近年、リースバックはメディアにも取り上げられ、不動産所有に関して大きな注目を浴びている不動産取引形態です。

この記事では、自宅が競売になったがリースバックしたいケースなど、競売に関する事例を含めてリースバックについて解説します。

少しでもリースバックに関心がある人は、ぜひ最後までご覧ください。

競売になってもリースバックできるのか？

よく、リースバックに関心がある人の中には「競売になった自宅でも住み続けられるのか」「競売になってもリースバックという選択肢をとることは可能なのか」と思う人がいます。結論、競売に自宅がかけられていてもリースバックは可能です。自宅が競売に出されている場合は、仲介業者が自宅を保有している人の代理で金融機関と交渉し、金融機関が承諾できる適正価格で売却できるようになります。このことを任意売却と言います。その交渉の後、リースバックという方法をとり、住み続けることや、将来的に買取できるようになるのです。この任意売却とリースバックの組み合わせは、不動産利用者にとって非常に人気のある手法で、この方法で悩みを解決した人は多いようです。当然、自宅を競売にかけられると時間の余裕がなかったり、自治体から差し押さえが入ったりなど、精神的に苦しくなることが多いかと思います。しかし、落ち着いて対処し、リースバックして住み続けられるのです。

リースバックの基本

リースバックとは、自宅を売却することと同時に賃貸借契約を交わし、売却後も家賃を支払い続けながら同じ家に住み続けるという不動産取引形態です。リースバックを利用する人の特徴としては、即座にまとまった現金を得たい人や、売却する必要があるけど住み慣れた家から離れたくない人、売却しても近隣住民にそのことを知られたくない人などがおり、こうした人々がよく利用しています。

リースバックのメリット

・大金をすぐに得られる

自宅をリースバックすることで、売却により得られる資金があります。これは、通常の売却とは異なり、買い手がすぐに見つかる仕組みとなっているためです（不動産会社が買い取ってくれるため）。通常は売却後数ヶ月から年単位で売却益が手元に入りますが、最短数週間で現金が入るようになります。これはリースバックの大きなメリットだと言えます。

・そのまま住める

自宅をリースバックする場合、住宅を売却するものの賃貸として同じ家を借りるため、同じ家にそのまま住み続けられます。安定した生活を送りながら、次の引っ越し先を見つけられますし、ずっと住み慣れた家に住み続けることも可能です。

・近隣住民に売却したことがバレない

通常、自宅を売却する際は、資金が足りなかったり競売にかけられたりして売却するようなマイナスなイメージでの売却が多いと思います。そうしたマイナスなイメージを近隣住民に持たれたくない人も多いのではないでしょうか。しかし、リースバックであればそうした心配は不要で、同じ家に何も変わらずに済み続けられるため、近隣住民に知られることはありません。子どもの学校での関係性や、数十年もかかわりを持っていた近隣住民との関係性を考慮してリースバックを選択する人も多いようです。

リースバックのデメリット

長期的に見るとコストがかかる

自宅をリースバックすることで、賃貸料金を支払うようになります。もし住宅ローンを毎月支払っているのであれば、そのコストと賃料のコストのどちらが安く抑えられるのかを見極めることが重要です。

資産を失うことになる

自宅をリースバックすることで、自宅という資産の所有権を失うことになります。将来的な価値の上昇を考えて自宅を購入した場合には注意が必要です。

契約条件が変更されるリスクがある

リースバック契約には契約条件があり、その契約条件が将来的に変更される可能性があります。例えば、賃料の金額や契約期間、契約更新に関しての条項などが挙げられます。こうした変更のリスクがあるため、契約時の契約内容を定める際には慎重に検討する必要があります。

自宅が競売に出されるケースとは？

そもそも、自宅が競売にかけられるケースとはどのようなときでしょうか。それは、住宅ローンの支払いが滞納した場合です。通常、住宅ローンを組む際には抵当権が設定されます。抵当権とは、ローンの返済などが滞納した際に担保として不動産などを差し押さえる権利のことです。つまり、住宅ローンの滞納が続くと、抵当権が行使され自宅を担保にされているため、「自宅を売って現金を得れば住宅ローンを支払えるだろう」という考えのもと、自宅を競売にかけられるのです。滞納後の流れとしては、滞納期間が1〜3ヶ月の時点で催促状が届き、3〜8ヶ月で競売にかけられることが決まり、〜12ヶ月で立ち退きを求められます。

しかし、自宅を競売にかけられて売却することになったとしても、競売での売却代金は相場価格の70％程度だとされているため、ほとんどの確率で住宅ローンの残債があります。その場合、一括での返済を求められますが、そもそも資金がなく競売にかけられているため支払うことはできず、結局自己破産となるケースが多いようです。

ここで重要なのは、自宅を抵当権に従って競売にかけられている場合に限り70％の相場価格になるということです。先述した任意売却であれば、相場と同程度の売却価格で売却できる可能性があるのです。売却後もローンの残高がある場合には、交渉次第にはなりますが1〜2万円ずつの毎月の支払いで返済することもできるようです。そのため、常に資金計画について考えておき、支払いが難しくなった場合にはそのままにしておくのではなく任意売却を選択することが重要になります。そこで選択肢として考えられるのが、リースバックという選択肢です。リースバックを利用して任意売却すれば、より売却時の売却益を得られることに加え、そのまま同じ家に住み続けられるのです。

リースバック前に考えること

とはいえ、自宅を売却することはできるだけ避けたいですよね。多くの人の夢でもあるマイホームを手放すことは避けたいでしょうし、リースバックにより起こりえるトラブルも多くあるため、不安に覚える人もいるでしょう。そのため、まずリースバックや自宅を売却する前にやっておくべきことをこの項ではまとめました。

家計の見直し

最も簡単にできる方法としては家計を見直すということが挙げられます。そもそも毎月の家計の支出と収入を把握しておかなければなりません。その部分を把握していない人は手間かもしれませんが家計簿をつけておくことをオススメします。現代ではスマートフォンで簡単に家計簿を付けられますし、銀行やクレジットカードと連携して家計簿を付けられるサービスもあります。また、家計を見直す際には固定費の見直しに注力しましょう。固定費には、水道光熱費や携帯電話料金、各種保険料などが含まれます。一度固定費を見直して改善してしまえば、その後も節約効果は見込めるためオススメです。

住宅ローンの返済条件の見直し

住宅ローンの支払いが苦しくなってきた際には、早期に借入先に相談することをオススメします。相談することで、返済期間を延長してくれたり、ボーナス払いの中止を検討してくれたり、毎月の返済額を見直してくれたりします。借入先（とくに金融機関など）にとって、競売にかけるよりも返済を継続してくれた方が利息による収入を得られるため、快く相談に応じてくれることが多いようです。一方、返済期間を延ばしてもらったり、毎月の返済額を減額してもらったりすると、結果的に返済額が増加してしまう可能性もあるため注意が必要です。計画的に将来のことも考えて条件の見直しを行いましょう。

リースバックをうまく活用しよう！

先述したように、競売をできるだけ避けるためにも、リースバックをうまく活用して任意売却の形をとりましょう。とはいえ、リースバックにはトラブルが多く、悪い噂を聞いたことがある人も多いでしょう。そこで、この項では上手くリースバックを活用するために抑えておきたいポイントを解説します。

信頼できるリースバック業者の特徴とは

リースバックを担う業者としては、不動産会社やファイナンス会社が挙げられますが、どのような部分を見ると良いのでしょうか。まず、信頼できるリースバックの特徴としては、丁寧に自分の悩みを傾聴してくれるかどうかが挙げられます。適切な解決策を提案するためには、お客様がどのような悩みを抱いているかを知ることが大切です。しかし、一部の業者は「とにかくうちと契約させたい」という思いが先行するばかりで、あまり悩みを聞いてくれない業者もいます。返済の計画を丁寧に立ててくれたり、現状把握するために努力してくれたりする業者を選びましょう。また、リースバック契約時には、数字を入れて細かな部分まで説明してくれる業者を選びましょう。リースバック契約で多いトラブルとして、契約期間や賃料に関するものが挙げられます。そのトラブルの大半は、契約書の説明時に適切に数字を入れず、不透明なままで契約させようとする業者が多いことに起因します。すべての情報を丁寧に、かつ透明性をもって説明してくれる業者を選びましょう。

想定されるトラブル

リースバック契約時に想定されるトラブルは下記の通りです。

• 売却価格が相場価格よりも低くなるとき
• 契約更新を断られたとき
• 契約更新時、賃料を上げるよう要求されたとき
• 買戻しすることを断られたとき
• 物件が認知していない間で勝手に売却されていたとき
• 相続時に家族間で相続の取り分について話すとき

まとめ

• 競売に自宅がかけられていてもリースバックは可能
• リースバックとは、自宅を売却することと同時に賃貸借契約を交わし、売却後も家賃を支払い続けながら同じ家に住み続けるという不動産取引形態
• 自宅が競売に出されるときは、住宅ローンの支払いが滞納したとき
• リースバック前に考えることは、家計の見直しや、住宅ローンの返済条件の見直し
• 信頼できるリースバック業者は、丁寧に自分の悩みを傾聴してくれて、数字を入れながら契約してくれる業者

この記事では、リースバックと競売についてまとめましたが、いかがでしたでしょうか。自宅が競売にかけられていても、リースバック契約は可能です。しかし、そもそも自宅を手放さなければならないケースにならないよう、まずは資金繰りの見直しなど、自分のできる範囲での努力を怠らないようにしましょう。

それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。

参考