2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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老後の年金生活を考えて「住宅ローンの支払いがきついな」と感じたり、
コロナ禍によって資金計画が破綻して「まとまったお金がほしい」という方が増えている今、
マイホームの売却を考えている方も多くいらっしゃることでしょう。
こうした状況でよくオススメされるのが、「リースバック」という方法です。
リースバックを利用して自宅を売却すれば、まとまった現金を手にしたうえで、賃貸としてそのまま住み続けられます。住み慣れた自宅を明け渡す必要がなく、売却による現金を手にできるため、資金作りの方法として注目を浴びています。
本記事では、そんな画期的なリースバックについて、そのメリットだけでなく知っておくべきデメリットを解説しています。また、リースバックを利用する際には、後悔しないような会社選びができるよう、大手のリースバック会社6選と比較する際のポイントもおさえているので、ぜひ最後までご覧ください。
リースバックは「セール・アンド・リースバック」を省略したもので、セールは「売却」、リースは「賃貸借」、バックは「最終的に買い戻しができる」という意味を持ちます。
つまり、自宅を売却してまとまった資金を得た後で、売却先の会社と賃貸借契約を結び、そのまま家に住み続けることのできる売却方法のことです。
売却後に賃貸として住む期間、住宅ローンの支払いはなくなりますが、毎月の家賃を支払う形になります。
リースバックの流れは以下の通りです。
リースバックの利用で考えられるメリットとデメリットについては次の点が挙げられます。
リースバックには、期間内に自宅を再購入できる「買い戻し優先権」がついています。このときの賃貸の契約は、定期賃貸借契約です。定期賃貸借契約とは、契約期間が満了すると自動的に契約が終了し、再契約できないため確実に明け渡しなければなりません。（期間は一般的に2年程度であることが多いです。）
つまり、その期間内に買い戻せない場合は、結局家を出なければなりません。
家まもルーノは、全国対応の高額査定ができ、最短5日で現金化が可能なリースバック・サービスです。
通常のリースバックでは、サービス提供元の不動産会社が買取と賃貸借契約を行います。ところが、家まもルーノでは、上場企業から個人の投資家まで100社以上の見積もりを一括査定で比較できるため、非常に便利です。
穴吹興産は、都市部を中心に、マンションに特化したリースバック・サービスに取り組んでいます。
マンションディベロッパーならではの、マンションの市場価値を重視して行う独自の査定方法が支持されており、柔軟な家賃設定の提案をしてくれます。
更新が可能な普通借家契約が結べるうえ、設備故障の修繕費等を貸主である穴吹興産が負担してくれるため、長期間にわたって自宅に住み続けたい方には非常に安心のプランです。家賃の変動や更新料の心配もありません。
2020年4月から始まったリースバックプラスは、「東京都宅地建物取引業協会」や「全国宅地建物取引業保証協会」などに所属しており、信頼性が高く安心して利用できるサービスです。
一建設のリースバックプラスは、他社にはない独自のサービスを展開しているため、買い戻しの予定に合わせてプランを選べて、さまざまなニーズに対応してくれます。
たとえば、「定期プラン」を利用すると、契約後の賃料が最大1年間無料になったり、退去後に一建設が物件を売却した際の利益の一部をキャッシュバックしてもらえたりします。
また、必ず買い戻しをする場合には、売却価格と同額で買い戻せる「買戻しプラン」の利用がオススメです。
笑吉不動産のリースバックは、100社を超える提携業者や投資家から、もっとも条件の良い相手を探すことができるのが強みです。
無理のない家賃設定や、他社で断られた物件の買取等、お客様の立場に立ったサービスを提供してくれます。
もしリースバックが利用できない場合でも、顧問弁護士や税理士と連携して総合的にサポートしてもらえるため、安心して相談できます。
2016年6月に東証一部上場したインテリックスは、当初から中古マンションの再生販売を行ってきた会社です。日本の主要都市に支店を展開しており、その近辺でリースバックサービスを行っていますが、対応外の地域もあるため、事前に問い合わせをしておいたほうが良いでしょう。
戸建てのみでなく、マンションや倉庫、事業用のオフィスなども対象なので、個人だけではなく法人での利用も可能です。
セゾンファンデックスは、長年培ったノウハウを生かして、2016年よりリースバック事業を開始しました。
最大の特徴は対応スピードで、簡易査定であれば最短即日で可能、売却代金も2週間程度で受け取れます。
事務所や工場など事業用の物件でも売却ができ、賃貸契約を結べばそのまま事業を継続できます。
ここでは、リースバック会社を選ぶ際の比較ポイントについて解説していきます。
リースバック会社の物件買取価格（売却価格）は、おおよそ市場価格×70％～90％となっています。
都市部にある条件の良い物件であれば市場価格の90％程度で、反対に郊外にある条件の悪い物件であれば市場価格の70％程度となります。
リースバック会社によっても基準が異なるので、より高く売却するためにも、その会社が得意としている物件の種類やエリアを調べ、より高く見積もってくれる会社を探すとよいでしょう。
リースバックの1ヶ月の家賃は、買取価格×7〜13％程度÷12ヶ月となっています。
買取価格が高すぎても家賃が相場より高く設定され、将来的に困ってしまう可能性があります。
例えば、買取価格が1,200万円、利回りが10％という条件のケースでは、月々の家賃は以下の通りです。
1,200万円×10％÷12ヶ月＝12万円
このように、買取価格のみではなく月々の家賃も比較し、なるべく高く買ってくれて家賃も適正である会社を選ぶことが理想です。
意外と見落としがちなのが、事務手数料などの諸経費です。会社によってはいろいろな経費がかかる場合もあり、いくら買取価格や家賃が安くても他のことにお金を取られてしまう可能性があるので、トータルで見て損をしないように、問い合わせ後に明らかにしておきましょう。
リースバック会社によっては、戸建てやマンションなど、得意分野を持っているところがあります。依頼する際は、自分の物件が対象となるのかを確認する必要があります。
リースバック会社は、全国の物件を取り扱うところもあれば、対象地域が限定されることも多いです。
対象地域を絞り込んでいる会社は、該当地域の物件をより高く買い取ってくれる可能性があります。
実績が豊富で資金力がある会社は、現金化までのスピードが速い場合が多いです。現金化のスピードや売却後の安心感を考慮すると、一定規模以上の不動産会社を選ぶのが望ましいです。
リースバックの賃貸期間が長ければ、長期にわたって安心して住み続けることができます。
賃貸借契約には、更新ができる「普通借家契約」と更新ができない「定期借家契約」の2種類があります。
定期借家契約の場合は、契約期間が満了すると賃貸借契約も終了するため、長く住み続けることを前提にしている場合は普通借家契約の会社がオススメです。
もしくは、定期借家契約の場合でも再契約できる可能性があるかどうかをしっかりと確認しておきましょう。
いかがでしたか。リースバックは、いくつかの注意点を考慮したうえで上手に利用することで、今後の生活を豊かにする手段として非常に有効なサービスであるとわかりました。
ただし、実際にリースバックを利用する場合は、会社によって得意な物件やエリアなどにも違いがあるため、どこにお願いするかを慎重に選ぶようにしましょう。
ここでは、大手のリースバックを取り扱う会社について紹介しましたが、必ずしも会社が大きければ良いというわけではありません。
複数の会社を比較する際は、先述したような比較ポイントを参考に、複数の会社から見積もりをもらうようにしましょう。会社の大小だけでなく、自分にあったサービスを提供してくれる会社を選ぶことが、後悔しないポイントです。
また、複数のリーバック会社へ問い合わせ比較検討してくれる不動産会社もあるので、インターネットの比較サイトや口コミ情報だけでは迷う場合には、あわせて利用してみるのもよいでしょう。
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