2024.01.29

リースバックにはトラブルがつきもの?トラブル回避策を伝授!!

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みなさんは、月々の家のローンをどれくらい支払いをしていますか?毎月のローンの返済額の平均は110,000円というデータがあり、年間に家のローンを1,330,000円を支払っていることになります。コロナショックもあり、現在日本では、住宅ローンを払えずにいる人が増加しました。その中で、リースバックという買取方法で、自分の家に住みながら、家を売却できるというものを利用する人が増えています。今回はリースバックがどんなものなのか、トラブルはないのかなどについて紹介していきます。では、最後までご覧ください。

リースバックとは

リースバックとは、自分の住んでいる家を売却し、売却した業者と「賃貸契約」を結ぶことによって家を売却しても家に住み続けられるというものです。通常の売却は、半年ほどの期間がかかりますが、リースバックは、半月ほどで家の売却が決まり、お金が振り込まれます。そのため、すぐにまとまったお金が必要になった場合などは、リースバックの活用がオススメです。また、売却しても住み続けられるので引っ越しをすることが無いので、環境を変えたく無い人や、引っ越し費用を抑えたい人にオススメです。

また、通常の売却はチラシやインターネットを通して、次の入居者を探す必要があるので、家を売却していることを周囲に知られてしまいますが、そのまま住み続けられるので、広告を出す必要がなく、周囲に家を売却したことを知られずに済みます。

また、固定資産税の支払いなどの諸費用はすべてリースバック業者が負担してくれるので、税金の支払いなどがなくなり、家計を助けられます。

リースバックのデメリットとしては、売却価格が通常の売却と比べて低くなることです。相場の7割ほどがリースバックの売却価格となるので、通常の売却に比べて金額が低くなってしまうことにより、デメリットとなるのです。

反対に、賃貸契約する際は利回りを考慮して家賃を設定するため、相場よりも高くなってしまうことが多く、高い家賃の支払いをしなければなりません。

買い戻しをする場合は、売却価格よりも高く設定されていることが多く、売却価格よりもお金を多く準備しなければなりません。

このように、リースバックは、メリットとデメリットを持ち合わせる売却方法です。メリット、デメリットをよく考え、自分にあう家の売却方法はなんなのかを考えながら話を進めることをオススメします。

リースバックがオススメの人

リースバックには、メリットデメリットがあり、活用することによって、メリットを最大限に生かし、生活を豊かにできますが、リースバックに向いていない人が行うと、多大なるマイナスになってしまいます。ここでは、リースバックに向いている人はどんな人なのかを紹介します。

リースバックが向いている人としては、現在住んでいる家に愛着があり、子供の学区を変えたくない人が挙げられます。リースバックは、家を売却しても、引っ越しをする必要が無いので、子供の学区を変えたくない、転校させたくないという人にオススメです。また、安定した職業についている場合は、収入があがるので、いずれ買い戻しをしたいと思った時に買い戻しが可能なのでリースバックが向いています。

また、高齢で家を相続する人がいないという場合も、リースバックがオススメです。家をいう資産を現金化にすることによって、亡くなった後にスムーズに相続ができます。また、リースバックで得たお金を老後の資金として活用できるので、老後の資金として活用ができます。

リースバックでのトラブルと回避方法

リースバックは、近年注目を集めている売却方法で、取引件数は昨年と比較して倍以上あると言われています。また、コロナや経済が低迷したことによって、家賃を払えなくなりリースバックを利用する人が今後も増え続けると予想されています。

ここでは、リースバックでよくあるトラブルとトラブルに巻き込まれないためにはどうしたら良いのかを紹介します。

家賃を上げられて家賃を払えなくなった

リースバックで家を売った後は、毎月家賃の支払いが発生します。月々の支払い金額の決め方は、売却価格と周辺の家賃価格を参考にして決めます。しかし、リースバックの家賃は、周辺の平均家賃よりも高く設定される場合がほとんどです。

家賃を低くしたい場合は、低い価格で売却をしたり、「家賃を値上げしない」という文言を契約時にかわし、契約書にもしっかり掲載するようにすると、家賃が急に上がることはなくなるでしょう。また、売却価格が低いと家賃も低くなる傾向にあるので、高い金額でリースバックをしないようにしましょう。

勝手に売却された

リースバックを利用すると、家の持ち主は、不動産会社などのリースバック業者になります。そのため、家をどうするかは持ち主によって変化します。

リースバック契約をする際に、「家を買い戻したい」ということをあらかじめ伝え、契約書にも買戻しをするということを記載することによってトラブルを防げます。

家の買戻し金額が高い

リースバックを利用して家を売却しても、家を買い戻せるのができるのがリースバックの特徴です。しかし、買い戻す際の価格が高いというデメリットがあります。リースバックで買い戻しする際は、売却価格よりも高い価格で買わなければなりません。なので、「いつかは家を買い戻したい」と思っている場合は業者に伝え、価格を抑えて売却することをオススメします。

修繕費の負担はどっちかで揉めた

リースバックを利用し、売却すると持ち物は不動産会社などのリースバック業者になります。自分の家に住み続けることはできますが、賃貸として住み続けるので、家を退去する際は、家の修繕をしなければなりません。また、住んでいる際にエアコンが壊れた、給湯器が壊れたなどの場合、賃貸物件の場合は通常大家が費用を負担するのが通常です。しかし、リースバックを利用している場合は、修繕費などは、住んでいる人が負担する場合がほとんどです。このトラブルの回避策は、契約書に修繕費の項目あるのかの確認と、ない場合はどちらが負担するのかを明確にしておきましょう。

相続人と揉めた

リースバックを利用すると、そのまま自分の家に住み続けられます。周りの人に知られることも無いので、親族にも知られることはありません。そのため、リースバックの契約者が死亡し家を相続する際に、「所有権がなく相続できなかった」というトラブルがあります。このトラブルを避けるためにリースバックをして家を売却したことを相続する人に相談しておくことをオススメします。

定期借家契約で契約して、再契約を断られた

リースバックで家を売却したあとは「賃貸契約」を交わしてその後も住み続けられます。「普通借家契約」は通常の賃貸と一緒で2年ごとに更新の手続きがあり、更新し続ければ、住み続けられますが、「定期借家契約」はあらかじめ契約期間が定められており、契約の更新がありません。リースバックの業者と自分が契約の更新に同意すれば、住み続けられますが、リースバック業者が「更新しません、出ていってください」といった場合は家を出ていかなければなりません。このトラブルを回避するためには、契約の際に賃貸契約の種類を確認し、契約書に記載されてあるかのかを確認しましょう。

買取額が適正額を大きく下回った

通常の家の売却と違いリースバックを活用しての売却は、価格に大きな差が生じます。周辺の価格や築年数を参考に割り出され、リースバックで多くとり入れられているのは、通常売却の7割ほどの価格と言われております。そのため、価格が予想よりも低かったという意見を聞きます。このトラブルの解決策として多くのリースバック業者に査定してもらい、自分の希望と合うリースバック業者を選ぶことをオススメします。

リースバック契約ができなかった

「リースバックを利用したい」という方で一番気をつけなければならないことは自分の住んでいる物件が現在リースバックを利用できるということかということです。リースバックは基本的に誰でも利用ができますが、条件があります。

まず、リースバックをする建物のローンが売却価格よりも低いことが条件となります。リースバックを利用すると、月々の家賃支払いが発生するため、現在ローンを払っている場合は、月々のローン支払いが二重になってしまうため、ローンが多く残っていると、リースバックを活用することが難しいです。リースバック業者に関してはさまざまな業者があるので、ローンが残っていてもリースバックができる業者を選ぶことをオススメします。

自宅の買い戻しに応じてもらえなかった

リースバックで一番トラブルになるのが「買い戻しができない」というトラブルです。リースバックは、買い戻しができるというのが一番のポイントですが、買い戻しを拒否されるケースがあります。家賃を滞納していた場合などは買い戻しを拒否され、契約書にも買い戻しに関する文言が無い場合、買い戻しに応じてもらえない場合があります、いつかは買い戻しをしたいという場合は「買い戻しをしたいです」ということを契約の前から伝え、契約書にも買い戻しについての文言が記載されているかを確認しましょう。

物件を売却した不動産会社が倒産してしまった

リースバックを活用して家を売却し、家賃を払って住み続けていましたが、リースバック業者が倒産する可能性もあります。家は競売にかけられ、売却され、住んでいる人は家を出なければなりません。そのため倒産のリスクが低い業者とリースバック契約を結ぶことがポイントになります。小さい会社よりも大きな会社の方が倒産リスクが低いため、リスクを回避するために、大手のリースバック会社を選ぶことをオススメします。

まとめ

今回は、リースバックで起こりうるトラブルとその回避方法を紹介しました。リースバックで家を売却する際は、トラブルに巻き込まれないようにすることが大切です。契約内容をしっかりと確認し、契約期間も確認しましょう。また、自分の家の適正価格がどれくらいなのかも確認し、騙されないようにしましょう。また、買い戻しを考えている場合は、売却価格よりも高くなることが多いので、しっかりとした、金銭感覚を身に着け、買い戻しまでのお金の計画を立てることをオススメします。

リースバックをしてトラブルに巻き込まれないようにしっかり対策を行いましょう。

【参照】リースバックでよくある11つのトラブル事例|後悔しないために注意すべきポイントやリスク|URILABO (starmica.co.jp)

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