2024.01.29

リースバックがオススメな人とリースバック業者の選び方

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リースバックという言葉を聞いたことはありますか。リースバックは年々利用者が増えてきている精度ですが、リースバックとはそもそもどのような仕組みなのか、どんな人に向いているのか分からない人も多いのではないでしょうか。今回はリースバックについて解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは所有している不動産を売却しそれを賃貸借契約する方法です。リースバックはさまざまな目的でここ数年利用者が増えています。

リースバックのメリット

売却後も同じ家に住み続けることができる

リースバックの一番の特徴は自宅を売却した後も引っ越しをしなくていいということです。引っ越しの手間を省くことができるだけでなく、自宅売却後もあまり生活環境が変わらないのがいい点です。また引っ越しをしないため周りの人には自宅を売却したことが分かりません。

資金を短期間で獲得できる

通常の自宅売却は購入希望者を探さなければいけないため、資金が手元に来るまでにかなりの時間がかかります。一般的には売却が終わるまでには3か月〜半年程度です。それに対し、リースバックはリースバック業者と取引するため、購入希望者を探す必要がないため、短期間で売却資金を獲得することができます。また売却資金の使い道は決められていないため、自由に使うことができます。

自宅の維持費や自宅を所有していることに対するリスクを減らすことができる

自宅を維持するためには、固定資産税や都市計画税、修繕費などさまざまなお金がかかります。しかしリースバックによって自宅が賃貸契約になると、固定資産税や都市計画税などを支払う必要がなくなります。また賃貸契約だと災害などによって建物が壊れ、建物の資産価値を失うといった心配をする必要がなくなります。

リースバックのデメリット

売却価格が相場より安くなりやすい

リースバックが通常の自宅売却より安く取引される理由は、建物の価値が減少してしまい、将来的に不動産の資産価値が落ちてしまう可能性が考慮されているからです。そのため売却価格は買い取り価格の6〜8割程度と言われています。

賃貸借期間が無期限でない

リースバックは定期借家契約で結ばれることが多いです。定期借家契約とは契約期間が満了になったとき、再契約し賃貸借機関を延長することができない契約です。そのため定期借家契約でリースバックをした場合、ずっと住み続けることができません。長期間住みたい人は定期借家契約の契約期間を長めに設定するか、普通借家契約でリースバック契約をすることがオススメです。

家賃が発生する

リースバックは賃貸借契約をし自宅に住み続けるため、当然家賃が発生します。家賃は立地や建物の構造などによって異なります。

リースバックの適用例

老後資金の確保

年を取るにつれて、医療費などがかかり、老後資金が足りなくなってしまう場合があります。その際、老後資金をリースバックで補うことがあります。

相続対策

自宅を相続する際リースバックを活用して現金kしておくことで均等に相続することができます。

新居購入の資金確保

住み替えを行うとき、新居の頭金が不足することがあります。その時に、自宅でリースバックを行い、資金を調達する方法があります。この方法は仮住まいへ引っ越しをする必要がなく、出費を抑えることができます。

リースバック業者の選び方

リースバックを利用する際どこのリースバック業者と契約するか決める必要があります。リースバックは大きな資産が関わっているので業者選びはとても大切です。リースバック業者は最初から1社に絞るのではなく、複数の業者を比較することで自分に一番適しているリースバック業者を選ぶことができます。そこで業者の選び方についてポイントを紹介していきます。

リースバック業者を比較するポイント

査定額

リースバックは業者によって住宅の査定額が異なります。査定額は物件の市場価格の7〜8割程度になることが多いです。査定額で注意すべき点は、その売却価格で必要な資金を確保出来ているかということです。査定額が高ければ高いほどいいわけでもありません。査定額が高いとその分リースバック後の家賃も高くなりやすいです。つまり必要な資金を確保でき、リースバック後の家賃が負担にならないリースバック業者がオススメのリースバック業者です。

家賃

家賃は毎月支払うものですが、リースバック業者によってこれも異なります。家賃の設定には住宅の買い取り価格が大きく関わっているため、家賃を安く設定しすぎると住宅の買い取り価格も安くなります。確保したい資金を確保したうえで、リースバック後の家賃の支払いが負担になりすぎないような家賃設定をすることが大切です。

賃貸借契約の期間

リースバックをする時は契約期間にも注意しましょう。新居を見つけるまでの短期間の場合は定期借家契約で契約期間が短くても問題はないですが、ずっと同じ家に住み続けたい場合は定期借家契約の契約期間を長く契約したり、再契約が可能な契約方法で契約することが大切です。リースバックをする目的に合わせた適切な契約期間で契約できるようにしましょう。

賃貸借契約の種類

リースバックの際の賃貸借契約の種類は定期借家契約と普通借家契約の2つがあります。定期借家契約は契約期間が満了になると契約が打ち切りになり、再契約をすることができません。それに対し普通借家契約は契約期間が満了になったときに再契約をして住み続けることができます。長期間住み続けたい人は普通借家契約で契約するか、定期借家契約の契約期間を長めで契約することがオススメです。

賃貸借契約の内容

リースバック契約をするときは賃貸借契約の内容全てを確認することが大切です。具体的には家賃や自分が住みたい期間住み続けることができるか、敷金礼金などの初期費用、保証人、保証会社などです。自分にあった内容となっているのか確認し、契約内容はすべて理解するようにしましょう。

諸費用

リースバックには不動産売買と不動産賃貸の2つにかかる諸費用があります。初期費用は自宅の売却資金から支払うことがほとんどなので自分で準備する必要はありません。

不動産売買にかかる諸費用

不動産売買にかかる費用は主に登記費用、印紙代、仲介手数料です。登記費用は1〜3万円程度です。印紙代は1万円程度です。仲介手数料は物件価格の3%程です。仲介手数料は上限が6万円となっています。

不動産賃貸にかかる諸費用

不動産賃貸にかかる諸費用として、敷金礼金は家賃0〜2か月程度、保証料は家賃0.5〜1か月程、火災保険料は2〜5万円程です。

付帯条件

付帯条件とはリースバック業者と契約するときに付帯する条件です。付帯条件には敷金礼金が必要かどうか、保証人は必要かどうかなどです。

業者の実績

リースバック業者は新規企業も増えているため、確認しておきたいです。リースバック業者が増えているため、リースバックサービスにも差があります。その中には悪質なリースバック業者もいるので過去の実績は比較しましょう。

業者の得意な地域

リースバック業者によって、得意な地域、苦手な地域は異なっています。リースバックを検討している地域で一番実績や信頼が高い業者を選ぶことで、自分にあって契約がしやすくなります。

業者の得意な物件

リースバック業者によって、得意な物件、苦手な物件が異なることがあります。リースバックの対象の物件のタイプを得意とするリースバック業者に頼むことで、適正価格で契約がしやすくなります。

業者の対応

リースバックは直接査定を行ったり交渉したりするため、リースバック業者の対応も重要です。対応が良いリースバック業者に頼むことで、丁寧に対応してくれます。丁寧な対応をしてくれるリースバック業者を選ぶことで満足する契約をすることができます。

買戻しの条件

リースバックは売却した自宅を再び買い戻すことができる場合もあります。しかしリースバック業者によって再売買価格や再売買期間が異なっています。再売買客価格の相場は売却価格の1.1〜1.3倍程度です。基本的に再売買価格は売却価格よりも高くなります。リースバック契約の時に再売買価格を設定してくれるリースバック業者もいます。リースバック契約時に再売買価格を設定しておくことで、設定した金額を用意出来次第、再売買できます。

リースバック契約時の注意点

契約内容を確認する

リースバックの契約をする際は、事前に話し合った内容と契約書の内容が間違っていないか確認しましょう。具体的には、売却金額、家賃、契約年数などです。他にも要望があったら契約書に記載してもらうようにしましょう。

買い戻しができるか確認する

買い戻しができるリースバック業者と買い戻しができないリースバック業者があります。そのため、買い戻しを検討している人は買い戻しが可能かどうかを確認しておくことが大切です。

収入と支出を考える

リースバック契約後は家賃が発生します。収入と支出を考えずにリースバック契約を結ぶと生活が困難になってしまう場合があります。そのため、契約の際は将来のことも考えて契約しましょう。

リースバック業者を選ぶ

リースバック業者によって得意な物件や得意な地域などがあります。また契約内容にも差があります。満足のいく契約をするためにも、リースバック業者から検討するようにしましょう。

まとめ

今回はリースバックについてまとめていきました。リースバックとは自宅を売却した後に、賃貸契約をすることで同じ家に住み続けることができる制度でした。リースバックを行う際は将来を考えて売却価格や家賃などを設定することが大切です。そのためにリースバックを行う際には売却価格の相場や家賃の相場など、事前にできるだけ契約が適正か判断できる情報を収集しておくことが大切です。リースバック業者は大手企業だから安心ということはありません。大手企業や中小規模の企業それぞれにメリットデメリットがあります。またリースバックの会社によって得意な地域、苦手な地域もあります。リースバックを後悔せず行いたい時は複数の会社から見積もりをとり一番自分にあっているところを選んだり、相性がいい担当者を選んだりすることが大切です。またリースバック時のことだけでなく、将来的なライフプランを考えた丁寧な対応をしてくれるリースバック業者を選ぶことも大切です。

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