不動産投資やリースバック、持ち家に関して関心を抱いている人は必見です！

不動産のことを考える際、持ち家を持ち続けるべきか、それともどこかのタイミングでリースバックに切り替えるべきか考えたことはありますでしょうか。

この記事では、持ち家をリースバックすべき理由や注意すべきこと、リースバックで想定されるトラブルについてまとめています。

ぜひ最後までご覧ください。

持ち家のリースバックとは？

リースバックとは

リースバックとは、持ち家を利用して資金を調達する不動産取引形態の一つで、持ち家を売却して即座に賃貸契約を交わし同じ家に住み続けます。自宅を売却した後、元の持ち家の所有者が自宅を借り戻すという形になるため、セールアンドリースバックとも呼ばれています。流れとしては、まずリースバックを利用する元の持ち家の保有者は自宅を売却し、不動産会社やファイナンス会社などのリースバック業者は売買代金を支払います。それと同時に、元の持ち家の保有者とリースバック業者間で賃貸借契約を交わし、毎月の家賃を支払うことで元の持ち家の保有者は元の家に住み続ける、というような流れになります。

リースバックの特徴

リースバックの特徴として、下記の内容が挙げられます。

持ち家を所有するコストがかからなくなる

持ち家（不動産）を所有していると、毎年の固定資産税や、都市計画税、火災保険料、修繕費などさまざまなコストがかかります。リースバックすると、こうしたランニングコストがかからなくなります。この家の所有権はリースバック業者に移るため、リースバック会社が上記のようなコストの負担をすることになります。

持ち家を所有するリスクがなくなる

持ち家を所有していると、災害や事故などにより持ち家が崩壊してしまうというリスクを抱えてしまいます。わざわざ大金を払ってまで購入した持ち家をその一瞬で失うことを想像すると、持ち家を所有することが怖くなりますよね。ほかにも、市場の変動により持ち家の市場価値が下落してしまったり、金利が上昇してしまったりなど、リスクが付きまとってきます。しかし、リースバック契約を交わすと、こうしたリスクから免れられます。

リースバックを検討すべき人

• ・まとまった資金が即座に必要だが持ち家を手放したくない人
• ・住宅ローンの返済を早く終わらせたい人
• ・老後2,000万円に不安を覚え、老後の資金を蓄えておきたい人
• ・自分の子どもたちが相続関係で揉めないでほしいと考えている人
• ・子供が生まれて早急に教育費、養育費が必要になった人
• ・急な入院で医療費を早急に用意する必要がある人
• ・起業しようと考えているが、起業資金が不足しており起業に踏み切れない人
• ・子供に資産を残したくない人
• ・持ち家から転居を検討しているが、引っ越しまでの期間住む場所を探している人
• ・持ち家から転居したいが引っ越し費用が足りない、かつ持ち家を売却しようと考えている人
• ・持ち家を売却することを周囲の人に知られたくない人

このような人は、持ち家を売却してリースバックを検討するといいでしょう。

リースバックで想定されるトラブル5選

リースバックはさまざまなメリットがある不動産取引形態であることがわかりました。しかし、リースバックは必ずしも良い面だけあるわけではなく、さまざまなトラブルの元となり、裁判沙汰になる可能性すらあります。この項では、リースバックの契約後に想定されるトラブルについて5つ紹介します。

買戻しができなくなった

通常、リースバック契約では元の物件の所有者はリースバックの業者から買い戻すことが可能です。しかし、買戻しに関して契約書に明記していなかったことにより、リースバック業者より買戻しを拒否されてしまうことがあります。この根本の原因は、口頭で説明を受けただけで契約書に明記してあるかどうかを確認していなかったことにあります。いつの間にか競売に出されていたり、かなり高額な金額で買い取りを提示されてしまったりする事例が散見されます。

契約更新を拒否されてしまう

通常持ち家からリースバック契約に変更する際、リースバックのメリットの一つでもある「賃貸として半永久的に住み続けられる」ということを考慮して変更する人が多いかと思います。しかし、契約内容を適切に確認しておらず、最初の契約満了の2～3年目時点で契約更新する際、契約更新に応じてくれない場合があります。当然、通常はリースバック会社と元の持ち家の保有者の両方が同意すれば契約更新し続けられますが、リースバック会社が契約更新を拒否すれば、住み慣れた家を退去しなければいけなくなります。契約書に明記されていなかった場合、元の持ち家の保有者はどうしようもできず、契約満了に伴い退去する必要があります。

想定していたよりも家賃が高い

通常、リースバックの家賃額は、持ち家を売却した際の買い取り額により決定します。そのため、買い取り額が高額であった場合、相場価格よりも高額に家賃設定されることが多く、事前に調べていた相場価格との差が大きく驚くことでしょう。家賃を抑えようと低い価格で買い取ってもらおうとしても、手元に入る現金の額が少なくなってしまい、板挟み状態になります。

加えて、契約更新時には家賃の値上げを要求されることもあります。長く住み続けることを想定すると、家賃の値上げは大きく家計を打撃することでしょう。こうして家賃が支払えなくなり、トラブルに発展するケースがあるのです。

相続問題で身内で揉める

リースバック契約後、相続に関して身内で揉めるケースがあります。リースバック契約にて持ち家を売却すると、その家の所有権はリースバック会社に移ります。そうすると、元の持ち主が亡くなった場合、その家は相続遺産の対象になりません。何も相続のことを考えずにリースバックしてしまうと、相続を予定していた身内と揉めることになるため、相続の予定がある人は事前にリースバックの利用を身内に相談しておきましょう。

修繕費の負担責任の所在について揉める（原状回復義務）

リースバック契約が終了し撤去する際に、修繕費に関してトラブルに発展することがあります。通常、賃貸住宅において居住者原因ではない修繕に関しては不動産会社などが負担します。しかし、リースバック契約では居住者負担になることがあります。その理由としては、もともと持ち家として住んでいた期間に故障等を引き起こした可能性があるためです。故障だけではなく、経年劣化に関しても居住者負担になることもあるようです。そのため、事前にリースバックの契約書の内容を入念に確認しておきましょう。

リースバックするときに後悔しないために・・

前回の項で、リースバックで想定されるトラブルについてまとめましたが、誰もトラブルを起こしたいという人はいないでしょう。リースバックでトラブルを引き起こし、「リースバックなんてしなければよかった・・」と後悔しないために、この項では事前に気を付けておくべきポイントを紹介します。

契約書の内容を何度も入念に確認する

前の項でも何度か話していますが、契約書の内容について契約前に入念に確認しておく必要があります。口頭で説明されていても、契約書に記載がなければそれは説明されていないことと同じです。口頭で説明された内容に関しても明文化されているかを確認しておきましょう。とくに確認が必要な項目としては、契約期間、契約更新、家賃改定、原状回復義務の範囲、相続の取り決めなどが挙げられます。

信頼できる不動産会社を選ぶ

リースバック契約を交わす不動産会社の選択は非常に重要です。信頼性の高い業者を選ぶことで、トラブルや後悔を最小限に抑えられます。信頼できる業者の判断項目としては、下記のないように気を付けてみましょう。

• 評価と実績：不動産会社の評判や過去のリースバック取引実績を事前に調べておきましょう。インターネット上の口コミサイトやレビューを確認し、他の契約者の経験を参考に選びましょう。
• ライセンスの有無：不動産会社が正規のライセンスや許認可を持っていることを確認しましょう。中には悪質な不動産会社があるため、合法的に正当に運営している会社を選びましょう。
• 契約内容の透明性が最初からあるか：不動産会社が提供する契約書や情報に不透明な部分が多ければ注意が必要です。曖昧な表現や不明瞭な条件を提示された場合には注意したほうがいいかもしれません。

長期的なライフプランを考えておく

長期的なライフプランを考えておくことは非常に重要です。リースバックは、元々保有していた持ち家をいわば手放すという大きな決断であり、今後自分がどのような人生を歩み、どのようなライフプランを描いていくのかを考えておかなければ、大きな後悔に繋がります。その際、下記の項目に注意しておきましょう。

• 将来の不確実性（変化）を想定しておく：将来の住空間や仕事上のライフプランを考え、契約期間や条件を想定しましょう。自分が思い描くプランを叶えられるような柔軟な条件になるかを判断しましょう。
• 資金的な計画：リースバック契約後は家賃の支払いが発生します。一方、持ち家のままであれば住宅ローンの支払いが必要です。こうした支出の計算をあらかじめ行っておき、どちらが長期的に見てメリットがあるかを判断します。
• 専門家からのアドバイス：不動産の専門家や弁護士など第三者からのアドバイスを受けてから決断しましょう。人生においての大きな決断になるため、リースバック業者と自分の二者間で話を進めることはオススメしません。

持ち家はリースバックしたほうがいいのか？

リースバック契約は、非常にメリットが多い不動産取引形態ですが、今回説明したようなトラブルを想定しておく必要があります。加えて、個人のライフプランや考え方によって持ち家を所有したままが良いのか、もしくはリースバックに切り替えたほうが良いのかは異なります。最終的には、個人のライフプランや考え方を第一に優先してどの選択肢をとるべきか判断しましょう。不動産に関する知識をあらゆる場所から吸収し、判断してください。不動産初心者の方も、ぜひこの記事を参考にして、不動産の知識を深め、最適な判断をしていただけると幸いです。それでは、最後までご覧いただきありがとうございました。