2024.01.29

住宅ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられる前に知っておきたい!リースバックのメリットとデメリット  

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住宅ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられて家を失う可能性があります。しかし、任意売却という方法で、市場価格で自宅を売却することができます。

任意売却には、リースバックという方法があります。リースバックとは、自宅を売却して得た資金で住宅を借りるサービスです。今回はこれらについて説明していきます。

家のローンが払えない原因とは何なのか?

住宅ローンを払えない理由は多くあります。

収入が減る

住宅ローンは契約時の収入が安定している、または増加する可能性があることを前提としているため、収入が減少すると返済計画が狂う可能性があります。

リストラ、失業、転職、病気やケガによる離職など、収入が減る理由はさまざまです。昨今、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、減少傾向にある人が増えています。

業績不振による解雇、ボーナス減額による補填の不安、コロナによる収入の減少、会社倒産による失業など、さまざまなケースが報告されています。病気や自然災害など。これが収入減少の主な原因です。

コストが嵩む

住宅ローンを返済する際には、収入と支出のバランスが重要です。出費が増えれば住宅ローンの返済が遅れてしまう可能性もあります。

教育費や子育て費、病気やケガの治療費、親の介護費など、費用が増える理由はさまざまです。さらに、住宅ローン金利の上昇も支出増加の原因となっています。

退職後もローンが残る

定年退職後も住宅ローンの支払いが残っていると、老後の負担が大きくなってしまいます。晩婚化による住宅購入の遅れや年金受給額の減少、固定費の増加など、理由はさまざまです。

住宅ローンの滞納が続くと、貸し手は担保となっている住宅を競売にかけ、その売却代金で残りのローン債権を回収しようとします。競売になれば、近所に知れ渡り、強制退去を命じられて家を失うことになります。また、売却手続きはお客様の意思に関係なく進められ、融通は利きません。

住宅ローンの滞納が続くと、遅延損害金が発生し、ローン返済額が増加する可能性があります。また、家を売却しなければならない可能性もあります。

競売で住宅を売却した場合、売却価格がローン残高を上回ればローンは完済できますが、売却価格がローン残高を下回った場合は、手元資金で残額を支払わなければなりません。また、連帯保証人がいる際は、連帯保証人がローンを返す必要があります。

家のローンが払えない時にやってはいけないこととは?

住宅ローンに問題が起きた場合に、状況を悪化させる可能性がある、やってはいけないことがいくつかあります。

保険金を住宅ローンの支払いに充てるのはNG

住宅ローンの返済が困難になった場合、団体信用や生命保険金を利用すると家族に大きな負担がかかる可能性があります。

 保険金を使い切った後は、家族が残りの借金を支払わなければならず、経済的な負担となります。また、たとえ保険金でローンが返済されたとしても、遺族は故人の死に立ち会うという精神的な負担を負うことになり、大きな被害が生じます。

 住宅ローンの返済が困難になった場合は、金融機関に返済計画の変更を相談したり、住宅を売却したりするなど、家族全員で解決策を探しましょう。

ボーナス払いの滞納

半年後に高額なボーナスがもらえるからといって住宅ローンのボーナス支払いを滞納したまま放置しておくと、延滞料金を支払って引っ越しを余儀なくされる危険性があります。

 住宅ローンボーナス払いは、ローン返済額を年に分けて返済できる便利な制度です。ただし、ボーナスの支払いが遅れた場合は、通常の返金に加えて遅延損害金が発生します。到着が遅れた場合、経済状況により強制オークションが必要になる場合があります。

 したがって、保険料の支払いが滞った場合には、できるだけ早く金融機関に連絡し、返済計画を見直すことが重要です。金融機関はあなたの状況に応じて返済期間の延長や返済額の減額などの対応をしてくれます。彼らはそれについて考えることができます。

 保険料を滞納した場合に備えて、家族の経済状況を見直すことも大切です。自分の収入と支出を把握し、無理のない返済計画を立てましょう。

キャッシングやカードローンは最後の手段にしましょう

住宅ローンの支払いが難しくなった場合、キャッシングやカードローンの利用を検討する人もいるでしょう。しかし、これによりサイクルにより借金が増加し、将来の住宅ローンの借り換えが困難になります。これはリスクを伴うため、絶対に許可されません。

 キャッシングやカードローンは従来の銀行ローンに比べて金利が高く、返済額も高額です。そのため、自転車操業で借金を増やし続けてしまうと、利息負担が増えてさらに返済が困難になってしまう可能性があります。将来的に住宅ローンの借り換えを検討する場合、キャッシングやカードローンをご利用の場合、審査が難しくなる可能性があります。

 住宅ローンの支払いが困難になった場合は、まずは金融機関に相談し、返済計画の変更や自宅の任意売却などの解決策を見つけてください。キャッシングやカードローンは最後の手段としてのみ検討してください。

夜逃げは最終手段ではない

住宅ローンの支払いが困難になった場合に、夜逃げをしてしまうと借金が減ったりなくなったりするだけでなく、事故情報が記録されたり、信用情報機関に登録されたり、家族に迷惑がかかったりするなど、多くの不都合が生じます。さらに、今日の情報社会では、逃亡が成功する可能性は極めて低く、金融機関や債権回収機関に追われる可能性が非常に高いです。

 家出を考えている状況に陥った場合は、自宅を自主的に売却することを検討してください。任意売却とは、借金が残っている自宅を売却することに金融機関と合意することです。住まいを失っても支払い負担や精神的不安が軽減され、生活再建が容易になります。

ローンが払えない時はリースバックを検討してみよう

住宅ローンの支払いが困難になった場合、金融機関は抵当権を行使して競売にかけ、住宅を売却して債権を回収します。しかし、競売では市場価格の5割~7割程度の価格でしか売却できないため、金融機関は損失を被ります。

そこで、金融機関と住宅ローン債務者が交渉して、市場価格で住宅を売却する方法が任意売却です。金融機関は住宅ローン債務者に引っ越し費用などの支援を行うことで、債務者が自宅を売却しやすい環境を整えます。

任意売却は、競売よりも高い価格で住宅を売却できるため、金融機関と住宅ローン債務者双方にとってメリットがあります。

そしてその任意売却の一つにリースバックがあります。

リースバックとは、自宅を売却してその代金で住宅を借りるサービスです。通常、自宅を売却すると所有権も移転しますが、リースバックでは所有権は買い主が取得し、借主は買い主から住宅を借りることになります。

リースバックには、以下のようなメリットがあります。

  • まとまった資金を調達できる
  • 引っ越しの手間が省ける
  • 住み慣れた家に住み続けられる

しかし、以下のようなデメリットもあります。

  • 通常の売却よりも価格が安くなる可能性がある
  • 所有権を失う
  • 賃料を支払い続ける必要がある

リースバックは、以下のような場合に検討する価値があります。

  • 老後の資金や教育費などのまとまった資金が必要になった
  • 住宅ローンが払えなくなった
  • 住み替えを検討しているが、引っ越しが難しい

リースバックを検討する際には、以下の点に注意が必要です。

  • リースバック業者の信頼性
  • リースバックの条件
  • 賃料の支払い能力

リースバックは、自宅を売却して資金を調達しつつ、住み慣れた家に住み続けられるサービスです。しかし、メリットだけでなくデメリットも理解した上で、慎重に検討することが大切です。

リースバックを利用する前にチェックすべきポイントを確認しよう

リースバックを有利に進めるためには以下の点に注意してください。

リースバックで得た資金の使い道を明確に決めておく。

リースバックで得た資金は、通常の売却よりも安くなっていることが多いため、無駄遣いしてしまう可能性があります。また、リースバックでは、売却した不動産をそのまま賃貸し続けることになります。そのため、賃料を支払い続けられるかどうかも考慮する必要があります。

資金の使い道を明確にすることで、無駄遣いを防ぎ、リースバック後の家賃の支払いに備えることができます。

賃貸借契約書の内容は、必ず確認

賃貸借契約書には、契約の条件やルールが詳細に記載されています。契約を交わす前に、必ず内容をよく確認しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。

具体的には、以下の項目について確認しておきましょう。

  • 契約の種別(普通借家、定期借家など)
  • 家賃の金額と支払期限
  • 共益費や駐車場代などの付帯費用
  • 途中解約の条件
  • 原状回復の費用負担

また、契約書の内容に不明な点や疑問点がある場合は、不動産会社に必ず確認するようにしましょう。

  • 金額の根拠を明確にする

売却価格は、市場価格や物件の条件・状態などを参考に算出されますが、その根拠を確認することが重要です。売却価格は、リースバックの条件を左右する重要な要素です。そのため、売却価格が適切かどうかを判断するために、その根拠をしっかりと確認する必要があります。

買い戻しのオプションを付けとく

リースバックで売却した物件を買戻す場合は、買戻しの計画と準備が必要です。取得方法には大きく分けて「特約取得」と「予約取得」の2種類があります。

買い取り特約

契約書に買い取り条件が記載されており、買い取り価格や買い取り期間も明確に定められているため、ほぼ確実に買い取りが可能です。

売買予約

買戻しの意思表示のみを記載しておりますので、買戻しをお断りする場合がございます。

買収を検討している場合は、必ず契約書に特別買収条項を盛り込んでください。買収前に資金計画を立て、買収資金を準備しておくことも重要です。

まとめ

いかがでしょうか住宅ローンの支払いが困難になった場合、競売にかけられて家を失う可能性があります。しかし、任意売却という方法で、市場価格で自宅を売却することができます。

任意売却には、リースバックという方法があります。リースバックとは、自宅を売却して得た資金で住宅を借りるサービスです。

リースバックを利用する前に、以下の点に注意してください。

・リースバックで得た資金の使い道を明確に決めておく。

・賃貸借契約書の内容を必ず確認する。

・売却価格の根拠を明確にする。

住宅ローンの支払いが困難になった場合、リースバックは一つの選択肢となります。しかし、リースバックにはメリットとデメリットがあることを理解した上で、慎重に検討することが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

セゾンファンデックスhttps://www.fundex.co.jp/contents/

東京新宿法律事務所https://www.shinjuku-law.jp/columns-debt/

リースバックプラスhttps://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/

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