一建設株式会社「リースバックプラス」

一建設は、東京証券取引所のプライム市場に上場し、分譲住宅の分譲シェアでトップの飯田グループホールディングスのグループ会社です。

「リースバックプラス」という一建設のサービスには、以下の特徴があります。

• 対象地域：全国
• 対象物件：原則的に取扱い不可の物件はなく、事業用建物、倉庫、旧耐震マンションなども取り扱い可能です。
• 査定額が低くても対象となります。
• 年齢制限は成人以上であればなし。
• 普通借家契約と定期借家契約の2つから選択可能です。
• 保証人は不要です。
• 3つのプランから選択可能です：「標準プラン」、「定期プラン」、「買戻しプラン」。
• 最短即日で現金化が可能です。

リースバックプラスには、以下の3つのプランがあります。

• 標準プラン：長期的な住まいとして賃貸を希望する方に適しています。買い戻しの予定がないご家族向けです。

• 定期プラン：早期に買い戻す予定の方や、賃料を節約したい方、一時的な資金が必要な方に適しています。

• 買戻しプラン：売却金額と同額での買い戻しを希望する方に適しています。買い戻しを確実に実現したい方向けです。

標準プランと定期プランには、敷金預入家賃減額制度があり、最大で賃料の50％が減額されます。また、定期プランには、「退去時キャッシュバック制度」と「最大1年間賃料0円」の特典があり、賃料の一部が還元される仕組みが用意されています。

セゾンファンデックス「セゾンのリースバック」

セゾンファンデックスは、セゾングループのリースバック業者で、親会社のクレディセゾンは東京証券取引所のプライム市場に上場しています。

セゾンファンデックスは、不動産担保ローンやカードローンなどの金融サービス事業を展開しています。

セゾンのリースバックには以下の特徴があります。

• 対象地域：全国
• 対象物件：住宅だけでなく、オフィスビル、事務所、店舗、工場なども対象としています。
• 年齢制限はありません。
• 保証人は必要ありません。
• セコムやALSOKのセキュリティや見守りサービスが提供されています。
• 最短2週間で決済が可能です。

特に注目すべきは、セコムのホームセキュリティサービスです。

「マイドクター」：高齢の方の緊急時に使用できる救急通報ボタンで、ペンダント型の「マイドクター」を握るだけで、セコムに救急信号が送信されます。

「安否見守り」：生活導線にセンサーを設置し、一定時間動きがない場合に異常信号がセコムに送信され、セコムが確認します。

玄関の防犯センサー：玄関に取り付けたセンサーが侵入を感知し、セコムが駆けつけます。在宅時の警戒も可能です。

火災センサー：火災を感知すると、セコムが駆けつけると同時に、必要に応じて119番通報を行います。就寝中でも火災を検知し、ブザーで家族に知らせます。

セゾンファンデックスは、高齢の方にも安心できる豊富な付帯サービスが提供されており、リースバック業者としておすすめできます。

センチュリー21「売っても住めるんだワン」

株式会社センチュリー21・ジャパンは、センチュリー21フランチャイズを展開する企業で、JASDAQスタンダードに上場しています。

センチュリー21のリースバックプログラム「売っても住めるんだワン」には以下の特徴があります。

• 対象地域：全国
• 対象物件：戸建てやマンションなどの住宅物件
• 年齢制限はありません。
• 定期借家契約であり、契約は2年ごとに更新されます。
• 賃貸再契約時に再契約手数料として家賃1ヵ月分が必要で、契約後1年ごとに保証会社へ保証料が支払われます。
• 株式会社インテリックスと提携しており、買取の際には株式会社インテリックスが手続きを行います。

「売っても住めるんだワン」のデメリットとして、定期借家契約が採用されており、契約期間が2年ごとに更新される点が挙げられます。このため、2年ごとに契約の継続かどうかを考える必要があります。

インテリックス「リースバック あんばい」

株式会社インテリックスが提供するリースバックサービス「あんばい」は、賃貸契約は定期的に2年ごとに更新されるものの、再契約回数に制限がないため、家賃滞納や未払いがなければ、長期間にわたって住み続けることが可能です。この柔軟性は利用者にとって大きなメリットと言えます。

さらに、賃貸契約に際して保証会社と契約することで、保証人や連帯保証人を必要としない点も魅力です。これにより、契約の際に保証人を立てる手間や負担を軽減できます。

インテリックスはもともと中古マンションの再生流通事業を行っており、創業以来、年間販売戸数が累計21,000戸を超える実績を持っています。この経験を活かし、リノベーションという不動産事業において高いノウハウを蓄積し、個人だけでなく法人向けのリースバックにも対応しています。

SBIスマイル株式会社「ずっと住まいる」

SBIスマイル株式会社は、SBIホールディングスのグループ企業として、不動産事業を展開している東証プライム上場企業です。

同社の提供する「ずっと住まいる」プランでは、SBIグループの堅実な資金力を活かし、以下の4つの安心・安全要素を提供しています。

• 買取金額の一括払い
• 諸費用の無料化
• 家賃変動なし
• 一級建築士による建物検査

これらの特徴により、将来の不安を解消できる点が大きな魅力と言えます。また、仮査定から決済までを経験豊富な専属担当者がサポートするため、余計な手続きを省き、最短1週間で資金化を実現するスピードも同社の強みの一つです。

一般的な買取価格とリースバックの相場

不動産の取引価格は、リースバックと一般的な市場価格で異なります。具体的には、リースバックの相場は通常の不動産仲介市場価格の70%～90%程度とされています。この価格差の理由は、投資家や不動産業者が利回りを最優先として買取価格を抑えるためです。一見、売主が損をしているように見えますが、リースバックを選ぶことには特定の利点が伴います。例えば、売却金額を低く設定することで再購入時のコストや毎月の家賃を削減することができます。

• 地域別のリースバック相場

不動産の価格は、その物件の所在地によっても大きく変動します。リースバックの場合も同様で、特に都市部や不動産取引の活発な地域では相場が高くなる傾向があります。なぜなら、リースバックを行う業者や投資家は、緊急時の資金回収を考慮して流動性の高い物件を優先するためです。東京や大阪、名古屋などの大都市はリースバックの売却価格が高めに設定される一方、地方都市では価格がやや抑えられることが多いです。

• 築年数とリースバックの相場

不動産の評価において、築年数は重要な要素の一つです。新築に近い物件はその価値が高いと評価されるのは当然のことですが、リースバックの場合は少し異なる見方がされます。古い物件は将来の価格下落リスクが低いとされ、そのためリースバックの買取価格の評価が高くなることがあります。また、リースバック後に長期間居住し、その後物件を売却する際、新築に近い物件は価格の下落が大きくなる可能性が高まるため、築年数が進んでいる物件が選ばれるケースも増えています。

リースバックの月額賃料の計算方法は？

不動産を取得した後、リースバックで賃貸する際の家賃設定は非常に重要です。その設定方法の中でも、積算法は主に利用される計算方法の一つとなっています。

• 積算法とは?

積算法とは、物件の買取価格（通常、リースバックの場合の取得価格）を基に、期待される利回りを掛けて、その値を1年間（12ヶ月）で割り、さらに物件の維持に必要な経費を加算することで、月々の家賃を算出する方法を指します。

期待利回りとは、投資家が不動産に対して期待する収益の年率を指します。リースバックの場合、物件毎にこの利回りが設定されるため、具体的な数字は異なりますが、一般的には6％〜13％の範囲で動くことが多いです。

• 家賃に含まれる維持経費

物件の所有には、家賃以外にもさまざまな維持経費が発生します。これには、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、保険料などが含まれます。リースバックの特徴として、これらの経費を初めから家賃に含めることで、借主はこれらの支払い義務から解放されます。これは、物件の所有権が貸主（リースバックを実施した企業や投資家）に移るため、彼らがこれらの経費を負担することとなるからです。

このため、リースバックを選択する際には、家賃に含まれる経費を正確に把握し、トータルのコストを考慮することが非常に重要です。

リースバックでの賃料がどのように決まるのか？

リースバックの取引を理解するためには、家賃の設定方法やその背後にあるロジックを把握することが重要です。

• 投資家の視点からの期待利回り

リースバック取引の際、新しい物件所有者となる投資家が家賃を決定します。この家賃の算出において、期待利回りという指標が中心となります。期待利回りは投資家の投資対効果、すなわち投資金額に対する収益の期待値を表すもので、投資家自身がどれだけのリターンを望むかによって変動します。

例えば、1000万円での物件購入を考えた場合、10年間でその投資額を回収したいと考えると、年間で100万円以上の家賃収入が必要となります。この場合の期待利回りは10%となります。

• 利回りの設定による家賃の変動

投資家が早期の回収を希望する場合、利回りを高く設定することで家賃を高く設定します。逆に時間をかけて回収しても良いと考える場合、利回りを低く、家賃も相対的に安く設定することとなります。

• 周辺家賃相場の影響

リースバックの家賃設定においては、周辺の家賃相場に影響されることは少ないです。通常の賃貸物件と異なり、リースバックの取引においては、売主がそのまま借主となるため、物件を外部の賃借希望者に公開する必要がありません。従って、家賃の設定は物件の価値や状態を主に基にし、周辺の市場価格は考慮しないことが多いのです。

結論として、リースバックの家賃は新しい物件所有者である投資家が主導して設定されます。その際の主な参考指標として期待利回りが用いられ、物件の価値や状態を基に家賃が決定されます。

まとめ

リースバックは、特殊な売却方法で、家を売却しても同じ家に住み続けることができるシステムです。通常、リースバックを利用する人々には特別な事情があることが多いため、業者は有利な条件を提示しやすく、無知なまま業者を選んでしまうと後悔することがあります。

リースバックを検討する際には、必ず複数の業者を比較検討することが大切です。査定額だけでなく、賃貸条件、買い戻しの可否、手続きに関する諸費用など、検討すべきポイントは多岐にわたります。

この記事で紹介した業者情報を参考にするだけでなく、リースバック一括査定サイトなどを活用して、メリットだけでなくデメリットもしっかりと説明してくれる信頼性の高いリースバック業者を選ぶことが大切です。