2023.10.18

岩手県でリースバック不動産物件を購入すべき?!

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北海道

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岩手県でリースバック物件を購入すべき理由をご紹介します。リースバック物件投資はメリットが多い点が特徴です。この記事を読むことで、リースバック物件とは何かを知ることができ、なぜ岩手県がオススメなのかという理由も知ることができます。

不動産投資におけるリースバックとは?

リースバックとは、自身が所有している資産(不動産等)を買い手に売却することで、一括で資金を得ることができる手法です。もちろん毎月の利用料としてリース料が発生することになるのですが、資産の所有権が買い手に移り渡っただけですので、不動産を売却した場合はそのまま住み続けることも可能です。住み続けられる期限があることが多いので、注意が必要ではあります。不動産のリースバックとは、自己所有の物件から賃貸に変更するようなイメージを抱いてもらうと良いかもしれません。

このように、不動産リースバックに関しては売り手にメリットがあることが多いです。一方、実は買い手にもメリットがありリースバック物件にて不動産投資を行う方が徐々に増加中です。

リースバック物件購入までの流れ

ここでは、運営会社にてリースバック物件取引を行った際の一般的な流れを、売り手視点で解説したいと思います。

① ご相談・仮査定

最初のステップとして、リースバック運営会社に問い合わせします。一般的に、所有物件の状況や売却希望価格・希望家賃などの条件確認が実施されます。相談して問題がなければ、仮査定の申込が可能です。なお仮査定の際に、固定資産税額や管理費や共益費など(マンションの場合)が確認されるので、問い合わせの際には事前に正しく把握しておくと良いでしょう。

② 仮査定(売却価格・家賃)の提示

仮査定が完了すると、大まかな売却価格や家賃が提示されます。ここで、希望条件とのすり合わせを行います。現地物件を確認しない机上査定のため、提示内容はあくまでも目安であることに注意しましょう。後で行われる現地調査で、仮査定ではわからなかった事柄が判明した場合は、本査定の際に売却価格や家賃に変更が生じる可能性もあります。

③ 物件の調査及び査定

建築士などの専門家が物件を訪問する形で、詳細な調査と査定が行われます。具体的には物件の状況確認や図面との照合をはじめ、境界線の確認などが実施されます。現地調査をもとに本査定が行われ、最終的な売却価格や家賃が確定されます。

④ 契約条件(売却価格・家賃)の提示

運営会社から本審査の結果が通知されます。契約条件(売却価格や家賃など)が提示されるので、内容を確認して契約するか否かを判断しましょう。

⑤ 契約

契約条件に同意する場合は契約手続きが行われます。契約の意思を伝えた後に、必要書類の確認・契約日の日程調整が行われます。ここで締結される契約は、一般的に売買契約と賃貸借契約ですが、物件の買戻しのための売買予約契約を締結する会社もあります。

⑥ 売買成立・賃貸開始

売買代金の支払いが完了した時点で売買が成立し、物件の所有権が運営会社に移転します。同時に賃貸借契約も成立するため、ここを起点として自宅の賃貸が開始されます。

以上のような流れとなっています。机上調査の後に現地調査も行われる点がポイントです。会社が仲介に入って個人に売却することもあるので、リースバック物件購入に際しては上記の流れを熟知しておくようにしましょう。

3. リースバック物件購入のメリット・デメリット

こちらではリースバック物件(不動産)を購入した場合のメリットを2つ、デメリットを2つご紹介します。

買い手のメリット

① 空室リスクの回避可能

リースバック物件を購入することで、不動産投資において最も避けたいリスクとも言える、空室リスクを回避できます。空室が続くと、毎月確保できる予定だった家賃の収益はもちろん失うことになりますし、やむなく家賃を下げる必要が生じることもあります。入居者へおアピールとして、改修やリフォームで追加費用が発生する場合もあります。一方リースバックは、ある一定期間に限るのですが物件の持ち主は引っ越すことなく、そのまま住み続けることが可能という特徴があります。

そのため買い手(不動産オーナー)からしても、初期段階で入居者が途絶える心配を軽減でき、一時的な追加経費などを抑えることができます。リースバック物件にて売り手が住み続けることができる期間は、一般的に2年程度であることが多いので、初期リスクを抑えられる点は非常に大きなメリットなのではないでしょうか。

② 売却利益を短期間で出しやすい

リースバック物件は、最初に購入する段階で相場より安く購入することが可能です。そのため元の売主が数年(2年程度)住み続けた後に、売り出し価格を下げて売却したとしても、利益を確保しやすくなります。さらにリースバックの特徴の一つとして、物件の売り主が買い戻しを希望するケースもあり、基本的には前述の契約までのステップでご紹介したように、契約締結の際に買い戻しを許可する旨も含まれるので対応する必要が生じます。一定期間毎月の家賃収入を得たのちに買い戻し依頼がくるケースが多いので、短期間での売却利益にも期待できます。

一方で、リースバック物件の購入にはデメリットもあります。

買い手のデメリット

① 売り主に貸すことになる

初期段階に限るのですが、入居者を審査などで自ら選ぶことはできず、売り手が数年は住み続けることになります。

② 売り主から買い戻し依頼がくる場合がある

売り主が短期間で買い戻しを要求してきた際には、長期的な投資を諦める必要が生じます。長期的な資産運用を目的として不動産投資を行いたい場合には、リースバック物件ではなく通常の不動産投資を行った方が良いかもしれません。

以上のように不動産投資としてリースバック物件を購入する際は、主に資金面確保などの面でメリットが数点あります。一方で、リースバック物件ならではのデメリットもありますので、注意するようにしましょう。

岩手県でリースバック物件購入がオススメの理由

リースバック物件を購入し不動産投資を行うメリットをご紹介しましたが、物件購入に際して選ぶ地域も重要な鍵になってきます。ここでは、岩手県でリース物件を購入すべき理由をご紹介したいと思います。

豊かな観光業

岩手県は、スキーなどのウインタースポーツを主として観光業が盛んに行われています。とくに現在はコロナが明けたこともあり、徐々に回復を見せています。今後は国内に限らずインバウンドも増加していくと思いますので、観光業は大変オススメです。

観光業が盛んなエリアでは宿泊施設などのニーズが非常に高いため、リースバック物件にて相場よりも安い価格で物件を所有し、宿泊施設として事業を営むことで、収益のある良い事業ができるかもしれません。

高齢化が進む街

内閣府が公式HPに掲載している『令和4年版高齢社会白書(全体版)』では、岩手県の高齢化率は2021年時点で、34.2%であることを発表しています。さらに、2045年には高齢化率は43.2%まで上昇することが予想されています。全国的にも高齢化率は高いエリアとなっており、2人に1人が高齢者で構成される街になろうとしています。

そして、高齢者の貧困が進んでいるのも現状です。仕事も若い時ほど活発にできず、持病治療費や入院費、施設入居費が嵩み、また配偶者にも同内容の費用が生じてくる可能性が高いので、収入が限られる中で案外出費が多かったりします。

そのためこれまで資産として所有していた自宅をリースバックして、一時的に資金を得るという選択をする高齢者が増加しています。

突発的な出費に対応するために、引っ越しを行うことなく物件を売却するという方法は、経済的な課題を抱える方にとっては非常に良い選択肢かもしれません。

以上のように、岩手県の観光業での回復が期待できる点と、全国的に見ても今後高齢化がさらに進んでいくという点を背景として、リースバック物件購入がオススメと言えます。岩手の経済的課題を抱えている高齢者を救うという、地域・社会貢献にも繋がるかもしれませんね。

まとめ

以上、岩手県でリースバック物件を購入し不動産投資を行うべき理由をご紹介しました。岩手県は、スキーなどを目的にとくに冬に観光客が増大するエリアです。宿泊施設は観光においても重要な鍵になってくるので、今後宿泊業などで起業を考えている方は、岩手県で購入するのがオススメです。

また、高齢化が全国的に見ても今後加速していく街であるという特徴がありました。前述したようにライフステージの変化により出費が増加する可能性があり、孫の教育資金や結婚資金など、親族のお祝いなどで、手元に資金が必要になるケースが増加します。

この観点から、リースバックにて資金を確保したい高齢者が増加すると予想できます。リースバック物件は売り手が数年は住み続けることができ、生活していく中でやはり家を売却したくないと思った際には買い戻しもできます。このような背景から、自宅に愛着がある高齢の方にもオススメなため、リースバック物件の購入は需要があるでしょう。

リースバック物件は相場よりも安く購入できるという買い手のメリットもあるので、ぜひ岩手県内にてリースバック物件購入を検討されることをオススメします。

また、安く物件を購入できると言っても、もちろんまとまった購入資金は必要になるため銀行からの融資も視野に入れてみましょう。

金融機関からの与信を最大限に活用し、より大きな額を融資するためには、属性(信用情報・勤続年数・年収など)をより良いものにしておく必要があるので、日頃から信用情報に傷が付かないように正しい金融取引を行い、また自身の社会における属性を引き上げていくようにしましょう。

以上、岩手県でリースバック物件を購入すべき理由をご説明させていただきました。

ぜひ購入を検討されてはいかがでしょうか。最後までお読みいただきありがとうございました。

参考サイト

① リースバック取引の流れ

https://www.sbi-efinance.co.jp/contents/pay_attention_to_the_period_of_leaseback/

② 高齢者人口

https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2022/html/zenbun/s1_1_4.html

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