「ローン破産」という言葉があるように、近年はリースバックを利用する人が年々増えています。リースバックは今後もより注目される売却方法になると予想されます。

今回は「リースバック」とは一体どんなサービスなのか、世の中の評判はいいのか、悪いのかについて紹介します。

リースバックとはどんな仕組み

「リースバック」という言葉を聞いたことはありますか？現在日本では、「ローン破綻」をする人が多く、家を売却する人が増加しています。家の売却方法として「リースバック」を利用する人が増え、利用者数は昨年の倍と言われています。

リースバックとは

リースバックとは、不動産会社やリースバック業者に家を売り、その後賃貸として業者と契約し、家を借りて住むというサービスです。

リースバックは家の売却後も変わらず住み続けられるので、「引っ越しをしたくない」「次の家の購入までに住み続けたい」という人にオススメの売却方法です。

リースバックをして賃貸契約した家は、お金が貯まったら住んでいる家を買い戻すことも可能です。資金が集まったらまた買い戻せられるので、一時的にお金が必要な人、事業をしている人、教育費などでお金が必要な人にオススメの売却方法になります。

リースバックの利用がオススメな人

事業をしていて一時的にまとまったお金が必要な人は、リースバックが向いています。リースバックで売った土地や建物のお金を事業資金にして、事業が軌道に乗ったら、家を買い戻すこともできるので、事業をしていてお金が一時的に必要になった人にオススメです。

また、老後の資金を集めたいという人にも利用しやすいサービスです。老後の資金を貯められなかった人は、リースバックで家を売ることで老後の資金を集められます。リースバックで受け取ったお金は、その後の家賃の支払いにあてたり、生活費などにあてられます。また家を相続する予定が無い場合でも、リースバックはオススメです。家をリースバックで売却して現金化しておくと、本人が死亡した際に現金で相続ができます。そうすると、家の相続でトラブルになることがなくスムーズに相続を行えます。

リースバックで家を売却をした後の生活

リースバックで家を売却した後の生活は、リースバック業者に「家賃」を支払う生活になります。物件を売ったお金から家賃を支払って生活します。賃貸契約には普通の賃貸と同じ契約内容の「普通借家契約」と、リースバックに適用される「定期借家契約」があります。普通借家契約は2年ごとの更新があり、「契約の更新をします」と伝えると自動更新し半永久的に住み続けられます。もう一つの「定期借家契約」は3年から5年の長い契約期間ですが、「更新します」と伝えてもリースバック業者から「更新不可能」と言われると更新できなくなり、家を退去しなければなりません。そのため賃貸契約をする際は、契約内容を慎重に確認しましょう。

リースバックで得するメリット

リースバックには、「売却後も自宅に住み続けられる」というメリットがあります。苦労して購入した家を売却するのは精神的にも弱ってしまう可能性がありますが、リースバックはそのまま家に住み続けられるので、精神的負担も減らせます。

通常の家の売却は平均で半年ほどかかり、現金化するまでに1年ほどの時間が必要となります。しかし、リースバックは通常の売却に比べて契約の締結が早く、平均2週間ほどで契約が完了します。リースバックは現金化が早いので、すぐにお金が必要という方にオススメです。家を売ったお金で住宅ローンの支払いをし、早期にローンを完済、また固定資産税の支払いもしなくていいので、ランニングコストを抑えることができます。また、サービスには年齢制限がないので、若者から高齢者と年代に関係なくリースバックで家を売ることが可能です。リースバックに似ている「リバースモーゲージ」という売却方法は、年齢制限とお金の使い道に制限があるので、制限がないリースバックが万人にとって使用しやすいでしょう。

リースバックの評判

リースバックの世間の評判はどんなものなのでしょうか？YouTubeやTikTokの動画などでは、「リースバックは家を失うから絶対にやめた方ほがいい」「リースバックは危険」という動画が多く流れています。実際のリースバックはどうなのでしょうか？

ここでは、リースバックで実際に家を売却した人の意見を紹介します。

リースバックをして生前相続をした佐藤の場合

地方に住む佐藤さん（65）は、2人の娘がいますが2人とも都心で結婚したため、地元に戻って来る予定はありませんでした。妻も数年前に亡くなり、築35年の自宅に1人で住んでいました。娘2人は遠方に住んでいるので、老後は介護施設に入る予定を立てていました。2人の娘は結婚して自分の家があるため、現在私が住んでいる家は空き家になる予定です。介護施設に入るまでの元気なうちは自分の家で暮したいという願いが強く、家の売却を渋っていましたが、リースバックは家の売却後も住み続けられるので相談をしてみました。

リースバックを利用して土地と家を売却した場合は、17,000,000円で家賃は月々65,000円の契約だったので、リースバックを利用することにしました。

施設に入るまでの間は自分が慣れ親しんだ家で過ごせるので、佐藤さんは「リースバックを利用して良かった」と話しています。また、土地と建物を売った代金は老後の生活費や、施設に入るための資金にするとのことでした。

このように、自分が施設に入るまでの間をリースバックで家を借りて、売ったお金で生活するという人が増えてきています。また、佐藤さんが亡くなった場合は、家の相続は発生せず現金のみの相続になるので、2人の娘たちは資産を半分に分けるだけで揉めずに相続ができます。

マンションから一戸建ての家に引越しをしたい中川さんの話

中川さん（32）は、コロナ前に都内にマンションを購入し、奥さんと1人の子供と暮しています。マンションの支払いは月々120,000円です。コロナ期間中からリモートワークとなり、今後もそのままの予定です。将来の人生計画を再度考えたところ、都心から離れた一戸建てに引っ越そうとなりました。しかし、中川さんはマンションを購入する際に40,000,000円のローンを組んでいるので、新たに住宅を購入するとなると住宅ローンを組むことはできません。ネットで検索したところ、現在住んでいるマンションをリースバックで売却し、そのお金で新しい家を購入する資金にできるということを知りました。リースバックを行っている業者に相談したところ、リースバックをして売却した後、新しい家が見つかるまでは賃貸契約をするので借り住まいを準備する必要が無く、敷金・礼金もないので無駄な費用使わなくて済むということを説明されました。家族と相談し、リースバックをして数ヶ月賃貸契約で住んでいました。都心から離れた場所に条件があう一戸建てを見つけ、現在は新しい一軒家で暮らしています。一戸建ての住宅を購入する際は、リースバックで家を売ったお金も購入資金の一部となりました。マンションの売却価格は高く、都心から離れた場所の戸建は安かったので、月々のローンの返済額も90,000円になり家計に余裕ができました。

リースバックを活用したことにより、家の住み替えに成功した中川さんでした。都内で引っ越しをするとなると、敷金・礼金などがかかり1,000,000円ほどの費用がかかります。しかしリースバックで家を売却した場合、現在の家から引っ越しをしなくてもいいので費用を抑えられます。また、現在住んでいる家よりも安い家に住むことでローンの返済も楽になります。賃貸は、気軽に引っ越しができるので、ご近所トラブルや転勤、移住の際に便利と言われていますが、購入した住宅でも売却をして新しい家に住めるのでリースバックはオススメできると言えます。

リースバックのデメリット

リースバックを利用するとメリットを最大限に活用できる場合が多いですが、もちろんマイナスの面もあります。ここではリースバックをして損をした、失敗してしまったというエピソードを紹介します。

売却価格が相場よりも安くなってしまった

リースバックでの売却価格は、通常の売却価格よりも安くなる傾向にあります。売却価格の平均は、通常の7割程度と言われています。そのため、ネットで調べていた土地・建物価格よりも安くってびっくりしたという口コミも多いです。リースバックは取引が完了するまでの期間が短い一方で、価格が低くなると思っていた方がいいでしょう。

家賃が相場よりも高かった

リースバックで家を売却した後は、賃貸契約をして現在住んでいる家に住み続けます。賃貸契約をすると、毎月の支払いが必要になります。家賃の設定はリースバック業者によって決められますが、売却価格が高い場合家賃も高くなる傾向にあります。なので、リースバックで売却した建物は家賃が高いということを覚えておきましょう。

リースバックの売却価格がその後の家賃に響いてきます。売却価格が安いと家賃の価格も抑えられ、反対に売却価格が高いと家賃も高くなる傾向にあります。

ローンが多いと利用できない場合がある

リースバックは年齢制限もなくお金の使い道も自由なことから、誰でも利用しやすい売却方法ですが、リースバックを利用できない人もいます。基本的に、住宅ローンで借りている金額が多いとリースバックの利用ができません。リースバックする物件が、残りのローンよりも高い金額で取引される場合は利用ができますが、家の価値が低い場合は利用できないので注意が必要です。「どうしてもリースバックを利用したい」という場合は、複数のリースバック業者に問い合わせましょう。

以上のように、リースバックはメリットだけではなくデメリットもあります。メリットとデメリットをしっかりと理解したうえで、自分にあった売却方法を見つけましょう。

まとめ

今回はリースバックはどんな売却方法なのか、世の中の口コミは「危険」という評判が多いけれど実際のところはどうなのかについて紹介しました。

リースバックは、家の売却後も自宅に住み続けられるというメリットがあります。愛着がある家に住み続けたい、急な転勤やライフプランの変化により現在住んでいる家を住み替えたい、施設に入るまでの数年の期間を自宅で過ごしたいという人にオススメの売却方法です。

リースバックはマイナスのイメージが多い印象ですが、特徴を生かすと最大限にメリットが受けれます。

現在、マンションを専門にしたリースバック業社や関東・関西を中心に取引をしている会社が複数あります。リースバックを考えている人は、自分の条件にあったリースバック業者を見つけるために、ネットなどで口コミや実績を調べてみてください。

リースバック取引件数は、前年度と比較すると倍以上増えており需要が増えています。住宅の新しい売却方法として注目を集めていますが、取引には気を付ける点も多々あるので事前に情報を集めましょう。近年取引が増加しているとはいえ、業者によっては取引経験が不足している会社もあります。実績がある会社を選び、リースバックを成功させましょう。