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2023.10.18

「リースバックはやばい」は嘘！！東京都民がリースバックすべき理由とは

リースバックについておさらい

リースバックとは、今自分が住んでいる自宅を売却しつつも、今の家に賃貸として住み続ける方法です。リースバック利用者は、とくに東京都において年々増加しています。自宅を現金化するほかの不動産取引形態と比べて、現金化が早いことや資金の利用方法に制限がないことなどが増加している理由です。

一方、トラブルが多い点も否めません。「リースバックはやばい」という人も多いようです。実際のトラブルの例として、自宅を勝手に売却されることや、自宅の買戻しができないことがある点が挙げられます。前者の自宅を勝手に売却されることに関しては、最も多いトラブルです。通常、リースバック契約により自宅を売却しても、賃貸借契約を交わしているため利用者は今まで通り自宅に住み続けられます。しかし、所有権は不動産会社に移っているため、買主が誰かに売却すること自体は違法ではありません。とくにオーナーが変わったタイミングでこのトラブルが起きる場合が多いようです。オーナーが変わったことで、契約更新を拒否されたり家賃値上げが起きたりなどのトラブルが起こりえます。後者の自宅の買戻しができないということに関しても頻発するトラブルの一つです。買戻しができなくなる原因はいくつかありますが、その中で多い例がリースバック契約時に買戻しに関する取り決めを明記していないパターンです。契約時に、契約書に買戻しができる旨の記載がない限り、不動産会社の言うがままに従わなければなりません。リースバックの買戻しに関しては、契約時にその時期や金額などを決めておくことが一般的です。事前に確認を怠らないようにしましょう。

以上のようなトラブル回避のために、下記の内容を事前に確認しておく必要があります。

①複数の業者で相談・査定する

リースバック契約時には、一つの事業者だけではなく複数の業者に査定や相談を頼み決断するようにしましょう。一つの業者のみで決定してしまうと、売却価格で100万円以上もの違いが出たり、相場情報がわからないまま契約してしまったりして、不利益を被ることが多くなるでしょう。複数業者に向かえば、相場の適正価格を把握でき、適正な価格で売却できるようになります。

②契約内容の確認を怠らない

先述しましたが、改めて契約内容の確認を怠らないようにしましょう。プランや契約内容をしっかりと確認しましょう。先程の例のように買戻しについての明記や、オーナーが変わる可能性があるか、その場合の契約内容の確認、契約更新は可能なのかなど、確認すべきポイントは多くあります。ほかにも、疑問に感じた点はすぐに質問し、不安な点を無くしてから契約に踏み切りましょう。

③将来の支払いシミュレーションをする

リースバック契約する前には、将来の家賃支払いのシミュレーションをしておきましょう。リースバック契約後は、賃貸としての契約となるため家賃の支払いが発生します。その家賃は無理なく今後も支払い続けられるのか確認する必要があります。ローンの支払いから解放されても家賃により家計が圧迫されることはよくあります。契約前に支払いの見通しを把握し、無理のない資金計画を立てましょう。

そうは言っても、リースバックは近年利用者が増加している魅力的な資金調達方法であり、不動産所有者にとっても優しい不動産取引形態だと言えるでしょう。リースバックのメリットとしては、①売却しても今の家に住み続けられる②リースバックにより得た資金は使い道が自由である③一気にまとまった資金を手に入れられる④誰にも知られずに売却でき、今までと変わらない生活形態を営める⑤固定資産税や修繕費などの維持管理費がかからなくなる⑥引っ越しや住み替え、新しい家を探す必要がない⑦再購入（買戻し）が可能である。など、非常に多くのメリットがあります。そうしたメリットが多い分、落とし穴が多いという事実はあるため、「リースバックはやばい」という人もいるのでしょう。そのため、先述したような注意点を抑え、リースバック契約に踏み切ってください。

東京都でのリースバックで注意すべき点

この記事を読んでいる人の多くは、東京都でのリースバックを検討しているでしょう。東京都でリースバックするのであれば、不動産会社選びに最も注力すべきだと言えます。東京都は当然ながら日本の中心地で、その分不動産会社の数も日本で一番多いでしょう。中には悪徳な不動産会社も潜んでいる可能性があるため、リースバックの問題点やメリットを抑えたうえで、契約時の不動産会社を選定しましょう。

不動産会社を選ぶ際には、下記のポイントに注意しましょう。

①不動産会社によりサービス内容が異なる

同じリースバックに関する契約でも、不動産会社によりサービスが大きく異なります。具体的には、契約時の条件や契約期間、買戻しに関する取り決め、敷金や礼金など各種手数料の扱いについて、等が異なります。自分に合ったプランを提供してくれる会社を選定し、その中でも信頼できる会社に決めなければなりません。

②経営が安定した不動産会社を選ぶ

リースバック契約時には、その不動産会社の経営状態も確認するようにしましょう。仮に不動産会社が倒産してしまうと、所有者が変更されるため、同時に契約内容が変更される可能性があります。最悪、自宅が競売にかけられ、手放さなければならない可能性だってあります。そのため、規模の小さな不動産会社や経営基盤が不安定な不動産会社は、「相談に乗ってくれた人が優しかったから」という理由で安易に選ばないようにしましょう。信頼できる会社であっても、リースバック契約に関して実績がある会社ならば、なお安心できるでしょう。

東京都の人気エリア

東京都の中では、中野駅、荻窪駅、吉祥寺駅、池袋駅、調布駅の順に人気があるエリアのようです。家賃相場としては、おおよそ8万円前後が相場のようです。

また、エリア別で言うと、世田谷区、港区、渋谷区、新宿区、目黒区の順で人気の高いエリアです。

1Rに限定した東京23区の家賃相場は、千代田区が10.3万円、中央区が9.6万円、港区が10.9万円、新宿区が7.9万円、文京区が8.0万円、台東区が8.1万円、墨田区が7.9万円、江東区が8.1万円、品川区が8.0万円、目黒区が8.7万円、大田区が7.1万円、世田谷区が7.1万円、渋谷区が9.5万円、中野区が6.9万円、杉並区が6.6万円、豊島区が7.1万円、北区が6.7万円、荒川区が7.0万円、板橋区が6.5万円、練馬区が6.4万円、足立区が6.5万円、葛飾区が5.6万円、江戸川区が5.9万円となっています。リースバック契約時には、こうした家賃相場の情報を把握しておきましょう。

東京都の基本情報

最後に、東京都の基本情報や特徴、魅力点などを紹介します。

基本情報

東京都は日本の首都で、世界でも有数の大都市です。日本のほとんど中央、太平洋に面した場所に位置しています。アクセスは非常に良好で、国際線が乗り入れする羽田空港があり、日本国内だけではなく、海外からのアクセスも良好です。東京は、季節の移り変わりを明確に感じ取れる都市です。春は温暖で過ごしやすい日が多く、服装は1枚で過ごせる日が多いでしょう。夏は気温が上がり湿度も上昇します。東京都の室内はエアコンが効いた施設が多く、中には肌寒く感じる人もいるでしょう。秋から冬にかけては気温が下がり、乾燥する日が続きます。

日本の首都であることから、行政機関や金融機関、大企業が集中し、流通面、教育面、文化面など、どの分野においても日本の中枢をなしています。東京都は周辺の7県で東京首都圏を形成しています。とくに東京圏である東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県の総人口は3500万人を超え、これは日本の人口の約30％という計算になります。東京都市圏は世界最大級の人口を有する国際的な大都市圏です。

人口に関しては、2023年7月現在で14百万人を超えており、日本の都道府県の中で最も人口が多いことになり、日本の人口の11％を占めていることになります。人口密度も日本一で、6,424人/km²となっています。先述した東京都市圏の人口は、ポーランドやモロッコの総人口に匹敵する数です。

「世界の都市総合ランキング」では、ロンドン、ニューヨークに次ぐ世界3位と評価されました。「世界で最も住みやすい都市」のランキングでは、世界で第7位、アジアでは2位にランクインしています。2020年の世界都市ランキングではニューヨーク、ロンドン、パリに次ぐ世界4位の都市であると評価されました。このように、さまざまなランキングや評価基準において世界上位のレベル感であり、世界屈指の大都市であると言えます。

魅力

都会だけではない

東京都はもちろん大都市のイメージがあると思いますが、自然（緑）が多いという特徴もあります。上野恩賜公園や日比谷公園、代々木公園など大きな公園が多く、敷地内には都市と自然が調和した多くの植物を見られます。都会でありながらも自然の雰囲気を味わえる点は、ほかの世界の大都市にはない魅力の一つだと言えます。

治安がいい

日本は国際的に治安がいい国だと言われています。東京でも同じ特徴があり、多くの人で賑わっている都心でもごみが落ちていたり、スラム街が広がっていたりすることはほとんどありません。夜ひとりで何気なく出歩ける点も治安がいいという裏付けになるでしょう。

交通の便

東京都は、電車、地下鉄、バスなどの公共交通機関が非常に発達しています。新宿や渋谷などの都心へのアクセスが良好なのはもちろんのこと、緑豊かな公園も公共交通機関で簡単にアクセスできます。発着数が非常に多く、待ち時間が多くない点も魅力点です。しかし、朝の通勤時間や夕方の帰宅時間には満員電車になることがあるため、地方や外国から来た人は戸惑うこともあるかもしれません。