2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
近年、老後の資金調達の手段としてリースバックをオススメしている業者が増えています。
リースバックは、自宅の売却後にまとまった資金を得たうえで、そのまま住み続けられるので、愛着のある自宅を手放したくない人にとって大きなメリットとなります。
ところが、中途半端な知識で安易に契約を結んでしまうと、トラブルに繋がってしまうこともあります。
そこで今回は、実際に起こり得るトラブル事例と、利用する前に押さえておくべきポイントについて解説していきます。
目次
リースバックは、自宅を売却してまとまった資金を得たうえで、引き続きその家に住み続けることができる不動産の資金化方法です。
売却代金は一括で支払われ、その使い道はとくに制限されないため、新たな老後の資金調達方法として近年注目を集めているサービスです。
ただし、自宅の所有権は売却した会社に移転するため、住み続けるためには売却先とリース契約を結ぶ必要があります。その際、賃貸として毎月の家賃（リース料）を支払う形となります。
なお、売却代金で住宅ローンの残債を返済できない場合は契約できかねるため、住宅ローンの残債よりも売却価格のほうが高いことが、リースバックを契約できる条件となります。
リースバックと混同しやすい資金調達方法として「リバースモーゲージ」が挙げられます。
リバースモーゲージの場合、自宅を担保として金融機関や自治体から資金を調達します。融資という形になるため、物件の所有権は変更されません。
ただし、契約者本人が亡くなった後に自宅が売却されます。その売却代金で、融資金額を一括返済するという仕組みです。
このような仕組みであることから、リバースモーゲージの契約には年齢制限があり、若い人は利用できないことが多いです。資金の用途等、リースバックにはない条件もあります。
また、物件の所有権はそのままなので、固定資産税を納税する義務が発生します。
ただし、リースバックと違って毎月の家賃を支払う必要はありません。
リースバックとリバースモーゲージのどちらを利用すべきか迷う場合は、それぞれの仕組みを正しく理解し、向いている方法を慎重に見定めるようにしましょう。
前章では、リースバックの仕組みについて解説しました。
リースバックは便利なサービスですが、注意点を知らずに利用してしまうとトラブルに繋がることもあります。
ここでは、知っておくべきトラブル事例をいくつかご紹介します。リースバックを契約しようとしている方は、以下のようなトラブルに巻き込まれないよう、どんなことに気をつければよいのか参考にしてくださいね。
リースバックの契約時に、「更新のタイミングで家賃の引き上げはしない」と口約束したにもかかわらず、実際には家賃の値上げを要求された、というのはよく聞く話です。
また、リースバックにおける月々の家賃は、周辺地域の相場よりも高く設定されるケースも多いです。
せっかく売却資金を手に入れたところで、長期的に支払っていく家賃が高すぎると毎月かかる費用が削減できず、結局引っ越ししなければならなくなったという方も多くいるので、注意が必要です。
リースバックした物件に、「勝手に売却しない」という約束があったにもかかわらず、売却されてしまい、新しく貸主となった会社に賃貸契約更新を断られるケースがあります。
通常の賃貸借契約と同様に、元の売主である賃借人に通知せず売却することに問題はありません。しかし、リースバックの場合は賃貸借契約として関係性も続くので、最初に契約をした会社から貸主が変わるのは不安が大きいでしょう。
リースバック契約後に勝手に売却されるようなことを防ぐには、ある程度資金力のある大手の不動産会社にリースバックの依頼をすることがオススメです。
リースバックでの買取金額が、その適正額を大きく下回っていたことにより、トラブルになることがあります。
リースバックでの売却価格は、通常の不動産売買契約による売却と比べ、10％〜30％程度安くなる傾向があります。
買取金額は、基本的に周辺の相場や再販時のリフォーム費用等を考慮して決められますが、家賃収入を目的としている買取会社の場合、利回りを重視して決めることもあります。
査定金額について、想定していた金額よりも低い場合は、査定依頼した会社にその根拠を確認しましょう。
通常の賃貸借契約の場合、一般的に、（借主が故意に壊したりしたケースを除いては）設備の故障等にかかる修繕費は、貸主が負担することになっています。
しかし、リースバックの場合は、売却後もその家に元所有者が住み続けることになるので、特約として修繕費は借主となる元所有者が負担すると定められているケースがほとんどです。
そのため、契約締結時に特約の内容をよく確認し、どこからどこまでが借主の負担になるのか明確にしておくことが大切です。
また、退去時の原状回復についても特約で定められていることがあるので、その時になって時間や費用が間に合わないことがないよう、確認しておきましょう。
リースバックを利用することで、第三者に売却の事実を知られずに自宅を売却することができます。しかし、自宅を相続するつもりの子どもや親戚など相続人に相談せず勝手に売却してしまった場合、トラブルになることがあります。
リースバックの利用条件では、推定相続人の同意が必要とされていないので、親族に許可を取る必要はありません。しかしながら、自宅は大事な財産となりうるものなので、事前にリースバックを利用して売却する予定であることを話しておくべきです。将来的に自宅を買い戻す意思があるのか、もしくはいずれ引っ越しが必要なのか等も事前に話し合っておきましょう。
リースバックの契約で失敗しないために、利用する前に押さえておきたいポイントを解説します。
リースバックは、その会社の規模や対応している物件、地域によってサービス内容が異なります。地方の戸建て住宅に強いところもあれば、都心部のマンションに特化した会社もあるため、よりその物件を得意としている会社にお願いしたほうが、納得のいく契約が結べる可能性が高いのです。
売却価格は家賃の価格設定とも連動するので、適正な価格で売却することが望ましいです。
会社によっては、売却価格だけでも、数百万円の差が出ることも考えられます。また、売却価格が他の会社より多少低くても、他のサービスによって最終的に得になる条件を提示してくれる会社もあります。
リースバックを契約する際には、一つの会社だけの査定で決めず、複数の会社で査定を受けるようにしましょう。
リースバックを契約するのであれば、売却代金で住宅ローンの残債を返済するので、毎月のローンの支払いはなくなります。自宅の所有権もなくなるため固定資産税を支払う必要もありません。
しかし、一方で賃貸借契約を結んで賃借人となるため、毎月の家賃を支払っていく必要があります。その金額についても、「相場と比較してあまりにも高くないか」「値上げの要求はされないか」等の確認をしたうえでシミュレーションを行い、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
その際は、修繕費などの費用負担についても考慮する必要があります。
リースバック契約の前には、契約内容をよく確認しなければなりません。
会社側からオススメされたプランでも、「なぜこのプランがお得なのか」の理由を必ず聞くようにしてください。もしわからなければ、知識のある人の助言をもとにプランを選んでもよいでしょう。
とくに確認が必要なポイントは、次の3点です。
不明なことはすべて質問して、疑問点をなくしてから契約するようにしましょう。
リースバックを利用する際は、家族に相談してから決めるようにしましょう。
2章のトラブル事例でも述べたように、家族がリースバックを利用した事実を知らずにいると、相続の際にトラブルになりかねません。
また、リースバックは比較的新しい制度です。サービス内容も会社によってさまざまなので、不動産取り引き等の専門知識がある人でなければ、適切な判断が難しい場合もあります。そのため、
持ち家の不動産価値や売却の目的に合ったサービスを選択できるよう、知識のある人に相談できると安心です。
リースバックは、「自宅を手放したくない！だけど老後のまとまった資金がほしい」という方や、「自宅の売却後、しばらくは引っ越しができない。」という方などに向いている、不動産の資金化の中でも即金性に優れた方法です。
住宅ローンの不安から開放され、住み慣れた家から引っ越さずに済むので、とてもメリットの大きい資金化の手段に感じますが、やはり便利であるがゆえのデメリットや注意点もあります。
リースバックのトラブルを避け、納得できる契約を結ぶには、その仕組みについてしっかりと学ぶようにしましょう。
また、実際に契約をする際には、会社選びを慎重に行いましょう。
同じリースバック契約でも、会社によってその内容が大きく異なるため、確認を怠らないよう注意してください。
とくに、契約後も長期間住み続ける予定の場合、契約の更新期間や更新条件について見逃さないようにしましょう。
また、会社によって初期費用や買い戻しの取り扱いも異なります。万が一、リースバックが利用できなかった場合でも、大手の会社であれば他の資金化方法などを用意してくれるところもあります。
リースバックを利用する皆さんが、はやめの資金調達によって悔いのない老後生活が送れることを願っています。そのためにも、自分に合ったプランを比較・検討し、信頼のできる会社が見つかるとよいですね。
« 前の記事へ 次の記事へ »
