2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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「自宅をリースバックした後も長く住み続けたい」
「リースバックの契約期間にはどういった違いがあるのか分からない」
今回の記事は、リースバックについてこのような疑問・不安を抱えている方にオススメです。
リースバックの賃貸借契約の期間が満了間近の方や、これからリースバックする予定の方はぜひ参考にしてみてください。
目次
リースバックで自宅を売却した後にそのまま何年住み続けられるかは、リースバック業者と利用者間で結ぶ賃貸借契約によって異なります。
リースバック後に自宅に住み続ける場合の契約期間は、2〜3年程度のケースが多いですが、契約によっては10年以上住み続けられる場合もあります。
この違いは、「普通借家契約」と「定期借家契約」によるものです。
以下でその違いについて解説していきます。
この2つの契約の違いの前に、リースバックにおいて必要な別の契約について解説します。
そもそもリースバックでは、「売買契約」と「賃貸借契約」の2つを結ばなければなりません。
売買契約は、不動産（自宅や土地）をリースバック業者に売却するための契約です。
一方、賃貸借契約とは建物を借りる際に賃貸として使用するための契約です。
リースバックは「売却」後に自宅を「賃貸で住み続ける」ためのサービスですので、両方の契約が必要です。
（※売却後に自宅に住まない場合は売買契約のみ）
そして、その賃貸借契約はさらに「普通借家契約」と「定期借家契約」に分かれています。
普通借家契約と定期借家契約の違いは、大きく以下の通りです。
| 普通借家契約 | 定期賃貸借契約 | |
| 契約期間 | 上限なし ※借主の希望で10〜20年も | 上限なし ※2〜3年に設定することが多い |
| 期間の定め | 定めなしが可能 1年未満は期間の 定めがない | 期間の定め必須 ※1年未満でも有効 |
| 契約更新 | 更新が前提 | 原則更新なし ※再契約可能な場合あり |
| 大家からの退去命令 | 正当な事由が必要 | 正当な事由が必要 |
| 書面による契約書作成 | 不要 | 必要 |
| 事前に説明文書の交付 | 不要 | 必要 |
上記の表の内容について、さらに詳しく解説していきます。
普通借家契約は一般的な賃貸借契約と同様の契約です。
ここでは長期間の契約を前提とされており、借り主は法によって強く保護されています。
よって、大家は正当な事由がない限り借り主からの契約更新の申立てを拒絶したり、中途解約をしたりできません。
つまりこの契約では、借り主による契約更新が前提となっているのです。
もちろん、契約期間満了時に借り主が契約更新を望まなければそのまま契約終了となりますし、借り主からの中途解約の申立てがあれば比較的認められやすくなっています。
定期借家契約は、事前に契約期間が定まっている契約です。
普通借家契約と違って期間の定めがない契約ができず、契約期間が満了すると原則として更新は認められず、契約自体も終了となります。
また、契約を中途解約するには大家側に正当な事由が必要です。
この点に関しては普通借家契約と同じ条件ですね。
ですので、契約期間が満了すると借り主に退去してもらえますし、立退料なども発生しません。
この点は普通借家契約と違ったメリットと言えます。
しかし、更新はできないものの大家と借り主の双方の同意によって再契約できる場合もあります。
「できる限り長期間自宅に住み続けたい」
そういった方は、普通借家契約でリースバックすることをオススメします。
なぜなら、普通借家契約は借り主の希望で契約更新でき、大家はそれを正当な事由がない限り拒否できないからです。
ただし、定期借家契約よりも普通借家契約の方が売却価格が安くなったり家賃が高くなったりします。
これは、普通借家契約では業者側が支払った買取価格を家賃でしか回収できないからです。
このことについて、さらに詳しく解説しましょう。
一般的な不動産売却であれば、不動産を買った側は不動産を活用してさらに第3者に売却したり事業に役立てたりして買取に際して支払った金額を回収します。
しかし、リースバックの場合利用者がそのまま住み続けるため、業者が買い取っても自由に不動産を活用できません。
買い取った後に業者が得られる主な収益は、利用者からの家賃です。
ですので、業者はこの家賃で支払った買取価格の元を取らなければなりません。
よって、定期借家契約よりも契約期間が長期にわたる可能性が高い普通借家契約では売却価格が安くなったり、家賃が高くなったりしてしまうのです。
定期借家契約であっても、借り主に家賃滞納の可能性が低ければ再契約できるという業者／投資家もいます。
ただし、各業者／投資家が再契約可能な方針であるかはWEBサイトなどからはあまり情報を得られません。
リースバックに詳しい不動産会社に紹介してもらったり、業者／投資家に直接聞いてみたりすると良いでしょう。
自宅に確実に住み続けたい場合できることは、「売却した自宅を買い戻す」方法があります。
買い戻せば、賃貸借契約にしばられずに住み続けられ、リフォームや建て替えもできます。
ただし、リースバックした物件を買い戻す際は売却価格よりも高くなることがほとんどです。
買い戻す可能性がある場合は、このことも踏まえて売却価格や家賃の交渉が必要です。
その買い戻しについて、次項でさらに詳しく解説していきます。
先ほどもお伝えしたとおり、リースバックした自宅を買い戻すには売却価格よりも高い金額が必要です。
一般的には以下の計算方法が買取価格の基準と言われています。
| 買戻価格＝売却価格×1.1～1.3 |
将来的にリースバックした自宅を買い戻す可能性があるのならば、契約前に「いつから買い戻せるのか」「買い戻し価格はいくらになるのか」などを確認しておきましょう。
実は、買取側によって買い戻せるタイミングが5年後や10年後と決めていたり、買い戻し価格を事前に決めていなかったりすることがあります。
そのようなことは契約前に確認しておかなければ、後々トラブルへつながる可能性が高いのです。
以下で、リースバックした自宅を買い戻す際に気をつけることを把握しておきましょう。
買い戻しの契約を結んだとして、賃貸借契約中に家賃を滞納してしまうと賃貸借契約を解除されてしまう可能性があります。
そうなると、当然自宅も買い戻せないため注意しましょう。
買い戻しを予定している時期に買い戻せるだけの資金に余裕がある場合はいいですが、「買い戻したい！」と思った時に資金が足りないという可能性も十分に考えられますよね。
そうした時のためにいつでも買い戻せできる契約であれば利用者のタイミングに合わせて買い戻せます。
契約時に買い戻し価格が決まっていると、その後のライフプランやキャッシュフローを組みやすいですよね。
金額が決まっていないと、いざ買い戻す際に価格を交渉しなければならず、思ったより高かったということになりかねません。
大家（業者／投資家）と借り主以外の外部に対して買い戻しの契約があることを示しておかなければ、もし物件を第3者に転売されてしまった際に買い戻しの契約があることを主張できません。
買い戻しの契約があることを主張するには、登記簿謄本に「所有権移転請求権の仮登記」をする必要があります。
この仮登記があれば、もし上記のような事態になっても新しい大家に対して買い戻しの契約を主張できます。
ちなみに、契約期間が満了した際の選択肢として以下の4つが考えられます。
更新と買い戻しについては先ほど詳しくお伝えしましたので、それ以外の2点についてお伝えします。
現在の自宅よりも好条件の物件があれば、引っ越しも検討してみてはいかがでしょうか？
リースバックした後の自宅の家賃は通常よりも高く設定されます。
リースバック後も長く住み続ければほどその負担は大きくなります。
1回目の契約満了時が近づいている方は、「引っ越し」という選択肢も検討してみてください。
再契約は大家にとってリスクとなる場合があるため、拒否されることもあります。
また、あくまでも「再契約」であって「更新」ではありません。
そのため、1回目の契約内容から変更される可能性がありますので注意が必要です。
例えば、家賃を値上げされたり契約期間を変更されたりなどがあります。
今回は、リースバックした後の自宅に「何年住めるのか」という点に着目してお届けしました。
リースバックの賃貸借契約では、「普通借家契約」であるか「定期借家契約」であるかによって契約期間が異なります。
定期借家契約は通常2〜3年と短く、契約更新もできません。
しかし、普通借家契約であれば契約期間に上限がありません。
よって、なるべく長く住み続けたい（賃貸借契約を結びたい）のであれば「普通借家契約」の方をオススメします。
契約期間が満了した際には、以下の4つの道をたどることとなります。
別の場所へ引っ越す
更新する（普通借家契約の場合のみ）
再契約する
買い戻す
契約期間が満了した後のことも考慮して、どちらの賃貸借契約を結ぶのか検討が必要です。
また、契約期間が長引くことで大家（業者／投資家）と借り主の関係に重要性が増してきます。
リースバック後の自宅に住み続ければ住み続けるほど、その付き合いは長期にわたるものです。
大家と借り主の関係が良好であることに越したことはないでしょう。
ですので、安心して任せられる業者／投資家選びが肝となります。
そこで、リースバック業者を探すならば、「家まもルーノ」がオススメです。
家まもルーノであれば、利用者の自宅や条件に合った業者／投資家を100社以上の中から紹介してもらえます。
リースバックの見積もりは通常複数の業者に依頼しますが、それぞれの業者と連絡を取り合うのはかなり面倒ですよね。
しかし、家まもルーノではコンシェルジュ1人と連絡を取り合うだけで相談から見積もりまでを完結できるため、かなり手間を省けることが嬉しいポイントです。
なるべく長く自宅に住み続けられるよう、良い業者／投資家を見つけましょう。
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