2023.10.18

観光業が盛んな北海道!リースバック不動産物件に住むべき理由とは?!

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北海道でリースバック物件を購入すべき理由をご紹介します。リースバック物件投資はメリットが多い点が特徴です。この記事を読むことで、リースバック物件とは何かを知ることができ、なぜ北海道がオススメなのかという理由も知ることができます。

不動産投資におけるリースバックとは?

まずリースとは、ユーザーが選定したモノをリース会社が購入し、賃借する契約を指します。レンタルと一見似ているのですが、一般的にリース取引の方が長い契約期間で設定されるので、長期で使用予定の物件に向いています。

そしてリースバックとは、通常のリース取引の逆のようなイメージを持ってもらうと良いでしょう。セール・アンド・リースバックと言われることもあり、現在所有している物件や不動産を買い主に売却し、そこからリース取引を行う形態を指します。
そのため不動産投資におけるリースバックとは、不動産の持ち主が所有権を持っていた自宅を売却し、所有権を買い主に譲渡するのと同時に賃貸借契約を締結し、毎月リース料をお支払いしていくような仕組みです。持ち主は自宅の所有権こそ失うことになりますが、そのまま自宅に住み続けることができ、かつ一括で自宅を売却しているので手元資金も豊かになるというメリットがあります。他にも持ち家から賃貸に変更になるため、固定資産税の支払いが不要になったり、管理費・修繕積立金などの維持費の支払いも不要になったりします。

以上のように、リースバックは売り手のメリットを語られることが多いです。しかし実は買い手にもメリットがあると言われています。具体的にリースバックにて不動産物件を購入した際の、メリットとデメリットを次にご紹介します。

リースバック物件購入のメリット・デメリット

こちらではリースバック物件(不動産)を購入した場合のメリットを3つ、デメリットを2つご紹介します。

買い手のメリット

① 高い利回りが期待できる

一般的にリースバック物件は相場の7〜8割で売却されます。そのため買い手からすると、通常相場よりも格安で物件を入手出来ます。そして購入した物件で賃貸を行う場合、売却価格に期待利回りを設定する形で毎月の賃料を設定します。ここでの期待利回りは6%〜13%程度と、高めの利回りが目安となっています。そのため安く仕入れて、周辺物件よりも高い利回りで貸し出すという理想的な状態を生み出すことが可能なのです。

② 空室リスクの回避可能

不動産投資において最も避けたいリスクは、空室リスクとも言えます。入居者が見つからない場合、毎月の家賃収入も途絶えることはもちろん、入居者募集のために追加の広告費用が発生する場合もあります。一方リースバックは、前述の売り手側のメリットでもご紹介したように、物件の持ち主は引っ越すことなく所有権だけを移転する形で、そのまま住み続けることが可能という点がありました。
そのため、買い手からしても入居者が途絶える心配を軽減できます。さらに、リースバックをしてでもその物件に住み続けたい意思のある持ち主なので、比較的長期にわたって定住することが予想されます。

③ 売却利益を出しやすい

リースバック物件は、最初に購入する段階で相場より安く購入しているため、売却の際に例え売り出し価格を下げたとしても、利益を確保しやすくなります。毎月の家賃収入を得ることをインカムゲイン、物件自体を売却する形で利益を得ることをキャピタルゲインと言いますが、一定期間インカムゲインにて収益を確保したのちに、リースバック物件自体を市場価格で売却してキャピタルゲインを得る不動産投資家も、実は少なくはありません。さらにリースバックの特徴の一つとして、物件の売り主が買い戻しを希望するケースもあります。その場合は短期間での売却利益にも期待できそうです。

買い手のデメリット

① 売り主に貸すことになる

通常の物件購入と異なる点として、入居者が確定していることが挙げられます。前述のように基本的には売り主が入居を継続するため、貸し主が入居者を自由に選ぶことは不可能です。また、売り主が住んでいる期間に限ってですが、家賃変更はできません。

② 売り主に買い戻す場合がある

賃貸借契約の内容にもよるものの、基本的には売り主により買い戻しに応じる必要があります。基本的に売り主に買い戻すことは、儲けが出るので貸し主からするとメリットと言えます。一方で売り主が短期間で買い戻しを要求してきた際には、長期的な投資を諦める必要も生じてきます。

以上のように不動産投資としてリースバック物件を購入する際は、主に資金面や利回り面でメリットが数点生じることがわかりました。一方で、リースバック物件ならではのデメリットもありましたので、注意するようにしましょう。

北海道でリースバック物件購入がオススメの理由

リースバック物件を購入し不動産投資を行うメリットをご紹介しましたが、物件購入に際して選ぶ地域も重要な鍵になってきます。ここでは、北海道でリース物件を購入すべき理由をご紹介したいと思います。

① 北海道の産業発達

北海道の人口は、現在522万4,614人で、日本の総人口の約4.1%を占めています。都道府県別ですと、東京都(1,405万人)、神奈川県(924万人)、大阪府(884万人)、そして愛知県(754万人)、埼玉県(734万人)、さらに千葉県(628万人)、兵庫県(547万人)と続き、北海道は第8位になっています。ご存じのとおり面積が広大なため、人口密度は少ないですが、それでも多くの人口を抱えている街であると言えます。

北海道では各産業が発達しており、労働人口の増加に繋がっています。日本の農業生産の中心地とも言える地域で、とくに小麦、じゃがいも、とうもろこし、大豆などの作物の生産が盛んに生産されています。
北海道は日本最大の酪農地帯でもあり、全国の乳製品の大部分を生産しています。

漁業においては海に囲まれている地域であることから、豊かな海洋資源を活かした漁業が盛んです。とくに、ニシン、サケ、カニ、イカなどの海産物の生産が有名です。

エネルギー産業においては、風力や地熱などの再生可能エネルギーの開発が進んでおり地球に優しい開発が進められています。さらに、北海道は広大な森林資源を持つため、木材の生産や製紙業も盛んとなっています。
以上のように産業が盛んで動きがあるエリアなため、経済活動も活発に行われています。

リースバックにて不動産物件を売りに出す際には、もちろん個人によってさまざまな理由があるものの、より経済的に自由になりたいという思いや、月のキャッシュフローを改善したいという思いが背景にあることが多いです。そのため経済活動が盛んな地域の方が、そうでない地域と比較すると、リースバックにて売却希望の売り主も増加すると考えて良いでしょう。

②  北海道の盛んな観光業

北海道では、四季折々の美しい自然風景や、冬季のスキーリゾート、温泉地、美味しいグルメなどが大変人気で、国内外から多くの観光客が訪れます。そのため、観光業ビジネスが盛んで宿泊施設などのニーズは非常に高いです。

リースバック物件を購入するメリットでご紹介したように、リースバック物件は通常の相場と比較しても安く購入することができます。一方で、売り手によって買い戻される可能性もあり、長期の投資ではなく短期の投資に向いていることもご紹介しました。以上のようなリースバック物件の特徴を最大に生かして、例えば冬のスキーシーズンだけリースバック物件を購入し、宿泊業を営むということもできるのではないでしょうか。

とくに最近はコロナも明けたので、海外からの観光客(インバウンド)が増加すると言われています。実際に日本政府は、2030年までにインバウンドを6,000万人に増加すると発表しています。そんな中、国内で高級と言われる5つ星ホテルは34件のみとかなり数が少ないです(6,000万人のインバウンドを獲得済の中国やイタリアは200件以上)。

高級施設もそうですが、全体的に対外アピール可能な宿泊施設が不足している状況にあるため、観光地における宿泊業はかなり需要があると言えます。一棟貸しで一組限定という形態の宿泊施設も人気上昇中ですので、リースバック物件を購入し観光向けに貸し出す手法はオススメと言えます。

③ 起業可能性のある街

北海道はすでにさまざまな分野における産業が発達しており、面積の広大で人口も抱えている街であるために、新たなビジネスチャンスが数多く眠っている街であると言えます。

さらに起業を希望する方々を支援する助成金制度なども多く揃っており、北海道が一丸となって起業支援をしていることがわかります。

新たな事業をスタートさせる際に、リースバック物件を購入することで事業拠点にすることも可能です。リースバックの前提として、大抵の場合は物件の売り手がそのまま住み続けることになるのですが、その賃貸期間は制限付きなことが多いです。2年ほどすると、売り手ではない、別の方に貸し出すことも可能になります。

そのため起業を希望する別の方に貸し出して家賃収入を得たり、自身の事務所として利用することで初期費用を抑えられたり、税務・財務面で法人ならではのメリットを教授できたりします。

以上が北海道という広大なエリアでリースバック物件を購入すべき理由です。とくに注目すべき点は、やはり今後のインバウンド増加ではないでしょうか。観光業がこれからV字回復することは明らかなので、「宿泊」という観点で投資を行う選択は非常にオススメと言えます。

まとめ

以上、北海道でリースバック物件を購入し不動産投資を行うべき理由をご紹介しました。経済活動が活発で、観光業が非常に盛んな北海道では、リースバック物件を活用した不動産投資方法が数多く考えられました。

リースバックは、相場よりも安く物件を購入することができ、かつ目先数年間は住居者が確定(売り手)しているので、空室リスクを抑えることもできます。売り手が買い戻しを希望した際には、契約内容によってはそれに従う必要が出てきますが、そこでも基本的には売る方に有利な価格が設定できる場合が多いです。

不動産投資は基本的に長期で収入を確保していく投資ですが、リースバック物件を対象とする場合に関しては短期で収益を確保することもできました。

自身の金融機関からの与信を最大限に活用し、融資を受けることでリースバック物件購入に踏み切ることもできるかと思います。そのためには属性(信用情報・勤続年数・年収など)をより良いものにしておく必要があるので、日頃から信用情報に傷が付かないような金融取引を行い、また自身の社会における属性を引き上げていくということが重要になるでしょう。

ぜひ、北海道でリースバック物件を購入検討されてはいかがでしょうか。最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト


① 北海道の人口について
https://www.pref.hokkaido.lg.jp/ss/tkk/databook/116716.html

② リースについて
https://www.smbc-card.com/hojin/magazine/bizi-dora/general-affairs/lease-or-rental.jsp


③ リースバックについて
https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/leaseback/leaseback-trouble/

④ コンパクトリゾートについて
https://www.funaisoken.co.jp/solution/hotel_compact-resort ⑤ 北海道の起業支援
https://www.smart-hojokin.jp/subsidy/prefectures/1/categories/entrepreneurship

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