リースバックとは何なのか、銀行でリースバックはできるのかについて解説していきます。リースバックのメリットデメリットを知っておくことで、有効的に使用することができます。

はじめに

1.1リースバックとは

リースバックとは所有している不動産を売却し、売却後に賃貸借契約を結ぶことで同じ家に住み続けるものです。まとまった資金を獲得できることと引っ越しが不要といったメリットがあります。

1.2銀行の役割とは

銀行の役割はお金を管理すること、お金を貸し出すことの大きく2つがあります。お金を管理することとは銀行は預金としてお金を預かります。銀行にお金を預けることで、お金が盗まれたり、お金を損失したりすることを防ぐことができます。それだけでなく、自宅でお金を管理する際に必要な費用も削減することができます。お金を貸し出すこととは資金が必要な人や団体に対し、お金を貸します。借りた側の人は利息をつけてお金を返す必要があります。そのため銀行は資金調達において、重要な役割をになっています。

リースバックの概要

2.1リースバックのメリット

引っ越し手続きなどが一切不要

自宅を売却する場合、引っ越し業者を手配したり、新居を探したりといろいろ手間がかかります。しかしリースバックは売却後に自宅を賃貸借契約をするので同じ家に住み続けることができます。

家の維持費などを支払わなくてもよい

家を所有している人は毎年、固定資産税と都市計画税を支払わなければなりません。しかしリースバックは家を賃貸借契約するため、家の所有者が自分ではないため固定資産税と都市計画税を支払う必要がありません。また修繕費を払わなくてよい場合もあります。

リスクを減らすことができる

所有している家はとても大きな資産です。それが災害などにより建物が壊れてしまった場合、資産価値が落ちてしまうことがあります。しかしリースバックは自宅を売却した後、賃貸借契約をして住みなおすため資産価値が落ちてしまうリスクをなくすことができます。

売却資金を短期間で獲得できる

不動産売却をする場合、購入希望者を探したり、売却の手続きをしたりなどするため、売却資金を獲得するまでに時間がかなりかかります。それに対しリースバックはリースバック業者と取引をするため購入希望者を探す手間を省くことができます。またリースバック業者は一括で住宅を買い取るため売却資金をすぐに獲得できます。

2.2リースバックのデメリット

売却価格が安くなりやすい

リースバックはリースバック業者が買い取った価格と家賃を比較し、利益を得ようとするため売却価格は通常売却の6〜8割程度となっています。

家賃が相場よりも高くなることがある

リースバックによる賃貸借契約の場合の家賃は売却価格をもとに設定されることが多いです。そのためリースバックの際の売却価格が高かった場合、相場よりも高い家賃で契約しなければならないことがあります。

賃貸借期間には期限がある

リースバックは定期借家契約で契約することがほとんどです。定期借家契約とは同じ物件に住める機関が決まっている契約で契約を延長することができません。そのため契約が満了になると退去しなければなりません。

家賃が発生する

リースバックは自宅売却後賃貸借契約を交わし住み続けるため、毎月家賃を支払う必要があります。家賃は立地や自宅の構造などによって異なり、リースバック契約をするときに決められます。家賃はずっと払い続けるため、少しでも家賃が高すぎると将来的に負担が大きくなってしまう場合もあります。

2.3リースバックをするのがオススメの人

老後生活の資金を確保しておきたい人

老後の生活費が足りない、年金だけでは生活が心配という方はリースバックで老後資金を調達することがオススメです。リースバックで獲得した自宅の売却資金は使い道が制限されていないため、自分の使いたいように使うことができます。またリースバックは自宅売却後も賃貸借契約をし、住み続けることができるため引っ越しは不要です。

住宅ローンの返済が負担になっている人

住宅ローンの返済が負担になっている人はリースバックで資金を調達することがオススメです。リースバック後は家賃を支払わなければならないので、リースバックをするほうがいいのかしないほうがいいのかは自分で判断しなければなりません。

住み替えたいと思っている人

自宅を売却し新居に住み替えたいと考えている人はリースバックを活用することができます。住み替えをする際は新居が見つかるまでの仮住まいを探したり、自宅の購入希望者を探したりしなければなりません。リースバックを活用することで新居が見つかるまでの仮住まいを探す必要がなく、リースバック業者に自宅を買い取ってもらえるため売却相手を探す必要もなくなります。

相続トラブルの対策をしたい人

自宅は大きな資産ですが、1つの資産を相続人の間で分配することは難しいです。そのため相続人同士で揉め事が起きる可能性があります。その際自宅をリースバックして現金化しておくことで相続人の間で分配しやすくなりトラブルを避けることができます。

2.4リースバックの仕組み

リースバックはまずはじめに、リースバック業者に所有している不動産を売却します。その後リースバック業者から売却資金を一括で受け取ります。それと同時に売却した物件をリースバック業者と賃貸借契約を交わし、売却した不動産を借ります。その後は毎月利用料として家賃を支払います。

銀行が提供するリースバックの特徴

銀行は銀行法によって他業を行うことを禁止されているため、宅地建物取引業法の免許を取得することが出来ません。なので銀行はリースバックを直接提供することはできません。もし銀行が宅地建物取引業法の免許なしにリースバックを行うと法律に抵触してしまうこともあります。つまり宅建業の免許を持つことができない銀行は直接リースバックを提供することが出来ません。しかし一部の銀行はほかの会社と連携することでリースバックを提供しているところもあります。

リースバック契約のポイント

4.1いくらで売却できるのか

リースバックを活用して住み続けるためには、自宅を一度売却する必要があります。つまり大家さんを探さなければなりません。その大家さんはただの自宅売却相手ではなく、その後賃貸借契約を結び住み続けるという要望に応える人を見つける必要があります。また売却額も大切で相場より高い金額で売却するのは買い取り手にリスクがあり、あまり取引をしてくれる人は現れません。

4.2家賃がいくらで契約できるか

リースバックをするうえで最も大切なポイントといってもいいのは、家賃設定を適切に行えるかということです。家賃は毎月支払います。その家賃がもし今までの住宅ローンの返済額よりも高かった場合、リースバックをするよりもそのままローン返済を行っていた方がいいでしょう。家賃が高いと逆に生活がしづらくなってしまう場合があるのです。家賃はどのように設定されるのかを紹介します。家賃は売却額と相関関係にあることが多く、ほとんどの場合は年間の家賃は売却額のおよそ6%となっています。そのため月々の家賃は売却額の6%を12で割った金額となります。

リースバックの申し込みから締結までの流れ

5.1リースバック業者を選ぶ

リースバックをする場合、まずは依頼するリースバック業者を選ぶ必要があります。リースバック業者には大手リースバック業者と中小リースバック業者の大きく2種類があります。大手リースバック業者の特徴は多くの人に利用されているため、信頼でき、適正な取引ができるということです。一方中小リースバック業者の特徴は行っている地域の特徴を知っているという点です。またリースバック業者を選ぶ際には契約内容、サービス内容、付帯条件から判断するとよいでしょう。

5.2不動産の査定

リースバック業者を決めたらリースバックを行う不動産を査定してもらいます。査定は仮査定と本査定があります。仮査定とは物件情報から資産価値を計算してもらいます。仮査定の特徴は現地に行かないという点です。仮査定の結果に納得した場合、本査定に進みます。本査定では現地に行って調査を行います。本査定の結果は仮査定とは異なることがあります。

5.3リースバック業者と契約を結ぶ

査定内容に納得した場合、契約を結びます。契約には売買契約と賃貸借契約の2種類があります。売買契約とはリースバックを行う不動産を売買するための契約です。この契約が結ばれると不動産が売却されます。賃貸借契約とは売却した家に住むための契約です。家賃や契約期間などを設定します。

リースバックの活用事例、トラブル事例

6.1リースバックの活用事例

事業資金の確保

リースバックによって獲得した自宅の売却資金は使い道が自由です。そのため事業資金としても利用することができます。企業の開業資金などが不足したときに、リースバックを行い資金を確保することも多々あります。

教育費の確保

子どもが進学し、支出が増えたとき、リースバックを行い教育費を確保することがあります。

6.2トラブル事例

家賃を値上げされる

家賃はリースバック業者と話し合ったうえで設定されます。しかし契約更新をする際に家賃が値上げされることがあります。家賃の値上げによって支払うことが難しくなり、引っ越しをしなければならないこともあります。

不動産を売却される

リースバックによって自宅を売却した後、資金が集まり次第、不動産を買い戻すことができます。しかし買い戻しを検討していたのにもかかわらず、不動産が売却されていることがあります。また買い戻しをしようとしたら、高額な売却価格を提示されることもあります。買い戻しをしたい場合は信頼できるリースバック業者をえらぶひつようがあります。

まとめ

今回はリースバックと銀行でリースバックが行えるのかを解説しました。リースバックは自宅を売却することによって資金を獲得することができ、かつ生活環境があまり変わらないため注目されてきています。リースバックは売却をしたことが周りの人に知られないこと、ローン返済の負担を減らすことができること、引っ越しをしなくていいことなどさまざまなメリットがあります。その一方で売却価格が通常の売却よりも安くなりやすい、家賃が発生するなどのデメリットもあります。リースバックを有効に活用するためには契約の際にしっかり確認する、事前に情報をたくさん集めておく、信頼できる企業、条件にあっている企業を選ぶことが大切です。