2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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「リースバックの不動産会社が多くて選べない」
「不動産会社と契約するまでの流れが知りたい」
「オススメの不動産会社が知りたい」
不動産会社を選ぶ際のポイントも細かく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
目次
リースバックは、不動産売買と賃貸借契約が合わさったサービスのことです。
リースバックを利用すると、いま住んでいる自宅を不動産会社などに売却し、その会社と賃貸借契約を結ぶことで売却後もそのまま同じ自宅に住みつづけられます。
実は、リースバックへの注目は徐々に増していることをご存知ですか？
2020年度に発表された「不動産リースバック利用者への総合調査」によりますと、リースバックの利用者数は前年よりも1.5倍増加していることが分かりました。
また、リースバックと類似した名前のサービスに「リバースモーゲージ」があります。
名前は似ていますが、サービスの中身は異なるため注意してください。
リバースモーゲージとは、自宅を担保にすると融資を受けられ、まとまった資金を得られる
という高齢者向けのローン商品です。
「自宅に住みつづけながら資金調達ができる」という点でリースバックとリバースモーゲージは共通しています。
まず、リースバックしたいあなたの不動産が、不動産会社が提示する条件に当てはまるかを確認しなければなりません。
実はリースバックを扱う不動産会社の多くは、都心や政令指定都市など不動産の需要が高いエリアにしか対応していないことが多いのです。
また、建物も戸建ては対応しておらず、マンションのみという不動産会社も多くあります。
まずは、あなたが所有している不動産がどの不動産会社で扱ってもらえるのかを確認し、条件的に扱ってもらえる不動産会社の中からさらに絞っていきましょう。
不動産会社によってエリアの対応／未対応はありますが、対応していても得意かどうかはまた別物です。
大手の不動産会社ですと店舗数が多い分、ノウハウや実績が蓄積されています。
ですが、従業員が転勤したり経歴が浅かったりと大手でも人や店舗によっては、そのエリアに詳しくないかもしれません。
しかし、地元密着型であれば地元ならではの知識や土地勘を持っている場合が多いです。
ですがその分、大手のように売却時にコストをあまりかけられないなどのデメリットはあります。
どちらにもメリット・デメリットがありますので、大手か地元密着型かだけで決めるのではなく、あなたがリースバックしたい不動産に合った不動産会社を以下で紹介する項目も含めて検討してみてください。
リースバックでは、買い主（不動産会社）と長期の賃貸借契約を結ばなければなりません。
もし契約した不動産会社に経営悪化や倒産のリスクがあるならば、将来的に売買代金の預入金を回収できないなんてこともあり得ます。
そのような事態は当然避けたいですよね。
そのためには、経営基盤が安定した会社を選びましょう。
それを見極めるためには、不動産会社の公式HPで実績を調べたり口コミサイトやSNSでどんな意見が寄せられているかを確認したりすることが必要です。
また、リースバック専門業者に絞らずとも、リースバックを含む色々な事業で成功している企業であれば資金力が安定している可能性も高いでしょう。
老後資金、相続対策、ローンの返済などのためにリースバックを利用したいという方がほとんどです。
リースバックで自宅を売却した際の買い取り価格が高ければ高いほど、多くの資金を得られます。
ただし、そもそもリースバックで不動産を売却すると一般的な不動産売却よりも比較的安く売られますので注意してください。
買い取り価格は、リースバックの契約時にあらかじめ不動産会社と取り決めておきましょう。
リースバックは、希望すれば売却後も今住んでいる自宅に住みつづけることになるため、一般的な賃貸物件と同様に「家賃」を払わなければなりません。
家賃は安ければ安いほどいいと思いますよね。
実は、リースバックでは買い取り価格が高くなればなるほど、家賃も高くなってしまいます。
同じ買い取り価格なら家賃がより低い不動産会社を選び、同じ家賃なら買い取り価格がより高い不動産会社を選ぶことがポイントです。
リースバックすると、今の自宅を不動産会社が買い取ります。
そうなると、当然自宅の所有権は不動産会社とものとなりますので、自由にリフォームしたり建て替えたりできません。
もしリースバックした後に「リフォームしたい」「建て替えたい」など、自宅に自由に手を加えたいのなら、自宅を買い戻す＝所有権を取り戻さなければなりません。
リースバックで自宅を買い戻すには、買い取り価格の1.1〜1.3倍の値段であると言われています。
買い取り価格は家賃にも関係しますが、それだけでなく買い戻し価格にも影響するということです。
よって、買い取り価格は「高ければいい」というものではありません。
リースバックを利用すると、このような諸費用がかかります。
事務手数料は、数万円かかるところもあれば無料のところもあります。
この諸費用が総額でいくらかかるかで意外にキャッシュフローに影響を及ぼしますので、契約前にこれらの諸費用が総額でいくら必要になるか必ず確認しましょう。
逆に、リースバックでは発生しない費用にはこんなものがあります。
不動産登記費用
仲介手数料
付帯条件
リースバックでは、「敷金・礼金なし」「保証人不要」などの条件を提示している不動産会社があります。
付帯条件の優先度は低いですが、買い取り価格や家賃が同じであれば決め手となるのは付帯条件でしょう。
買い取り価格と家賃からある程度候補を絞ったら、最後は細かい付帯条件を比較して不動産会社を決定しましょう。
「不動産を売却したい」と思ったら、まずは家の査定から始めましょう。
一般市場で売るにしろ、リースバックで売るにしろまずはここから始まります。
不動産を査定してもらう時に大事なことは、「複数の会社に依頼する」ことです。
なぜなら、1社のみに査定してもらってもその査定結果が正しいか分からないからです。
査定を依頼すると言っても、不動産会社によって査定結果はさまざまです。
会社によっては相場から安すぎたり高すぎたりするかもしれません。
そこで、複数の会社に査定を依頼すると以下のようなメリットがあります。
「複数の会社に査定を依頼すると、手間も費用も膨らみそう・・・」
ご安心ください。
最近はネットからでも複数の会社に一括査定を依頼できます。
しかも、多くのサイトが無料で行っています。
上記のようなサービスを活かして、リースバックするためのお金も時間もうまくカットしていきましょう。
査定してもらった不動産会社の中から、実際に契約する不動産会社の候補を絞ります。
この時点ではまだ契約に関する詳しい条件を提示してもらっていませんので、契約が確定するわけではありません。
しかし、不動産会社を選んだ後の流れとしては、
審査→結果が通知→条件通知→契約
となります。
よって、「ほぼこの会社にしよう」と思った不動産会社を選んだ方がいいでしょう。
さて、実際に契約する不動産会社を選ぶと審査が行われます。
審査の結果が書いた通知が届くと、買い取り価格や家賃、契約に関するさまざまな条件が記載されています。
必ず内容をすみずみまで確認し、条件に食い違いがないか確認してください。
もしここで交渉が必要だったり、疑問があったりすれば契約前のその時点で不動産会社に伝えることが大切です。
相互間で契約条件が決まったら、ここでやっと実際に契約を結びます。
「契約したい」という旨を不動産会社に伝えると、契約に必要な書面の確認、契約日の日程が調整されます。
契約日には、「売買契約」（不動産を売るための契約）＋「賃貸借契約」（売却後も賃貸物件として住みつづけるための契約）の2つの契約を結びます。
場合により、「売買予約契約」（家を買い戻すための契約）を結ぶこともあります。
それらの手続きが完了して初めて、売却代金を受け取れます。
リースバックは、一般市場で売却するよりも比較的早く売却代金を受け取れることが特徴です。
スムーズにことが運べば、最初に査定を依頼してから約1カ月で売却代金を受け取れます。
なぜこれが可能かというと、リースバックで売却すると「契約者と不動産会社」の2者間のみで売却代金を受け取るまでの工程が完了するからです。
| 不動産会社 | サービス名 | 上場の有無 | エリア | 戸建て／ マンション対応 |
| 一建設(株) | リースバックプラス | 東証プライム 上場 | 全国 | 両方対応 |
| (株)And Do ホールディングス | ハウス・リースバック | 東証プライム 上場 | 全国 | 両方対応 |
| (株)センチュリー 21・ジャパン | 売っても住めるんだワン | 東証 スタンダード | 全国 | 両方対応 |
| 大成有楽 不動産販売(株) | リースバックサービス | 未上場 | 首都圏・関西 | 両方対応 |
| 明和地所(株) | 明和地所のリースバック | 東証プライム 上場 | 首都圏 ・札幌市内 | 両方対応 |
| SBIスマイル(株) | ずっと住まいる | 未上場 | 全国の 主要都市 | 両方対応 |
| (株)セゾン ファンデックス | セゾンのリースバック | 未上場 | 全国 | 両方対応 |
| セキスイハイム 不動産(株) | 自宅買取リースバックシステム | 未上場 | 関東・ 関西・中部 | 両方対応 |
| (株)インテリックス | あんばい | 東証プライム 上場 | 都市圏 | 両方対応 |
| 穴吹興産(株) | あなぶきのリースバック | 東証 スタンダード | 関東・関西 ・名古屋・広島・岡山・四国・福岡 | マンション のみ対応 |
| スター・マイカ(株) | マンションリースバック | 未上場 | 関東・関西・ 札幌・仙台・ 名古屋・福岡などの政令指定都市 | マンション のみ対応 |
| (株)大京穴吹不動産 | 売っても住まいる | 非上場 | 営業エリア内 | マンション のみ対応 |
さて、今回はリースバックの不動産会社選びに注目して解説しました。
不動産会社を選ぶ際に知っておいてほしいポイントをたくさん紹介しましたが、大事なのはあなたのライフプランやキャッシュフローに合った不動産会社を選ぶということです。
ただ買い取り価格が高いだけ・家賃が安いだけなどピンポイントに絞って選ぶのではなく、買い取り価格が安くても総合的にみてお得であればその不動産会社を選んでみてもいいでしょう。
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