2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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この記事は、定年退職後にリースバックで資金調達をしたい方に向けて解説しています。
＼こんな方に読んでほしい！／
「リースバックを定年退職後の資金調達にどう活かせるか知りたい」
「もうすぐ定年退職するけど、退職金と年金だけで足りるか心配」
「定年退職後もまとまった資金を得られる方法が知りたい」
定年退職した後の主な収入といえば、「退職金＋年金」ですよね。
しかし、近年ではどちらも額が減ってきていると言われています。
生きている間はお金が何かとかかってしまうため、少ない退職金＋年金で生活していけるか心配な方も多いのではないでしょうか？
そんな中、最近は「2,000万円問題」も話題になっています。
「老後2,000万円問題」とは、老後の30年間に一般的な生活水準を送っていても2,000万円ものお金が不足すると言われている問題です。
この問題では、高齢夫婦世帯（妻60歳〜・夫65歳〜）で毎月55,000円が不足すると言われています（金融庁｜「市場ワーキング・グループ」報告書より）。
それをもとに、老後の20年間と30年間で高齢夫婦世帯が不足する総額は以下のとおりです。
20年間：55,000円×12カ月×20年間＝1,320万円の不足
30年間：55,000円×12カ月×30年間＝1,980万円の不足
定年退職後に再雇用してもらって働くとしても、定年退職後と同じ金額は稼げない方がほとんどでしょう。
そうなると、退職金＆年金＆貯蓄を切り崩しながら生活せねばならず、老後資金を残すのは難しいかも知れません。
とくに、60〜65歳の5年間は年金の受給が始まる前ですので、その5年間をどう乗り切るのか考えておくことが大切です。
退職金を導入しない企業が増えた
退職一時金のみを導入する企業が増えた
日本において退職金に対しての制度や考え方が変わった
そもそも従来の日本においての退職金とは、「長く勤務していた人ほど多くもらえる」というものでした。
しかし今は働き方が変わったり、それに応じて勤務年数よりも「どれだけ成果を出したか」を重視したりするようになりました。
それによって、退職金に対する制度や考え方を見直す企業が増えたことが退職金の減少へと繋がっています。
リースバックとは、「不動産（建物や土地）を売却した後も賃貸物件として借りてそのまま同じ自宅に住み続けられる」というサービスです。
リースバックを利用するには所有している不動産を売却する必要があるため、その売却代金で退職後の資金調達が叶えられます。
また、賃貸物件として借りている間は引っ越す必要がないため、住み慣れた家を手放したり、周囲の人に売却したことを知られたりする必要がないなどの多くのメリットを抱えています。
そんなメリットから近年では、高齢者だけでなく30代40代など幅広い世代から注目を集めています。
退職後の資金調達としてリースバックを利用した際のメリットには、以下のようなものが挙げられます。
リースバックの最大の特徴は、所有する不動産を売った後もそのまま住み慣れた家に住み続けられることです。
一般市場で持ち家を売ると所有権が第3者へと移るため、その時点で持ち家からは退去しなければなりません。
そのためには引っ越し費用だけでなく、借り家や新居のための礼金・各種手数料などが発生し何かとコストがかかってしまいます。
もし自宅や土地を売却したことを周囲の人間に知られると、余計な詮索が入るかも知れません。
直接聞かれることはなくとも、「何となく知られている状況」というのは心地の良いものではないですよね。
しかし、リースバックで不動産を売却すれば一般市場に情報が漏れないため、周囲の人間に知られる心配はありません。
不動産を所有すると、
などのコストが定期的にかかります。
これは不動産の所有者がすべて負担しなければなりません。
しかし、リースバックでは売却後に所有権が買主などの業者へと移行します。
そのため、売却後はこれらのコストを買主が負担することになるため、リースバックの利用者の出費を抑えられます。
不動産を所有していると、
などのリスクが発生する可能性があります。
しかし、リースバックを利用すると売却後は所有者ではなくなるため、これらのリスクが発生しても負担する必要がありません。
リースバックで不動産を売却すると、一般市場で売却するよりもかなり早く不動産を現金化できます。
一般市場で売却すると、まずは仲介業者と契約して買主を探さなければなりません。利用者・仲介業者・買主がさまざまな工程に関わるため、その分時間がかかってしまいます。
しかし、リースバックでは利用者からリースバック業者が買い取ってくれるため、売却が完了するまでがスピーディーです。
上手くいけば場合によっては、初めの問い合わせから1〜2カ月ほどで現金化できることもあります。
早めに資金調達したい方にはリースバックの利用がオススメです。
不動産を活用して資金調達するというと、「住宅ローン」を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか？
しかし、住宅ローンとはつまり「借金」です。
定年退職後に借金を抱えるのは避けたいですよね。
しかし、リースバックはローンではなく「不動産売却」の1種です。
借金を抱えることなくまとまった資金を手に入れられます。
先ほどお伝えしたとおり、リースバックはローンではないため金融機関からの審査がありません。
もし利用者の事業が傾いていて資金を調達しなければならない場合、経営が悪化している企業や事業主に金融機関は融資してくれないため資金調達が叶いません。
リースバックであれば金融機関からの審査はないため、比較的簡単に資金調達が可能です。
これも現金化するまでがスピーディーである理由の1つと言えます。
しかし、金融機関からの審査はないものの契約するリースバック業者からの審査はあります。
主な基準や条件は「売却できる状態の物件である」「家賃を継続的に支払える」の2点です。
金融機関からの融資は無理でも、リースバックでの審査なら通る場合も多々ありますので定年退職後の資金調達をしたい方はぜひご検討ください。
不動産を購入する際、ほとんどの方がローンを組むでしょう。
つまり、「借金」を抱えているということです。
住宅ローンの返済は30年や40年とかなり長期にわたります。
しかし、どうでしょうか？
定年退職後も貯蓄や少ない収入源を削りながら、その後も数10年間ローンを返済し続けなければならないのはかなり経済的に厳しいのではないでしょうか。
リースバックで売却すると、このローンの返済という不安からも解放されます。
リースバックで売却して売却代金を得ると同時に、ローンの残債がある場合は一括返済することになるからです。
売却代金＞ローンの残債となった場合は余剰金が発生しますので、その余剰金は利用者が好きに利用できます。
リースバックで売却するということは「不動産の所有権がなくなる」ということです。
所有権がなくなると今までのように不動産を自由に扱えなくなるため、建て替えたり、リフォームしたりするのにも基本的に買主であるリースバック業者に許可を得なければなりません。
しかし、一度売却したものの「将来的にはまた所有権がほしい」という場合は買い戻せるケースがあります。
買い戻しには、契約時に契約書に「買戻価格」「買い戻せる期間」などの記載が必須です。
それがなければ、買い戻したいと思った時に買い戻せなくなる可能性があります。
また、家賃を滞納してしまうと契約書に記載があっても買い戻しに不利に働いてしまいますので、家賃は絶対に滞納しないようにしましょう。
他にも、契約違反や買主からマイナスに思われるようなことは避けるようにしてください。
不動産を活用して資金調達するにはリースバック以外にも、「リバースモーゲージ」「不動産担保ローン」といった方法もあります。
それぞれの違いを以下で見てみましょう。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にして金融機関とローンを組むことで資金調達ができる住宅ローンの1種です。
借入人が生きている間の支払いは利息分のみで、借入人が死亡した後に相続人が借入金を一括返済しなければなりません。
所有している不動産または購入予定の不動産を担保に入れ、金融機関から資金を借入れられるローンの1種です。
信用力と担保物件の価値を総合的に判断するため、無担保ローンよりも低い金利でまとまった資金調達ができます。
「リースバック」「リバースモーゲージ」「不動産担保ローン」はそれぞれ違ったサービス、商品です。
| リースバック | リバースモーゲージ | 不動産担保ローン | |
| 借入の 仕組み | ー | 融資上限枠の中での分割借入 | 一括借入と返済 |
| 担保 | 不動産 | 不動産 | 不動産 |
| 借入可能額の目安 | ー | 担保評価額の 50％ほど | 担保評価額の 70〜80％ほど |
| 所有権の 変更 | あり | なし | なし |
| 売却の タイミング | 契約時 | 借入金を返済できない時 | 借入人死亡時 |
| 最終形 | 希望する場合は 賃貸契約、買い戻し | 返済できれば不動産はそのままだが、できない場合担保物件を売却 | 借入人死亡時に相続人が借入金を一括返済 |
| 毎月の返済 | なし | 利息分のみ | 元本と利息 |
| 金利 | ー | 基本的に変動金利 | 変動金利・固定金利 |
| 相続人 の同意 | 不要 | 必要 | 不要 |
| 各種制限 | 少ない | あり | 少ない |
今回の記事は、定年退職後の資金調達にオススメの方法として「リースバック」を紹介しました。
リースバックは所有している不動産を売却して資金調達ができるだけでなく、その後もそのまま住み続けられるとして多くのメリットがあります。
ローンではないため審査も通りやすく、利用のハードルが他の資金調達の方法よりも低くなっています。
老後の2,000万円問題が話題になっているように、定年退職後は何かとお金が必要でありながらも収入は少ないというのが問題です。
そんな時にリースバックを利用することで定年退職後の生活を豊かにしてみませんか？
もし今回の記事でリースバックに興味が出たならば、まずはリースバック業者に問い合わせてみましょう。
仕組みの説明から査定までプロに相談することで、あなたのライフプランやキャッシュフローに合わせて提案してもらえますよ。
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