2024.01.29

これを読めばリースバックについて完璧!ランキング形式で分かりやすくご説明します

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「自宅を売りたいけど、どうしたら良いんだろう?」

「家を売っても住めると噂のリースバックを知りたい!」

このような考えを持つ方は必見です。リースバックに興味はあるけど何から始めてみればいいのか分からない方に向けて、この記事では、リースバックの基本から利用者の口コミをまとめています。

リースバックに興味のある方は、ぜひ最後までご覧ください。

リースバックの基本情報

リースバックとは?

はじめに、リースバックについてご存知でもない方もいらっしゃると思いますので、ご説明します。また、不動産を利用した投資や資金調達に興味がある方も知識として知ることをオススメします。リースバックは、不動産を使用した資金調達を目的のためのサービスです。具体的には、ご自宅の不動産を売却後も不動産業者と賃貸契約を結び、自宅に住み続けるサービスをいいます。契約の種類次第では、売却した住まいを買い戻せる可能性もあります。老後の資金、車や住宅ローンの返済、保険、医療費などの資金調達のために、最近では利用者が増加傾向にあります。

リバースモーゲージとの違いとは?

リースバックを利用するにあたって一度は疑問にあがるのは、リバースモーゲージとの違いです。リバースモーゲージは、自分の家を担保に生活資金を借入れ、自らの持ち家で生涯住み、借入した対象者が亡くなった際に担保としていた不動産を処分し、借入金を返済するシステムです。簡単に両者の特徴をまとめ、比較をしたものが下記になります。     

【リースバック】

  • 契約形態:賃貸借契約・不動産売却
  • 対象物件:不動産全般(一定の基準を満たしているもの)
  • 資金使途:自由
  • 所有権の移転:有
  • 年齢制限:無
  • 借入の有無:無
  • 転居の要否:無

【リバースモーゲージ】

  • 契約形態:金銭消費賃貸契約
  • 対象物件:制限有
  • 資金使途:基本、生活資金
  • 所有権の移転:無
  • 年齢制限:有
  • 借入の有無:有
  • 転居の要否:無

リースバックとリバースモーゲージは頻繁に比べられるサービスですが、両者の特徴を把握し、自分にとってどちらがメリットが多いかを判断する必要があります。

また、リースバックは自宅を用いたサービスですが、生活に必要不可欠な自宅という資産を運用するため、慎重に情報の取捨選択や何を目的にするかなど、計画的に取り組むことが大切です。            

リースバック契約手順

リースバックの契約手順について説明します。

仮査定の提示②物件の調査③契約条件の提示④契約                                                

上記だけでは分かりにくい部分があると思うので、詳しく説明します。

リースバック会社選び

基本は、現在所有している物件の状態などを把握するための質問や家賃、売却価格など希望する条件について確認があります。問題がない際は、仮査定の申込を行います。仮査定を行う際、注意点が2点あります。1点目は、仮査定の時点ではマンションの場合、固定資産税や管理費、共益費などの確認があります。2点目は、1社だけでなく複数の会社に相談をし、比較のうえで申し込みをすることです。

仮査定の提示(売却価格や家賃など)後に本査定

仮査定は、大体3日〜10日程度で提示をされます。ここで把握しておくことは、リースバック契約後の賃貸の費用についてです。そして、仮査定額に納得した際は、本査定に進みます。仮査定では、机上の内容から算定した金額です。そのため本査定では、図面と照らし合わせや物件の確認などがあり、現地調査を基本に本査定を行った後に、最終的な家賃や売却価格が確定します。

確定した契約条件の提示

物件の家賃や買い取り価格などが確定されると、不動産会社から契約条件について報告されます。その内容を確認した後に、契約の段階に進めるか判断をします。ここでは、複数の契約条件が提示される場合があるため、疑問点がある際は必ず業者に聞くことや家賃の調整の相談をします。

契約

契約の希望を不動産会社に伝えると、必要書類の説明と契約日の設定をしてもらえます。ここで押さえておくべきことは、リースバックの契約は、基本的に「売買契約」と「賃貸借契約」の2種類ということです。しかし、買い戻しを希望する場合は「再売買の予約契約」も締結する会社もあります。

契約成立→賃貸開始

契約終了後は、物件の所有権は運営会社にあります。それに伴い、毎月賃料の支払いが発生します。

以上5点が、リースバックの契約手順です。今後リースバックの契約をする際は、この流れを把握したうえで計画を立てていくことが大切です。

リースバックこんな方にオススメ!

次に、リースバックに適している人をランキング形式で具体的にご説明をします。

1位:まとまった資金が必要な人

不動産を売却することによって、多額の資金を一括で得られます。そのため、現在必要なことにお金を使用でき、生活において色々な選択肢を持てます。ここで、リバースモーゲージとの違う点は、マンションは対象外になることが多いですが、リースバックは不動産すべてが対象であるため、選択肢の多さからもリースバックはオススメです。

2位:引っ越しはしたくない人

当たり前のことではありますが、自宅を売却をすると新居を探すことや、荷造り等の引っ越しの手間がかかったりします。ですが、リースバックでは生活環境が変わらないため、精神的にストレスを減らせます。また、リースバックは、リースバック会社と直接契約を交わすため、自宅を売却していることは周囲に知られることがありません。「よからぬ話がまわるのではないか」などの心配もないです。

3位:自宅を買い戻せる環境におきたい人

リースバックには買い戻しのサービスがあります。一時的にまとまったお金が必要のため、リースバックのサービスを利用し売却をしても、不動産会社から自宅を買い戻せます。その状況に合わせてマイホーム又は自宅として住むのかを選べます。

以上3点の中で、1つでも当てはまる方はリースバックの利用を検討をすることをオススメします。

リースバック注意点

続いて、リースバックの注意点ついてランキング形式で具体的にご説明をします。

1位:月々の家賃が発生する

リースバックの基本ですが、毎月家賃を支払います。そのため、資金を得られても毎月の家賃が支払えない場合は、賃貸借契約の解除事由に当てはまるため、退去させられます。慎重に家賃を決めることが大切です。また、家賃を低く抑えるには、複数の不動産会社に相談をし、家賃の低い会社を探すことや今後の生活を考えながら、自分に合った価格を不動産会社に相談することです。

2位:売却価格が安くなるケースがある

自宅のリースバックを行う際の売却価格は、主に利回りで設定されています。業者からみると、不動産買取価格と買取後の家賃収入などを踏まえて、どのくらいの利益がでるかが査定の基準です。リースバックは利回りを重きにおいているため、売却価格は市場価格よりも低くなると言われています。また、売却価格が高くなると家賃も高くなります。そのため、リースバックのサービスを使用する場合は、売却価格が高いことが一概に良いとは限らないです。

3位:賃貸借期間は無期限ではない

リースバックでは、2年以内の契約期間で(更新を前提としない)定期賃貸借契約が基本の賃貸借契約です。定期賃貸借契約では、契約期間終了後に、貸主と借主の合意のうえであれば、再契約を結ぶことが出来るので継続することも可能です。しかし、貸主が拒むことも出来るので、その際は再契約出来ず、引っ越しをしなければいけない可能性もあります。このようなこと場合を避けるため、定期借家契約の契約期間を長期で設定をすることや契約期間がない普通借家契約を結ぶことをオススメします。

他にも、リースバックを利用するにあたって「譲渡所得にかかる税金を支払う義務がある」「契約期間(2〜3年以内)に制限があることが多い」などの注意点があるため、リスクも考えたうえで利用をする必要があります。

リースバック利用者の声

今後、皆さんがリースバックを使用する際に知るべき情報は利用者の声です。その意見を知る方法として、インターネットやSNSなどから情報収集をします。そこでは、利用するまでの過程が細かく記載されており、評判・体験談などを知れます。しかし、リースバックのサービスは複雑で理解するのが容易ではないので、良い意見だけでなく、悪い意見も実際のところ少なくないです。この章では、SNSや企業の口コミなどからとくに挙げられていた内容をラインキング形式でご説明します。

1位:「夫婦のみの生活で、住宅ローンが残っていましたが、定年退職をし年金生活では不安がありました。しかし、リースバックを利用し生活にゆとりを持つことが出来ました」

▶︎退職後は収入が減ってしまう方が多いので、住宅ローンが残っていると生活が苦しくなる可能性が高いです。その際に、リースバックのサービスを利用することで、老後資金の調達に適しています。固定費や修繕費などの出費を抑えられることや、不動産を残さないため相続対策にもなります。

2位:「生活資金に困っていることから自宅の売却も検討していたため、リースバックの査定をしていただきました。査定をしてもらうと予想を上回る金額が提示して頂けました」

▶︎地域などにもよりますが、公示地価は現在上昇傾向です。そのため、相場が値上がりしたことにより、予想を上回る査定結果に繋がる場合があります。しかし、注意点としては、売却価格が高いと、その金額相当の家賃になることも把握したうえで利用することが大切です。

以上が利用者の意見として、とくに多かったケースです。ただ、リースバックは優れているサービスですが、不満の声があがっているケースもあります。例えば、自宅を高額で売却できたとしても、その分賃料も高くなる場合です。不動産会社も多くのリスクがありビジネスであるため、仕方がないことですが、安くなるにしても高くなるにしても、適正な価格であれば利用者も問題はないです。ただ、利用者にとっての大きな問題は、不当に自宅を安く購入されるケースや、賃料を相場よりも高く設定をすること、途中で値上げをするケースです。そうならないためにも、利用者である私達自身が情報の整理をすることや多くの不動産会社に相談をし、自分に合ったタイミングで利用をすることが大切です。

まとめ

リースバックは、「まとまった資金が手に入る」「自宅を売却した後も住み続けられる」など多くのメリットがある反面、「ずっと住み続けられる」「買い戻しが出来る」などの保証はないです。そのため、契約してから後悔がないように、メリット・デメリットを把握したうえで、リースバックを検討することが重要です。この記事が、リースバックへのアクションを起こすきっかけになると幸いです。最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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