2024.01.29
コラム
2024.01.29
不動産に関する
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リースバックを行った際、どれほど住み続けられるかどうかは知っておくことが大切です。しかしリースバックは契約内容によって住むことができる期間が異なっています。今回はリースバックの契約期間についてまとめていきます。
住宅ローンの返済に困っているひと
住宅ローンの返済に困っているときはリースバックによって資金を獲得し、獲得した資金でローンを返済することがオススメです。リースバック後には家賃が発生するため、住宅ローンの返済をすることと家賃を払うことのどちらの方がいいのかを考えて行うことが大切です。
住み替えの準備をするためにリースバックを活用することができます。通常の住み替えは新居を見つけるまでの仮住まいを探したり、新居を購入するための資金を集めたりする必要があります。リースバックは資金調達と仮住まいの確保を同時に行うことができるため、住み替えをするのに適しています。
リースバックは自宅売却後の新居探しや引っ越しの心配がないため、資金を調達するのに向いています。また資金も短期間で手に入れることができます。
自宅は大きな資産ですが分割できないため、相続トラブルが起きることもあります。その時に自宅をリースバックによって現金化することで均等に相続人の間で分配することができ、トラブルを未然に防ぐことができます。
売却後も同じ家に住み続けることができる
家を売却した後も引っ越しをする必要がないのがリースバックと普通の自宅売却との大きな違いです。通常の自宅売却は自宅売却後、新居を探し、新居に引っ越さなければなりません。仮住まいに引っ越した後に新居に引っ越すこともあります。それに対しリースバックは自宅売却後自宅を賃貸借契約するため、新居を探し引っ越巣といった手間を省くことができます。
リースバックはリースバック業者と行うため、購入希望者を探す手間を省くことができます。通常の売却は購入希望者を探すため、資金が手元に届くまでに3か月から半年ほどかかりますが、その必要がないリースバックは短期間で資金を調達することができます。また売却資金の使い道も制限されていないため、自分の使いたいように使うことができます。
リースバックは仲介を必要とせず、リースバック業者と直接取引するため、売却情報が周囲の人に公開されません。そのため周囲の人には物件を売却しようとしていることが知られません。また売却後も自宅を売却したかどうかわかりません。
所有している自宅を維持するためには固定資産税や都市計画税、修繕費などいろいろな費用が掛かります。リースバックは自宅を賃貸借契約しており、所有者が自分ではないため固定資産税や都市計画税などは払う必要がありません。リースバック契約の内容次第では修繕費も支払う必要がない場合もあります。
資産を失う心配をしなくてもよい
自宅は大きな資産です。ですが災害などによって建物が破損したりした場合、その建物の資産価値が損なわれる場合があります。しかしリースバックを行い自宅を現金化しておくことで資産価値を損なう心配をしなくてよくなります。
売却価格が相場より安くなりやすい
リースバックは時間が経ち建物の資産価値が落ちることを考慮して売却価格が設定されているため、売却価格は相場よりも安くなっています。
リースバックは自宅売却後に賃貸借契約をしているため、毎月家賃が発生します。その家賃は一般的な賃貸住宅と異なっているため、家賃が相場よりも高い場合もあります。しかし家賃は売却価格も考慮されているため、売却価格が相場より安かった場合、その分家賃も安く設定されます。
リースバック契約は定期借家契約で契約されることが多いです。定期借家契約とは最初に設定された契約期間が満了となったとき、契約を更新することができず、退去しなければならないといった制度です。そのため借りられる期間には限度があります。しかし契約時に普通借家契約で賃貸借契約を結べた場合、契約満了時に契約を更新することができます。
リースバックをした住宅にはずっと住むことはできない場合が多いです。これはリースバック契約が定期借家契約という方法で締結されることがほとんどだからです。定期借家契約とは契約時に設定した契約期間が満了になると、契約を延長することができず、退去しなければいけないという契約です。もしずっと住み続けたい場合は賃貸借契約を普通借家契約で締結するのがオススメです。普通借家契約とは契約期間が満了になると再契約をし、契約期間を延長することができる契約です。また長期間住みたいなら定期借家契約の契約期間を最初から長めに設定することもオススメです。
リースバックは近年多く利用されており、その分リースバック業者もふえています。大規模でリースバックを行っているリースバック業者や中小規模でリースバックを行っているリースバック業者もあります。人気だからいい、大企業だからいいというわけではなく、それぞれにメリットデメリットがあるので理解して、リースバック業者を選ぶようにしましょう。
同じ物件でもリースバック業者によって査定額は異なります。大体の査定額は物件の相場の7～8割程度と言われています。注意すべき点は査定額が一番高いところがいいというわけではないということです。売却価格が高かった場合、売却後の家賃も高くなるということがあります。結果として家賃の支払いが負担になってしまうこともあります。査定額は自分が確保したい金額を確保できているかという点に注意しましょう。
リースバックのデメリットでも紹介しましたが、リースバックの契約期間は無期限ではありません。そのため自分が住みたい期間、その住宅に住み続けることができるかを考える必要があります。もし無期限に住み続けたい場合は普通借家契約で契約をすることが可能なリースバック業者を選ぶことがオススメです。
リースバックを契約する際には諸費用が掛かります。諸費用は売却資金から支払われることが多いですが、その諸費用もリースバック業者によって異なっています。諸費用の中で一番割合が大きいものは仲介手数料なので諸費用で比較する場合は仲介手数料をみることがオススメです。
リースバック業者を比較するうえで特に大切なのは実績を比較することです。近年リースバック業者が増えてきているため、リースバック業者の間でも契約内容に差があります。そのため過去の実績を比較することがとても大切です。
リースバック業者が丁寧な対応をし、コミュニケーションが取りやすい方の場合、自分の要望を伝えやすいです。それに対しコミュニケーションが取りにくい方の場合、自分の要望をうまく伝えることができず、満足のいく契約ができない場合もあります。安心のできるリースバック業者を選ぶようにしましょう。
リースバックの賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約があります。どちらで契約するのかによって契約期間が異なります。普通借家契約とは通常の賃貸住宅でもよく利用されている契約方法で契約期間は決まっているが、契約期間が満了となったときに、契約更新をすることが可能です。また契約を更新するとき以外でも、借主が申し出ることで解約をすることができます。一方定期借家契約とは契約更新をすることができない契約方法です。契約期間が満了となったときに、契約は終了します。また契約期間が満了するまでは、解約をすることも出来ません。定期借家契約は2〜3年が一般的と言われています。定期借家契約は長く住みたい時にはあまり向いていないです。しかし定期借家契約は契約期間が限定されている分、利用料は普通借家契約に比べ、安く設定してもらえることが多いです。住みたい期間が明確な場合は定期借家契約の方がオススメです。
普通借家契約は、再契約をすることで賃貸として住み続けることができます。
契約終了時に別の家に引っ越すこともできます。リースバックを利用し続けると、家賃が値上げされたり、賃貸条件が悪くなってしまうことがあります。そのため契約更新をするよりもいい条件がある物件を見つけた場合は引っ越しをすることがオススメです。しかし退去した場合、買い戻しは出来なくなるので、注意しましょう。
リースバックを行う際に買い戻しを検討して行う人がいます。資金に余裕ができた場合や、自宅を手放したくない人は契約終了のタイミングで買い戻すことがオススメです。しかし買い戻しは売却価格よりも高い価格設定がされていることが多いです。
定期借家契約と普通借家契約の住める期間の要因を解説します。定期借家契約は契約期間の上限はありませんが、期間が定められており、契約満了時に更新が出来ません。そのため契約時に決めた契約期間から変更することができません。反対に普通借家契約は契約期間に上限はなく、契約期間に定めもないため無期限に借りることができ、契約期間満了時には更新をすることもできます。
リースバックは契約内容によって契約期間がかなり異なっていました。どれくらい住みたいかの期間が決まっている人は、定期借家契約で契約することで家賃を抑えることができるのでオススメです。一方住む期間が明確でない、できるだけ長く住み続けたいという人は普通借家契約によってリースバックを行うことがオススメです。リースバックを行う目的にあった契約ができるようにしましょう。
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