2024.01.29

老後資金を確保したい時はどのような方法がオススメなの?

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老後生活の資金が心配な人は少なくないと思います。また年金だけでは足りない人も多いと思います。そこで今回は年々利用者が増えている老後資金の獲得方法であるリースバックとリバースモーゲージについて紹介していきます。

リースバックとは

リースバックとは自宅を利用し、資金を獲得する手段の1つです。自宅を売却し売却資金を得た後、売却した自宅を買主から借りて住み続ける方法です。

リースバックの仕組み

リースバックの際、自宅を購入するのはリースバック業者や不動産会社が多いです。自宅を買った人はそこを賃貸借し、家賃収入を得ることを目的としています。リースバックは売買契約が成立したとき、すぐに売却代金を獲得することができます。それと並行して、自宅の買主と売主は賃貸借契約を結び、売主が家賃を買主に払って住み続けます。

リースバックをするオススメのタイミング

老後生活を安定させるために資金を持っておきたい時

老後の生活費が心配で自宅を持っている時はリースバックを行い、老後資金を獲得することがオススメです。リースバックなら老後資金を獲得できるだけでなく、住み替える自宅を探す必要もないです。

住宅ローンの返済がかなり負担となっている時

リースバックを行い売却資金を獲得して、住宅ローンを返済する方法があります。しかしリースバックは自宅の売却資金を獲得できますが、リースバック後は毎月の住宅の利用料金を貸主に支払う必要があるのでどちらが自分にとって良いか判断する必要があります。

住み替えの準備をしたい時

自宅を売却し、別の家に住み替えたいと考えている人はリースバックを行い、住み替えの準備をすることがオススメです。リースバックでは住み替えに必要な費用や新居が見つかるまでの間の仮住まいを確保することができます。

相続トラブルを未然に防ぎたい時

自宅は大きな資産であるため相続の際にはトラブルが発生することもあります。その際自宅をリースバックによって現金化しておくことで均等に分配することができ、トラブルを防ぐことが可能です。

リースバックのメリット

売却後も同じ家に住むことができる

通常の自宅売却の場合、引っ越しをする必要があります。そのために新居探しや引っ越し準備をするなど手間がかかります。しかしリースバックは自宅を売却した後も同じ家に住むことができるため、引っ越しの準備が必要ありません。

自宅を所有することのリスクをなくせる

自宅の所有権を持っている人は毎年固定資産税と都市計画税を納めなければなりません。それだけでなく、自宅を維持するための費用や修繕費なども必要です。しかし自宅を売却し、賃貸借契約することで自宅の所有権は貸主にあるので、それらを固定資産税や都市計画税などを支払う必要がありません。修繕費や自宅の維持費用は、契約内容によっては自己負担になっていることもあるので注意して契約しましょう。

自宅を所有することでのコストをなくせる

自宅は大きな資産ですが災害などによって建物が壊れたり、傷ついたりしてしまうとその価値を失ってしまうことがあります。しかしリースバックを行うことで建物の資産価値を失う心配をする必要がなくなります。

すぐに資金を調達できる

通常、自宅売却をする際、購入希望者を探したり、売却の準備をしたりするため売却資金を得るまでにかなりの時間を要します。それに比べリースバックはリースバック業者や不動産会社が住宅を一括で買い取るため、購入希望者を探す手間が省け、資金をすぐに調達することができます。資金をできるだけ早く調達したい人はリースバックをするのがオススメです。

リースバックのデメリット

売却価格が通常の不動産売却より安くなりやすい

リースバックが通常の住宅売却より売却額が安くなりやすい理由は購入者が自由に住宅を扱うことができないからです。リースバックは売主が売却後も住み続けるため不動産会社は住宅の扱いが制限されています。

家賃が発生する

リースバック後は賃貸借契約を結ぶため、毎月の利用料として家賃が発生し毎月決まった額を支払わなければなりません。家賃は建物の状態や立地によって決まることが多いです。

自宅が資産ではなくなる

リースバックは自宅を売却した後に賃貸借契約を結ぶため、自宅の所有権は貸主が持っています。所有権を持たないことのメリットもありますが、自宅を相続したいと考えている場合はリースバックをするかどうか検討する必要があります。

売却価格が住宅ローンの残債よりも安いとリースバックをすることができない

売却価格が住宅ローンの残債よりも安い場合、住宅ローンを最後まで支払うことが出来ないため売却することができません。また売却価格が住宅ローンの残債よりも高い場合でも売却価格が安いと住宅ローンの完済後に手元に残るお金も少ないので注意しましょう。

借りられる期間が決められている

リースバック後は定期借家契約で結ばれることが多いです。定期借家契約とは住み続けられる期間が定められている契約で、契約期間が満了になると再契約をしない限り住み続けることができません。再契約をするためには貸主と借主の双方の合意を得ることが必要です。長く住み続けたい場合には契約期間を長く設定するか、普通賃貸借契約でリースバック契約を結びましょう。

リースバックの流れ

査定

リースバックを検討している場合は売却価格やリースバック後の家賃設定のために簡易査定をすることが大切です。簡易査定が行われると担当者から買い取り価格や家賃価格が提示されます。簡易査定とは物件を実際に見るのではなく、立地や間取りなどから算出されるものです。そのため誤差が生じることがあります。

現場調査

簡易査定で提示された結果に納得した場合、次に現地調査が行われます。周辺の環境や室内の様子を確認します。

本査定と契約条件の提示

現地調査の結果から本査定が行われます。本査定によって売却価格とリースバック後の家賃が提示されます。また契約期間なども決めます。契約内容でもリースバック業者に相談すると変更して頂ける場合もあるので、変更してほしいところは伝えてみることが大切です。

契約

契約条件に合意した場合、契約に進みます。この時に不動産売買契約と賃貸借契約を結びます。リースバックの対象となっている住宅が住宅ローンを完済していない場合、その住宅には抵当権がついています。売却前に抵当権を外さなければいけないので注意しましょう。

リースバックの注意点

大事なことを確認しておく

リースバックでは賃貸借契約の種類、契約期間、再契約の方法、初期費用、家賃などをしっかりと確認することが大切です。契約の際は売却価格に注意が向きやすいですが、家賃などはリースバック後長年関わってくるものです。売却価格だけでなく賃貸借契約の内容についてもしっかりと確認しましょう。

売却価格と家賃を将来を見据えて設定する

家賃は生活に密接にかかわるものです。そのため売却価格と家賃が適切に取引されているか、できるだけ多くの情報を集めて判断することが大切です。

企業、担当者をしっかりと選ぶ

リースバックを行う企業、担当者は自宅の売却相手だけでなく、リースバック後の貸主にもなるので、一時的な付き合いではなく、長年の付き合いとなります。そのためリースバック相手は経験が豊富な人、丁寧な対応をしてくれる人を選ぶことが大切です。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージとは自分が所有している不動産を担保として融資を受け、融資を受けていた人が亡くなった後、担保となっていた不動産を売却することで返済する仕組みです。自宅を担保とするため、老後資金を借りる際にオススメです。

通常のローンとの違い

融資制度はカードローンや住宅ローンなどでよく利用されます。これらは借り入れたお金とその利息を毎月返済していきます。それに対しリバースモーゲージは家を売却しその売却資金を利用し一括で返済するので、毎月返済していく必要はありません。つまり通常のローンとは返済の方法がことなっています。

リバースモーゲージのメリット

高齢者でも融資を受けることができる

リバースモーゲージは高齢者でも融資を受けることができます。融資ができる年齢は金融機関によって異なっています。

自宅に住み続けることができる

リバースモーゲージは自宅を担保に資金を借り入れるため、自宅を手放す必要がありません。契約者が亡くなった後も連帯保証もしくは連帯債務者である人が契約を引き継ぐことができることもあります。

資金の使用目的があまり制限されていない

リバースモーゲージの融資金は、一般的に使用用途は制限されていないため自由に使うことができます。しかし投資や事業には利用できないので注意しましょう。

月々の返済は利息だけ

通常お金を借りた場合、毎月元本と利息を返済する必要があります。しかしリバースモーゲージは最後に自宅の売却資金で一括返済するため、月々の返済に元金は含みません。

リバースモーゲージのデメリット

長生きすることがリスクになる

リバースモーゲージの融資を受けている人が長生きした場合、融資限度額まで資金を借りなければいけない状況になる場合があります。融資限度額に到達した後は十分な生活費を確保できなくなってしまう場合もあるので、長生きした場合のことを考えてリバースモーゲージを行う必要があります。

融資限度額が下がる場合がある

リバースモーゲージ中に物件の資産価値が落ちてしまった場合、融資限度額が下がる場合があります。

担保をできる建物に制限がある

リバースモーゲージの担保不動産は一般的に一戸建てとなっています。不動産評価額を基準に融資額を設定することが多いため、マンションは担保の対象外となりやすいです。

リバースモーゲージをする際に注意すべきこと

目的をもってリバースモーゲージをする

リバースモーゲージは目的にあっていないと有効に活用できない場合があります。有効に活用するためにも目的を持ってリバースモーゲージを行いましょう。

契約者が居なくなった後のことを考える

リバースモーゲージは契約者がいなくなったとき、自宅を売却しなければいけません。相続人などは不動産を引き継ぐことができないので、売却後の住む家を確保しておく必要があります。不動産会社次第では契約者の居なくなったあと、売却するまでに新居を確保する期間を与えてくれる会社もあるのでよく確認しておきましょう。

まとめ

今回は老後資金を確保する手段としてリースバックとリバースモーゲージについて紹介しました。リースバックは自宅を売却し、売却した自宅を賃貸借契約することで同じ家に住み続けることができる仕組みでした。リースバックを行う際はできる限り情報を集め、慎重に契約をすることが大切です。それに対しリバースモーゲージとは、所有している不動産を担保として金融機関からお金を借りる仕組みでした。老後の生活が不安な人にはオススメな仕組みです。リースバックとリバースモーゲージの違いは資金の使い道の制限や金利変動に対するリスク、住宅の所有権を誰が持っているかなどが上げられます。どちらにもメリットデメリットがあるので、その違いをよく理解しどちらが良いのか判断するようにしましょう。

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