2024.01.29

住宅ローンが残っていても大丈夫?リースバックのメリットや利用する際の注意点を解説!

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リースバックを利用すると、持ち家を売却した後も、賃貸として住み続けることができます。

住み慣れた家から退去せずにまとまった資金を得られるのがメリットで、住宅ローンが残っている場合でも申し込めるので、老後の生活に向けて利用を考えている方もいらっしゃるでしょう。

そこで今回は、住宅ローンの残債がある状態でリースバックする際のメリットや注意点について解説します。

リースバックって何?

リースバックは、「セール・アンド・リースバック」や「セール・リースバック」ともいわれており、売却して現金化した不動産を賃貸することで、そのまま住み続けるサービスのことを指します。

通常の不動産売却であれば、住み慣れた家を手放さなければならず、引越し先を見つける手間や費用もかかります。ところが、リースバックであれば、毎月の賃料さえ払えばそのまま自宅で生活できます。

リースバックでは、それを請け負う不動産会社やリースバック事業者に不動産を買い取ってもらい、その売却代金と引き換えに、所有権が不動産会社に移ります。そして、物件の所有者となった不動産会社と賃貸借契約を結ぶことで、元の所有者は賃借人としてその物件に住み続けられるような仕組みになっています。

つまり、リースバックを依頼した会社とは「売買契約」と「賃貸借契約」の二つを交わすこととなります。

賃貸借契約は、「定期賃貸借契約」と「普通賃貸借契約」の2種類があります。

定期賃貸借契約は、契約期間が定められ、その期間が満了となれば自動的に契約が終了する賃貸借契約です。契約期間の満了とともに借主は退去を求められます。ただし、借主と貸主の双方が納得したうえで「再契約」をすれば、引き続きその家に住むことができます。

普通賃貸借契約とは、通常1年以上の契約期間が定められ、更新が可能な賃貸借契約です。貸主側の正当な事由がないかぎり解約はできないので、借主が希望すれば契約が更新されます。

仮に、契約期間満了時に借主側から契約を更新する旨を申入れなかったとしても、法律上契約が更新されるため、借主は引き続きその物件に住み続けられます。

定期賃貸借契約で契約すると、だいたい2〜3年で契約が終了し、退去を求められても拒否できないので、長期間その家に住み続けたい場合には普通賃貸借契約がオススメです。

リースバック事業者によって、契約の種類は異なるので、ご自身の計画に合った内容かどうかを確認してから申し込むようにしましょう。

また、まとまった資金を得るために一度自宅を手放さなければならないが、一定期間後に買戻して再び所有権を得たい、という場合には「買戻し特約」をつけることが可能なプランを選ぶとよいでしょう。買戻し特約があれば、決まった期間内に買戻し価格を払うことで、自宅を買戻すことができます。

リースバックの相場について

リースバックは、売却価格や家賃、将来家を買い戻す際の価格(買戻し価格)にそれぞれ相場があります。この章では、リースバックの相場について解説します。

売却価格

リースバックの売却価格=市場価格×70~90%

市場価格とは、不動産仲介会社で売却したときの価格のことです。

リースバックで物件を買い取った事業者は、一定期間その物件を賃貸として運用し、家賃収入を得ることになります。そのため、通常の不動産売却とは違ってすぐに売ったり使ったりして自由に利益を得ることができません。こうした理由から、売却価格は市場価格よりも安くなります。

売却価格は、物件の立地や築年数等の条件によっても異なります。条件の良い物件は、市場価格の90%程度の価格がつきますが、それに対して条件が悪いと、市場価格の70%程度となる可能性もあります。

家賃

リースバックの年間家賃=リースバックの売却価格×7~12%

月々の家賃=リースバックの年間家賃÷12ヶ月

まず、リースバックで事業者に払う家賃は、周辺の相場ではなく「売却価格に一定率を乗じて決まる」という点で通常と異なります。

リースバック事業者は、購入した物件を運用するため、家賃は事業者が確保したい期待利回り(単に利回りともいう)で決まります。

期待利回りとは、リースバック事業者が不動産のリスクを考慮したうえで、賃貸中に確保したい収益性のことです。

不動産のリスクとは、将来その物件を売却する際の価格下落リスク等が該当します。

売却価格に乗じる利回りは物件の条件によって変わり、条件が良ければ7%程度、条件が悪ければ12%程度となります。条件が悪い物件は、将来的に価格が下落するリスクが高いので、売却前の賃貸中に十分な収益を確保する必要があるため、利回りが高くなります。

月々の家賃は、年間家賃を12ヶ月で割ることで求めます。

【例】

リースバックの売却価格:1,600万円

リースバック会社の期待利回り:10%

年間家賃=1,800万円×10%

=180万円

月々の家賃=180万円÷12ヶ月

=15万円

買戻し価格

買戻し価格=リースバックの売却価格×1.1~1.3

買戻し価格は、一般的に売却価格の1.1〜1.3倍程度とされています。

市場価格の90%程度で売却すると1.1倍、市場価格の70%で売却すると1.3倍で買い戻すことになります。つまり、買戻し価格は市場価格と同等ということです。

住宅ローンが残ったままリースバックを利用できる?

リースバックの仕組みについてわかってきたところで、本題の「住宅ローンが残ったままリースバックを利用できるのか」について解説していきます。

住宅ローンが残ったままでもリースバックは可能!

結論から言うと、住宅ローンが残っている場合でも、リースバックは利用できます。

ただし、売却代金で住宅ローンの残債を返済する形をとるようになるので、住宅ローンが売却価格よりも高い場合には利用できません。詳しくは4章の「オーバーローンでもリースバックは利用できる?」で説明します。

住宅ローンが残ったままでリースバックを利用するメリット

【メリット①】住宅ローンの返済から開放される

リースバックは、住宅ローンが残っている状態でも利用できます。住宅ローンは、数千万円という大金を何十年という長い期間かけて返済しなければなりません。借入時には問題なくても、数年後に会社の経営が悪化してローンの返済が厳しくなってしまう可能性もありますよね。そのような場合に、売却代金を得たうえで住宅ローンから開放されるというのは、金銭的にも精神的にも負担が減るので大きなメリットだといえるでしょう。

【メリット②】現金化が早い

リースバックの場合、申込先の事業者が買主となってすぐに売却代金を一括で現金買取してくれます。そのため、住宅ローン審査などに時間がかかる一般的な不動産売却と比べ、現金化までの期間が早いというメリットがあります。住宅ローンが残っていても、すぐにまとまった資金を調達したい場合には有効な手段だといえます。

【メリット③】固定資産税の支払いが不要になる

リースバックをすると、物件の所有権は買主であるリースバック事業者に移転します。そのため、固定資産税の支払いが不要となる面も、一つのメリットです。

オーバーローンでもリースバックは利用できる?

住宅ローンには、「オーバーローン」という状態と、「アンダーローン」という状態があります。それぞれの意味とリースバックの利用可否について説明します。

オーバーローンとアンダーローン

「オーバーローン」とは、不動産の資産価値<ローン残高となっている状態のことです。

一方、「アンダーローン」とは、不動産の資産価値>ローン残高となっている状態のことです。

オーバーローンのときにはリースバックができない

3章の「住宅ローンが残ったままリースバックを利用できる?」でも述べたように、不動産の資産価値>ローン残高の状態、つまりアンダーローンであれば、問題なくリースバックの利用ができます。

オーバーローンの状態でリースバックが難しい理由は、二つあります。一つ目の理由は、オーバーローン状態の不動産は売ることができないからです。もう一つの理由は、家賃を支払えない可能性があるからです。オーバーローンになってしまう原因の一つとして、住宅ローンの滞納が挙げられます。「住宅ローンを滞納した経験のある債務者は、リースバック後の家賃も滞納するかも」という考えから、リースバックを断る事業者も多いのです。

住宅ローンが残ったままリースバックする際の注意点

リースバックの利用にはさまざまなメリットがある一方、住宅ローンが残っている場合にはいくつかの注意点もあります。

売却額とローン残債のバランス

リースバックの売却額は、必ずしも希望通りになるとは限りません。物件の築年数が古い場合などは、どうしても価格が下がってしまいます。

住宅ローンが残っている場合、「住宅ローンの残債よりも、リースバックでの売却額のほうが高い」ということが大前提なので、残債がいくらなのかをしっかり把握しておきましょう。

家賃が相場より高くなる可能性

リースバックの家賃は、物件の売却価格に応じて変わるため、周辺の家賃相場よりも高くついてしまう可能性があります。

売却価格が高ければ嬉しいですが、その後に払う家賃が適正範囲内であるか見極めなければなりません。また、せっかく住宅ローンの返済がなくなっても、「家賃が高くて毎月の支払いに困る」といったことがないように、家賃の設定金額についてもしっかりと確認が必要です。

ただし、家賃が高くても、借金をなくして高額な現金を調達できる点は、心理的な面でも大きなメリットです。数年以内に資金繰りができるのであれば、問題ないでしょう。

買戻し価格は売却時よりも高くなる

リースバックを利用して売却した物件は、後で買い戻すこともできます。ただし、2章の「リースバックの相場について」でも述べたように、買戻し価格は売却価格の1.1〜1.3倍程度になるので注意しましょう。

例えば売却価格が1,600万円だった場合、買い戻し価格は安くて1,760万円、高くて2,080万円が目安となります。

また、買い戻しできる期間には制限があり、一般的には3年ほどです。もっと長く契約できる会社もあるのですが、その期間が長くなればなるほど売却価格は安くなってしまう傾向にあります。

そのため、将来的に買い戻しを想定している場合、その条件もしっかり確認しておきましょう。

まとめ

リースバックは、住宅ローンの残債があっても条件を満たしていれば利用できます。

まとまった資金をすぐに受け取れるうえ、引っ越しをしなくてよいというメリットもあるので、住宅ローンの返済に困っている場合には、一度リースバックを取り扱っている会社に問い合わせてみることをオススメします。

また、リースバックのメリットとデメリットを考慮したうえで利用すると決めた際には、複数の会社に査定依頼して、最適な会社を選ぶようにしましょう。

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