2024.01.29

リバースモーゲージは危険?その仕組みや知っておきたい注意点を解説

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リバースモーゲージとは、簡単に言えば「自宅を担保にしてお金を借りられる制度」のことです。リバースモーゲージは、契約者が亡くなった後、預り金や自宅の売却で得られるお金を返済に充てることができます。自宅に住み続けながら、長期間にわたって大きな額の借入れができるため、老後資金にゆとりを持たせることが可能です。

一方で、金利上昇のリスク等が影響して返済負担が大きくなる可能性もあることから、リバースモーゲージと調べると、「やばい」「危険」などというワードも出てきて不安に感じる人も多いでしょう。

今回は、そんなリバースモーゲージについて、基礎知識と知っておきたいメリット・デメリットを解説していきます。

リバースモーゲージとは?

リバースモーゲージの基礎知識

自宅を担保にして必要な生活資金等を借りられるローン制度のことです。自らの持ち家に継続して住み続けることができ、契約者が死亡したときに担保となっていた不動産を処分することで、借入金を返済する仕組みになっていることから、高齢者向けの貸付制度といえるでしょう。

直訳すると、リバースは「逆」、モーゲージは「抵当・抵当権」という意味を持ちます。

住宅ローンを組む場合、一括で受け取った融資額を月々で分割して返済していき、最終的に完済するのが一般的です。しかし、リバースモーゲージの場合は毎月、あるいは一括で借入れた分の残高を、最後にまとめて返済する仕組みとなっています。このような性質から、リバースモーゲージという名称がつけられているのです。

リバースモーゲージには、社会福祉協議会が取り扱っているものと、民間の金融機関が取り扱っているものがあります。利用する機関や業者によって、対象となる物件や借入金の使途、貸付限度額などが異なります。

社会福祉協議会の取り扱う公的なリバースモーゲージの場合は、高齢の低所得世帯に対する支援制度のようなもので、利用者が限定されています。

ここでは、利用可能な人が多い、金融機関が取り扱うリバースモーゲージについて解説していきます。

金融機関の取り扱うリバースモーゲージは、公的なものと比べて利用できる人の幅が広く、高齢であったり生活費に余裕があっても申し込める場合が多いです。

また、自宅を担保に融資を受けるという点はどの金融機関でも共通しているものの、湯資金の受け取り方については違いがあります。たとえば、毎月一定額ずつの融資を受ける「年金タイプ」や、一括でまとまった金額を受け取る「一括タイプ」、必要に応じて希望の金額を借りる「都度融資タイプ」などが代表的です。金融機関によって選択肢も異なっているので、確認しておくとよいでしょう。

生前中は元本を返済する必要がなく、利息のみを毎月返済する契約か、生前中は利息の支払いもせず、最終返済時に元利金をまとめて返済する契約かに分かれます。

定年退職後、住宅ローンからリバースモーゲージへの借り換えを行うことで、毎月の支払い負担を軽減することができます。

リバースモーゲージの完済は、契約者が死亡した後、担保に入れた自宅を売却し、その売却額が返済に充てられるのが一般的です。ただし、自宅を残したい場合は、遺族がリバースモーゲージを完済することや、借入期間中に元金を返済することも可能です。

リバースモーゲージの使い道

リバースモーゲージによって得られる資金の使い道には、以下のようなものがあります。

  • 老後の生活資金
  • 住宅ローンの借り換え
  • 自宅のリフォームや買い替え
  • 老人ホームなどの入居一時金
  • 生活費以外の、旅費など

リースバックとの違い

リバースモーゲージと似たサービスで、リースバックというものがあります。

リースバックとは、自宅を売却して買い主と賃貸契約を結ぶことで、そこに住み続けられるサービスです。引っ越しをせずに住み続けられる点はリバースモーゲージと同じなのですが、契約時に自宅を売却し、賃貸として住むという点は異なります。

リースバックは、売却によって資金調達をする方法のため、リバースモーゲージよりも資金の使途が自由です。使用目的や必要な条件などをもとに、ご自身に合った方法を検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージには、次のようなメリットがあります。

高齢者でも融資が受けられる

金融機関での融資は、高齢であるほど融資を断られてしまう可能性が高くなります。しかし、リバースモーゲージには年齢制限がなく、高齢者でも融資が受けられるので、シニア世代の資金調達方法として活用できます。

自宅に住み続けながら老後資金を確保できる

リバースモーゲージでは、住宅や土地を担保にしながらも、自宅に住み続けられるのが特徴です。居住環境を確保しながら、老後資金を確保できる点も大きなメリットです。

毎月の支払いを減らせる

住宅ローンの返済は元本+利息となりますが、一般的なリバースモーゲージでは、契約者の生前中は利息のみを返済します。毎月の支払い額が少なくなれば、生活費のやりくりもしやすくなるでしょう。

資金用途が幅広い

リバースモーゲージは、高齢者住宅への入居一時金など、さまざまな用途で利用できます。住宅ローンの場合は住居の取得に限定されるため、より幅広い使用ができる点も嬉しいポイントです。

元金の返済方法を選択できる

元金の返済は、契約者が死亡した際に現金で一括返済する方法か、もしくは自宅の売却金を返済に充てる等で選べるので、余裕を持って返済の準備ができます。

夫婦の場合、配偶者が契約を引き継げる

元金の返済は、一般的には上述の通り死亡時に一括返済となりますが、配偶者がいる場合に住む家が無くなってしまっては困ります。そのことからも、多くの利用機関では契約を引き継ぐことが可能となっています。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージには、いくつかのメリットがある反面、デメリットというべき点も存在します。返済負担が大きくなったり、法定相続人とトラブルになったりと、のちに後悔することがないよう、利用する前にそのリスクを確認しておきましょう。

金利上昇の可能性

返済期間中に金利が上昇すると、毎月の返済額も増加してしまう可能性があります。当初の予定よりも返済額が増えてしまい、生活費を圧迫することも考えられます。

融資限度額が下落するリスク

定期的に見直される不動産評価額が下落すると、それにともなって融資限度額も下落します。もし、契約当初の融資限度額ギリギリまで借入していて、その後に限度額が下がってしまうと、限度額を超えた借入と判断されてしまいます。そうなると、差額の一時返済を求められるので注意が必要です。

長生きするリスク

リバースモーゲージを契約してから長生きをした場合、死亡するよりも前に、融資限度額に到達してしまう可能性があります。その場合、自宅を明け渡すことや、一括返済しなければならない可能性も考えておく必要があります。

借入限度額が住宅ローンよりも低くなる

リバースモーゲージを利用した場合の融資限度額は、不動産評価額の50%〜70%となります。また、自宅を売却するのは数十年後となるため、担保不動産の価値は低めに設定されます。そのため、通常の住宅ローンの融資限度額よりも低くなる傾向があります。

使途や対象物件が限られる

金融機関によっては、リバースモーゲージによる資金使途が限られている場合があります。

原則自由としていても、事業資金や投資は認めていない場合が多いです。

また、土地をメインに不動産評価額を決定することから、担保対象となる物件は一戸建て物件であることがほとんどです。マンションでの融資が可能でも、条件が厳しくなる金融機関もあります。

推定相続人の同意が必要

リバースモーゲージの契約には、推定相続人全員の同意が必要なことが多いです。もし、家族と同居している場合は、契約者の死亡後の返済方法など将来のことを話し合い、家族の十分な理解を得る必要があります。

リバースモーゲージ型住宅ローンについて

住宅ローンのなかには、リバースモーゲージと混同しやすい、「リバースモーゲージ型住宅ローン」というローンがあります。ここでは、その「リバースモーゲージ型住宅ローン」について簡単にまとめています。

リバースモーゲージ型住宅ローンとは

「リバースモーゲージ型住宅ローン」とは、リバースモーゲージを活用し、住宅の建設や購入、リフォームなどの費用の借入れを行い、利息を返済していくシステムです。住宅金融支援機構の「リ・バース60」を活用した商品で、いくつかの金融機関が取り扱っています。

通常のリバースモーゲージは、老後の生活資金などに使う目的で借り入れできますが、リバースモーゲージ型住宅ローンは、あくまでも住宅関連資金への融資を目的としているため、生活資金等には使えないのが大きな相違点です。

利用例としては、一軒家からマンションへの住み替えや、住宅をバリアフリー化するためのリフォーム資金、高齢者施設への入居一時金などのほか、今までの住宅ローンの借り換えなどもあります。

定年退職をきっかけに自宅の住み替えを検討している人や、自宅で快適な老後生活を送るためにリフォームしておきたい人などにオススメです。

リバースモーゲージ型住宅ローンの注意点

資金使途は住宅関連に限る

リバースモーゲージ型住宅ローンは、資金使途が住宅関連に限られており、生活資金として利用することが出来ません。

金利変動のリスクがある

リバースモーゲージ型住宅ローンの多くは、「変動金利」での契約となります。市場の動きによって毎月支払い額は変動するので、注意が必要です。

自宅を相続させられない

契約人夫婦が亡くなり住宅が売却されると、相続人は、資金とともに大切な実家を失ってしまうということになります。そのため、子世代とよく話し合って検討することが必要です。

子世代に負担がかかる可能性がある

元金の金額が大きいと、最終的に自宅を売却しても、完済できない可能性が考えられます。その場合、相続人が現金などで返済を行わければなりません。ただし、売却金額のみで元金を返済できない場合に、残金の返済が不要となる「ノンリコース型」を選べば、相続人に負担をかけることはないので、契約時に確認しておくとよいでしょう。

まとめ

リバースモーゲージは、あてはまる条件や使用する目的によっては便利なサービスですが、よく知らずに契約してしまうと後悔してしまう可能性もあり、慎重な判断が必要です。

また、自宅のリフォーム資金としてのみ使用する場合などは、最後に説明した「リバースモーゲージ型住宅ローン」を利用したほうが良いケースもあります。

そのため、資金の調達が必要な際は焦らずに、デメリットを確認して事前に対策を考えておくか、他の選択肢も考えながら検討することをオススメします。

また、前向きに利用を検討するのであれば、親族にも必ず相談して、同意を得られるようにしましょう。

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