2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
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近年、自宅や所有しているマンションを売って資金化し、その後も賃貸として住み続けられることが魅力の「リースバック」が注目されています。
しかし、「相場よりも安く売却してしまったので、もう少し査定額を比較すればよかった」という後悔や、「契約時に家族と揉めてしまった」という声なども耳にします。
そこで、本記事は実際にリースバックで起きたトラブルの事例を紹介し、トラブルを回避するための対策や契約時の注意点などもわかりやすく紹介します。
リースバックのトラブル事例と対策について紹介する前に、まずはリースバックの仕組みと特徴を簡単にまとめてみました。
リースバックとは、「戸建てやマンション、事務所などの自己で所有している不動産を売却して資金化し、なおかつその不動産を賃料を支払うことで使用し続けられる」といった形態の取り引きのことを指します。
リースバックの最大のメリットは、不動産を売却することですぐにまとまった資金を得られることです。
持ち家を担保にお金を借りる「リバースモーゲージ」とは違い、資金の使い道は完全に自由なので、生活費の他にも教育費や介護費などに充てられます。
通常の不動産売却では、売却に伴って対象の不動産を明け渡し転居する必要がありますよね。ところが、リースバックであればそのまま賃貸契約が可能なため、引越しする必要がありません。
売却代金で住宅ローンの残債を処分できるうえで、住宅ローンや固定資産税などの自宅を所有していることでかかる費用をなくせるので、ランニングコストの削減ができるのもポイントです。
前述したように、リースバックは、まとまった資金を得ながらも自宅を明け渡さずに住み続けられるという大きなメリットがあり、不動産の資金化方法として近年注目されています。しかし、取り引きする金額が大きく即金性のある方法という性質から、リースバックの利用で後悔をしたり、トラブルが起きてしまったという例も過去にいくつか存在します。
では、具体的にはどのようなトラブルが考えられるのでしょうか。本章では、リースバックで実際に起こりうるトラブルの事例について、5つ紹介します。
リースバックした家に住み続ける場合、家賃が高すぎて払えなくなるというトラブルが考えられます。
リースバックを利用したときの家賃は、一般的に以下のように求められます。
1ヶ月の家賃＝買取価格×7〜13％程度÷12ヶ月
たとえば、買取額が1,800万円、賃料が10％というケースでは、月々の家賃は次のようになります。
1,800万円×0.1÷12ヵ月＝15万円
賃貸物件の家賃は、地域や立地によって異なりますが、リースバックの家賃は、その物件の売却額によって決まることが多いです。
そのため、リースバックした物件が家賃の安い地域にある場合、15万円という額が相場よりも高すぎるということになりかねません。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」があります。
普通借家契約であれば、契約更新をすることで住み続けられますが、定期借家契約は原則として契約更新ができないので、契約期間の満了とともに退去しなければなりません。
そのことを確認しておらず、長く住み続けるつもりが2〜3年で退去しなければならないことを知ってトラブルに陥ることがあります。
また、「賃貸契約の期限なし」と明言されているサービスの場合でも、退去を勧められトラブルになるケースもあります。
契約にないことを求められるようなケースでは、貸主が退去を要請してきたからといって従う必要は一切ありません。もし退去するとしても、必ずご自身で納得できる立退料をもらうことをオススメします。
リースバックした自宅を、将来買い戻すためには、リースバック業者と売買契約を交わす際に「再売買予約」をし、所有権移転仮登記を行います。その売買予約が口頭のみで、仮登記が行われない場合には、将来の買い戻しについて確実ではないと判断すべきです。
また、仮登記が行われた場合であっても、再売買時の価格は「第一売買」の価格を上回ることが一般的であるため、予想を上回った売買価格に納得できないケースも多くあります。
リースバックによる売却価格は、通常の価格相場の60％〜80％になることが多いです。また、仮に相場に近い価格で売却できても、前述のとおり家賃が高くなるため、今後の負担が大きくなってしまいます。
まとまった資金を得ようとリースバックを利用した結果、買取金額が思ったよりも低くなり、資金計画が成り立たなくては本末転倒です。
リースバックを利用した家の元所有者が亡くなってしまった場合、相続時に子供がその家を買い戻すことが可能ですが、子供がそのことを知らずに相続に失敗してしまう可能性があります。
2013年あたりから始まった比較的新しいサービスなので、その詳細について知らない人も多く、不動産会社の持ち物になると考えている方も少なくないので、シニア世代でリースバックを利用する際には要注意です。
つづいて、リースバックで発生しがちなトラブルについて、回避する方法や契約時の注意点などの対策を紹介します。
リースバックでは、買取価格が高くなると家賃が高く設定されるため、売却後の資金計画が狂わないように、買取金額と家賃のバランスを考える必要があります。
かといって、買取価格が妥当なのかどうかは、家賃の高低と別に考える必要があります。
リースバックによる買取価格としては、通常の相場の6割以下になるような場合は、妥当性を欠いているといえます。リースバック契約の前に、不動産仲介会社等に買取査定額を出してもらうなどして、客観的に査定額の妥当性を考えるようにしましょう。
リースバック業者と契約を結ぶ際は、その契約内容をしっかりと確認しましょう。そして万が一、内容に不明な点があれば、担当者に聞いておくことで、安心して契約を結べます。
とくに、トラブル事例でも紹介したように、賃貸借契約の種類には注意が必要です。
賃貸借契約には、契約を更新することで住み続けられる「普通借家契約」と、契約期間が満了すると更新できず再契約となる「定期借家契約」があります。
リースバックでの賃貸借は「定期借家契約」が一般的です。定期借家契約の期間が満了した時点で、再契約を拒まれたときには、いくら住み続けたくても家を明け渡さなければならないことを理解しておきましょう。また、定期賃貸借契約の場合には、その期間が何年になっているか確認しましょう。
以上のことから、リースバックを利用した家に長く住み続けたい場合には、賃貸契約が定期借家契約ではなく普通借家契約で交わせる業者を選ぶのがオススメです。
賃貸借契約が「普通借家契約」となっている場合、基本的には賃借人の希望で契約の更新が可能で、そのまま住み続けることができます。ただし、更新時には通常の賃貸物件同様に更新料がかかる場合があるので、その有無や金額等も確認しておきましょう。
また、「リースバックを利用したことで結果的に家賃が高くなって、住み続けられない」とならないためにも、更新時に家賃の改定はあるのかという点や、その条件なども確認しておくことが大切です。
将来的に物件の買い戻しを希望する場合、売買契約書に「買い戻し特約」もしくは「再売買予約」が付されているかを、必ず確認しておきましょう。
買い戻し価格については、リースバックの契約時に提示する業者もあれば、買い戻す際に算出するところもあります。契約時に提示されている場合は、それが現実的に買い戻しできる価格であるか否か、未提示の場合は買い戻し価格がどのように算定されるのかを確認しておくとよいでしょう。
とくに、トラブル事例でも述べたように「再売買予約」では第一売買の価格よりも高くなることが一般的で、相場を超えた金額になることもあります。そのことが原因で、買い戻しを予定していたが、断念せざるをえないことにもなりかねません。
また、「買い戻し特約」のケースでは、一般的に申し出の期限が定められているため、期限がいつまでなのかについてもチェックしておくと安心です。
リースバックを利用した物件は、賃貸人となったリースバック業者によってさらに第三者へ売却される（転売によって賃貸人が変わる）可能性があります。たとえその物件に「買い戻し特約」あるいは「再売買予約」の特約が付いている場合でも売却されることが考えられ、賃借人が物件を買い戻そうとするタイミングで混乱を招いたり、賃貸借契約期間中に契約条件の変更を要求されトラブルに繋がったりする可能性も否定できません。
そのため、転売が認められている場合は、住んでいる途中で賃貸借の条件が変わらないように、契約内容が次の所有者に引き継がれるのかどうか確認が必要です。
また、将来の買い戻しの可能性を高めるため、あるいは賃貸借契約期間中に賃貸人が変更することがないよう、口頭による約束や取決めはせず書面で交わすようにしましょう。「賃貸人が賃借人に無断で売却することを防ぐ特約」を設けるなどの対策をすることも方法の一つです。
賃貸借期間中に物件が第三者へ売却されることがなければ、将来的に買い戻しを希望する人にとっても安心してリースバックを契約できるので、契約時には必ずチェックしたいポイントといえるでしょう。
リースバックで賃借した物件は、賃貸借契約の期間満了時には通常の賃貸物件と同様に原状回復義務が課されます。退去の際にトラブルが起きないよう、家具の撤去等を含め、どういった原状回復が必要なのかについても確認しておきましょう。
また、物件の設備について、リースバック契約後に故障や不具合が発生してしまった際にその所有者が明確でなければ、どちらが修繕費用を負担するのかで揉めてしまう可能性もあります。どの部分が自分の所有物となるのか、修繕義務がどちらにあるかを、書面上で具体的に明記しておくようにしましょう。
リースバックは、取り扱っている業者によってその契約内容や条件が異なります。
物件の種類やエリアによって得意不得意があったり、その業者独自のサービスもあったりするので、買取金額の査定や手数料、賃貸契約内容とともに確認してみましょう。
事業用物件なども取り扱っている業者もありますし、長く住めば買い戻し金額が安くなるサービスを行っている業者もあります。また、シニア世代でリースバックを希望している方は、高齢者の見守りサービスなどが付いている業者もオススメです。
自分に合ったリースバック業者に依頼できるよう、複数のリースバック業者を比較することが大切です。まずはそれぞれの業者のホームページや、リースバックの大手業者を比較しているサイトなどを見て興味を持った業者に問い合わせてみるとよいでしょう。
リースバックは、持ち家を売却することでまとまった資金を得たうえで、そこに住み続けられるといった大きな魅力を持っており、近年注目を集めているサービスです。
反面、将来の買い戻しが難しくなったり、家賃が高すぎて支払えないといった契約をめぐるトラブルも少なくありません。後悔しないためにも、失敗事例を参考に対策をし、契約時の注意点を忘れずチェックするようにしましょう。
また、リースバックの他にも、住み替えを前提とした売却で資金を調達する方法などがあります。ご自身にあった資金調達の方法についても冷静に判断するため、まずは一度、リースバック等の「不動産の資金化」に特化している不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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