続き住めるという不動産売却の方法です。
そして、そのリースバック契約で売りに出された不動産のことを「リースバック物件」と言います。
リースバック物件は、通常の不動産価格より低価格で売却されているため、不動産投資の対象として注目を集めています。
＜リースバックの詳しい仕組み＞
＜ちなみに・・・＞
リースバックと間違われるものに「リバースモーゲージ」というものがあります。
リバースモーゲージとは、高齢者向けのローン商品です。
自宅を担保にして金融機関とローンを組むことで、まとまった資金が手に入ります。
借入人が生きている間に支払うのは利息分のみで、借入人が死亡してから相続人が借入金を一括返済するため、月々の支払いの負担が軽くなることがメリットです。
名前はリースバックと似ていますが、あくまでもリースバックは不動産売却の方法の1つであり、リバースモーゲージはローン商品の1つですのでまったく異なる扱いとなります。
買主は、住宅ローンの返済に困った人の救済措置としてリースバックで不動産（土地・建物）を購入するわけではありません。
ではリースバック物件の買主は何が目的かというと、「不動産投資」です。
リースバックで不動産を売却すると、一般市場の6〜8割ほどの売却価格で売られています。
そのため、買主は通常よりも安く不動産を手に入れられ、転売や家賃収入で収益を上げられます。
その分高い利回りが期待できるため、投資物件として投資家にオススメされているのです。
＜家賃収入＞
不動産の持ち主がリースバックで売却した後も住み続けたい場合、買主は賃貸契約を結んで家賃収入を得られます。
リースバックでの家賃収入は一般的な賃貸物件の家賃よりも高いうえに、空室リスクが低いことが特徴です。
＜買い戻し＞
ある程度家賃収入で収益を上げた後に短期間で売却したいならば、リースバックの売主に買い戻してもらうと良いでしょう。
リースバックでの買戻価格の相場は、［買戻価格＝売却価格×1.1〜1.3］と一般市場で売却される時よりも高めになっています。
「利回り」とは、投資したお金に対して得られる収益の割合のことです。
利回りは以下の方法で算出できます。
| 利回り＝（投資の利益ーコスト）÷投資元本÷運用年数×100 |
利回りに当てはまる収益の中には、売却時に得られる利益も含まれます。
リースバック物件は、一般市場よりも「家賃収入が高い」＆「買い戻しで収益を上げられる」という点で利回りが高くなることが期待できるため、投資家からの注目を集めています。
リースバック物件は、売却後基本的に不動産の元々の持ち主（売主）と賃貸借契約を結んでそのまま住み続けてもらうところまでがセットになっています。
その場合、一般的な賃貸物件と同様にリースバック物件にも家賃収入が発生します。
家賃収入ですので、投資家は安定して毎月定額を受け取れます。
また、リースバック物件を購入してから空室期間がないのと、空室リスクが低いこともメリットです。
売主である元々の持ち主がそのまま住み続けるため、引越しや入居者募集の期間がなく、投資家が購入すると同時に家賃収入を得られます。
空室期間がないことで、空室を埋めるためのコストを省けることは大きいですよね。
リースバックで売却した不動産にそのまま住み続ける売主は、一般的に長期間住む方が多いです。
なぜなら、リースバックの売主には地域に定住しているファミリー層やなかなか住み替えができない高齢者が多いからです。
長期間住む人に賃貸借契約を結んでもらえれば、より安定した家賃収入を期待できます。
リースバック物件はそもそも、売主から買い取る際も一般市場よりも低価格で買い取れます。
かつ、売主が売却後も賃貸借契約を結んで住み続けていた後に「買い戻したい！」と言った際には、買主である投資家は一般市場よりも高くその不動産を売却できます。
よって、安く買い高く売れることで売却でも利益が出やすく、結果的に利回りが高くなることへと繋がるのです。
契約後から一定期間は売主が住み続ける
リースバック物件では、「不動産売買契約（不動産を売り買いするための契約）」と「賃貸借契約（賃貸物件を貸し借りする際に交わす契約）」の2つの契約を同時に結びます。
リースバックでは、賃貸借契約を結んでから一定期間はそのまま売主が住み続けることが大半です。
売主がそのまま借主になるため、買主である投資家は借主を選べません。
また、契約期間中は家賃設定を変更できないのも、一般的な賃貸物件とは異なります。
ちなみに売主が借主となってどれくらいそのまま住み続けるのかというと、賃貸借契約の種類によります。
＜賃貸借契約の種類＞
| 定期借家契約 | 普通借家契約 | |
| 契約期間 | 上限なし 2〜3年に設定 することが多い | 上限なし 借主の希望で 10〜20年も |
| 期間の定め | 期間を定めなければ ならない ※1年未満でも有効 | 定めなくても良い 1年未満は期間の 定めがない |
| 契約の更新 | 原則× ※再契約可能な場合あり | 更新が前提 |
| 大家からの退去命令 | 正当な事由が必要 | 正当な事由が必要 |
| 書面による契約書作成 | ◯ | × |
| 事前に説明文書の交付 | ◯ | × |
このように、賃貸借契約を交わすと正当な自由がない限りはそう簡単に借主に退去してもらえません。
契約期間が10〜20年と長期にわたるとその間は売主がそのまま借主として住み続けますので、リースバック物件を投資目的で購入してもリースバック契約の範囲内でしか運用できないことを理解しておきましょう。
売主が買い戻す時は応じなければならない
契約内容によりますが、リースバック物件は売主（＝借主）が希望する一度売却した不動産でも買い戻せることがあります。
契約書に買戻価格や買い戻せる期間の記載があると、買い戻しに応じなければなりません。
買い戻しされてしまうと、所有権は売主（＝借主）に移行しますので買主（＝投資家）はそれ移行その不動産で収益を得られなくなってしまいます。
しかし、売主が買い戻す＝買主が売却するということですので、買主（投資家）は売却代金を得て最終的な収益を上げられます。
買戻価格（＝売却代金）の相場は、以下の通りです。
| 買戻価格＝売却価格×1.1～1.3 |
この時の売却価格は、売主が買主（投資家）にリースバック契約で最初に売却した際の売却価格となります。
買主（投資家）は不動産を買った価格よりも高く売れるため、買い戻しにもメリットを感じられるでしょう。
しかし、買い戻しの際には売主と買主の間で認識違いなどのトラブルが発生しやすい事案です。
契約時に必ず相互の認識を一致させ、契約書に買い戻しに関する事項を記載しておきましょう。
リースバック物件では、賃貸借契約の期間中であっても賃貸人（投資家や不動産会社）が物件を第3社に売却できてしまいます。
今の賃貸人が今の家賃収入を得るよりも第3者に売却した方が収益を上げられると思った際に、そのようなことが起こります。
もし賃貸人が契約期間中で変わったとしても、期間中は契約書の内容が引き継がれますので安心してください。
しかし、契約期間が一度満了すると家賃を値上げされたり契約更新を拒否されたりするかもしれません。
家賃は通常、「売却価格」「期待利回り」「周辺の家賃相場」をもとに買主が決めます。
期待利回り・・・その不動産が年間でどれくらい収益を見込めるかを、投資金額を元に割り出す数値
実はリースバック物件の家賃は、この一般市場で決められる家賃よりも高く設定されます。
しかも、買取価格に比例して家賃が高く／低くなるため、借主として家賃を払っていかなければならない売主は買取価格が高いからと言って満足してはいけません。
買取価格の高さだけにこだわるのではなく、売却した後の家賃を支払っていけるのかも考慮して買取価格を交渉しましょう。
リースバック物件の家賃をなるべく抑えるには、買取価格を下げる方法以外にも
「実績豊かな不動産会社に査定依頼する」
「定期借家契約を締結する」
などがあります。
＜実績豊かな不動産会社に査定依頼する＞
リースバックの取引実績が多い不動産会社に査定を依頼することで、より信ぴょう性の高い査定結果をもらえます。
個人の投資家は実績が見えにくいことや、不動産会社と違って売主個人のライフプランやキャッシュフローに合わせた対応をしてもらいにくいでしょう。
その点、不動産会社であれば売主個人の要望に合わせて買取価格を下げてもらうことが可能です。
＜定期借家契約を締結する＞
リースバックで賃貸借契約を結ぶならば、定期借家契約よりも普通借家契約の方が期待利回りが高い傾向にあります。
つまり、定期借家契約で結んだ方が家賃を抑えられるのです。
普通借家契約は契約更新ができますが、定期借家契約は契約期間が終了すると更新できません。
その分定期借家契約の方が利回りが低くなるため、結果的に家賃も安くなります。
売却した不動産を買い戻す予定がないのならば普通借家契約の方が良いですが、家賃を抑えたかったり買い戻したかったりする場合は定期借家契約を選びましょう。
今回は、投資目的で購入される「リースバック物件」について解説しました。
リースバック物件は一般市場で不動産を売却するよりも利回りが高いため、投資家の方にオススメです。
リースバック物件の購入／売却は、買主にとっても売主にとってもそれぞれメリット・デメリットがあります。
とくに、以下の点に注意してリースバック物件の利用を検討してみてください。
＜投資家が注意する点＞
購入してもリースバック契約の範囲内でしか運用できない
不動産の買い戻しに応じなければならないことがある
＜売主が注意する点＞
家賃が高い
途中で賃貸人が変わる可能性がある
自分に合った賃貸借契約の種類を選ぶ
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