2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
役立つ情報を届けるメディア
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今回の記事はリースバックがやばいと言われる理由について紹介していきます。リースバックに対して不安な方や、対処法を知りたい方にとってはオススメの記事になっています。
目次
リースバックとは、自宅や店舗などの不動産を売却した上で、その不動産を借りて住み続けるというサービスです。不動産を売却することで現金を得て、その資金を別の目的に活用することができます。
例えば、
といった場合に利用することができます。
また、リースバックでは、売却した不動産を買い戻すことができる契約を結ぶことができます。この場合は、再び不動産の所有者になれることになります。
リースバックのメリットは、大きく分けて以下の3つです。
まず、リースバックでは、不動産を売却することで現金を得ることができます。この現金は、住宅ローンの返済や事業資金、老後の資金など、さまざまな目的に活用することができます。また、リースバックでは、売却した不動産をそのまま住み続けることができます。そのため、引っ越しの手間や費用を省くことができます。さらに、リースバックでは、再購入できる契約を結ぶことができます。この場合、将来、不動産の所有者になれる可能性があり、資産形成につながります。
リースバック契約の流れは、以下のとおりです。
リースバックの相談は、不動産会社やリースバック専門の業者に行うことができます。
不動産会社やリースバック専門の業者が、不動産の査定を行います。査定結果に基づいて、リースバック契約の条件が決まります。
査定結果に基づいて、リースバック契約を締結します。契約書の内容をしっかりと確認し、納得した上で契約を結びましょう。
不動産会社やリースバック専門の業者が、不動産を売却します。
不動産会社やリースバック専門の業者と、賃貸借契約を締結します。賃貸借契約の期間は、通常10年から20年程度です。
リースバックが「やばい」と言われる理由は、大きく分けて以下の2つです。
リースバックでは、売却した不動産を借りているため、賃料を支払う必要があります。賃料は、通常の賃貸契約よりも高めに設定されていることが多いため、リースバックの大きな負担となります。
賃料が高い理由は、以下のとおりです。
不動産業者は、リースバック取引で利益を得ています。そのため、賃料を高めに設定することで、利益を確保しています。
また、リースバックには、以下のようなリスクがあります。
借主が賃料を滞納する可能性がある
借主が買い戻さない場合、不動産業者が売却することになる
これらのリスクをヘッジするために、不動産業者は賃料を高めに設定しています。
リースバックには、以下のトラブルがよくあります。
家賃の値上げは、リースバックの契約期間内に行われることがよくあります。リースバック契約書に家賃の改定条項が定められている場合は、注意が必要です。買い戻しの拒否は、不動産業者や売却した不動産の価値の下落によって起こる可能性があります。買い戻し条件をしっかりと確認しておくことが重要です。
修繕費の負担は、リースバック契約書に修繕費の負担条項が定められている場合は、注意が必要です。リースバックでは、通常の賃貸契約よりも修繕費の負担割合が高く設定されていることが多いため、注意が必要です。相続トラブルは、リースバックをすると、所有権が不動産業者に移るため、相続人に問題が生じる可能性があります。リースバックを検討している場合は、相続人にも相談しておきましょう。
退去の強制は、リースバック期間が満了した場合、買い戻さなければ、退去を求められる可能性もあります。買い戻す意思がない場合、退去の条件を確認しておきましょう。
やばい目に合わないためには契約前にリースバックの注意点を把握することが大切です。以下の点に注意しましょう。
賃料の金額と支払方法
リースバックの賃料は、一般的に売却価格の7～13%程度とされています。例えば、売却価格が2,000万円の物件の場合、年間の賃料は140～260万円程度となります。月割りすると、11万6,666～22万5,000円程度となります。賃料の金額は、不動産の立地や築年数、利回りなどによって異なります。立地が良く、築年数が浅く、利回りが高い物件ほど、賃料は高くなります。
リースバックでは、リースバック期間が定められている場合があります。リースバック期間が満了した場合、買い戻さなければ、退去を求められる可能性もあります。リースバック期間は、将来の生活設計に影響を与える可能性があります。リースバック期間を確認した上で、将来の資金計画を立てておきましょう。
リースバックでは、再購入できる契約を結ぶことができます。買い戻し条件は、買い戻し価格や買い戻し期間などです。買い戻し条件は、リースバックの大きなメリットです。買い戻し条件をしっかりと確認した上で、将来の再購入の可能性を検討しましょう。
リースバックを行う際に借家契約を結びますが、定期借家契約と普通借家契約の二種類があります。両者の違いは、契約期間の有無です。
普通借家契約は、契約期間が定められていない賃貸借契約です。借主は、賃料を支払い続ける限り、いつまでも借り続けることができます。
普通借家契約には、以下の特徴があります。契約期間が定められていないため、借主はいつまでも住み続けることができます。賃料の改定は、原則として1年ごとにできます。借主は、賃貸借契約を解約する場合、貸主に6ヶ月前までに通知する必要があります。
定期借家契約は、契約期間が定められている賃貸借契約です。契約期間が終了すると、自動的に契約が終了します。
定期借家契約には、以下の特徴があります。契約期間が定められているため、貸主は契約期間中に借主を立ち退かせることができます。賃料の改定は、契約期間中であってもできます。借主は、賃貸借契約を解約する場合、貸主に3ヶ月前までに通知する必要があります。
リースバックには、解約条件が定められています。解約条件は、解約の申し入れ期間や解約料などです。解約条件は、万が一の際に備えて確認しておきましょう。
リースバックは、不動産業者と契約を結ぶことになります。そのため、不動産業者の信頼性も重要です。複数の業者から見積もりを取るなどして、比較検討することをオススメします。
リースバック以外にも、資金繰りや老後資金の準備、子育て資金の捻出などの目的に応じて、以下のような選択肢があります。もし不安なら他の選択肢も考えておきましょう。以下が他の方法です。
不動産担保ローンとは、不動産を担保にして融資を受けるローンです。不動産を担保にすることで、融資額が大きく、まとまった資金を調達することができます。また、金利が低い傾向にあるため、返済負担を抑えることができます。
不動産担保ローンのメリットは、以下のとおりです。
不動産担保ローンのデメリットは、以下のとおりです。
不動産担保ローンを利用する場合、以下の点に注意しましょう。
返済計画をしっかりと立てて、無理のない範囲で融資を受ける
金利や返済条件を比較して、自分に合ったローンを選ぶ
不動産担保ローンには、以下の種類があります。
不動産担保ローンを利用する場合、目的に合ったローンを選ぶことが大切です。
不動産担保ローンを利用することで、不動産を売却せずに資金を調達することができます。ただし、不動産を担保にするため、返済が滞ると不動産を失うリスクがあることを理解しておきましょう。
リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に、老後の生活資金を借りられるローンです。借り入れを行うと、毎月一定額の資金を受け取ることができます。
リバースモーゲージのメリットは、以下のとおりです。
リバースモーゲージのデメリットは、以下のとおりです。
リバースモーゲージを利用する場合、以下の点に注意しましょう。
リバースモーゲージは、老後の生活資金を準備するための方法の一つです。不動産を売却せずに資金を調達できるため、老後資金の不安を解消することができます。ただし、不動産を担保にするため、返済が滞ると不動産を失うリスクがあることを理解しておきましょう。
いかがでしょうか、リースバックは、自宅を売却しても、そのまま住み続けることができる方法です。しかし、家賃が高いことやトラブルのリスクがあることから、「やばい」と言われています。リースバックの家賃は、通常の賃貸契約よりも高めに設定されていることが多いです。これは、不動産業者の利益確保とリスクヘッジのためです。また、リースバックには、家賃の値上げ、買い戻しの拒否、修繕費の負担、相続トラブル、退去の強制などのトラブルが起こる可能性があります。
リースバックを検討する際は、以下の点に注意しましょう。
リースバック以外にも、資金繰りや老後資金の準備、子育て資金の捻出などの目的に応じて、以下の選択肢があります。
不動産を売却せずに資金を調達できるローンです。融資額が大きく、まとまった資金を調達することができます。
リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保に、老後の生活資金を借りられるローンです。毎月一定額の資金を受け取ることができます。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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