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2023.10.18

マンションの売却価格高騰中！今のうちに山梨県でリースバックしておくべき！

リースバックの仕組み

リースバックとは

リースバックとは、自分が保有している住宅を売却した後に家賃を支払いながら住み続ける不動産取引方法です。

リースバックの仕組みとしては、まず不動産会社やリースバック業者に家を売却し、売却代金を受け取ります。住宅ローンが残っている場合には、受け取った代金で住宅ローンを完済させます。その後は、売却した業者と賃貸借契約を交わし、毎月家賃を支払い、定められた期間住み続けるようになります。

基本的に、定める期間としては2〜3年の場合が多いようです。定期借家契約で、決められた期間賃貸契約を交わすようになります。通常、家を借りる場合には賃貸期間が定まっていてもあとから契約期間を更新できることが多いですが、定期借家契約の場合だと原則として契約更新されません。そのため、売却後も同じ家に住み続けられるとはいえ、契約によっては数年で退去する可能性があります。

価格帯

リースバック契約時の売却価格は、家賃相場の「7〜8割」程度だと言われています。これには、リースバック特有の「買戻し特約を付けているから」「家賃滞納のリスクがあるから」というような背景があります。こうしたリスクを抱えているが故、相場よりも安い売却価格で売却しなければならないのです。

また、売却後に支払うようになる1ヶ月の家賃は「買取価格の7〜13％」程度だと言われています。

買戻し特約

先述した買戻し特約とは、不動産相客後に一定期間内であれば売却代金等を買主に返金することで、不動産を買い戻せるという「売買契約の解除を留保する」ことです。買戻しのための代金は、「売却代金+契約費用を加えた額」を超えてはいけません。買戻し可能な期間は○○年というような成約も多いため、実際は制約が少ない再売買の予約が利用されています。この際売買の予約は、買戻しできる期間、金額をあらかじめ売主と買主の間で定めておき、リースバックの契約書にその内容を含めておくことが基本です。

リースバックを検討している人の中には、長年住んでいた家に愛着があり、完全撤去することに抵抗ある人が多いでしょう。そうした人は、この買戻し特約を付けてリースバック契約を交わすことをオススメします。

リースバックのメリット

すぐに手元に現金が入る

リースバックの最大のメリットは、現金が手元にすぐ入る点にあるでしょう。通常の不動産売却の場合、買い手が見つからず、すぐに手元に現金が入るとは限りません。加えて、どのくらいの期間買い手がつかないかすらも分かりません。複雑な手続きや引っ越し費用がかかり、諸経費も必要になります。しかし、リースバックの場合であれば、不動産会社に直接買い取ってもらうことが大半であるため、即座に現金が手に入ります。早いところだと、売却後一週間以内に手元に入ることもあるようです。そのため、すぐに手元に現金が欲しい人にとっては、通常の売却よりもリースバックのほうがメリットがあると言えます。

売却後も住み続けられる

売却後も同じ家に住み続けられるという点もメリットの一つです。基本的に、リースバック契約を交わす際、売却する際に同時に定期借家契約を交わすため、売主から瞬時に買主へと変わり、そのまま住める権利を持つのです。引っ越しする必要がないため、子どもと暮らしているファミリー世帯や、二世帯で暮らしている多世帯住居の人などは、子供の転校や祖父母の引っ越しにかかる負担が軽減されるどころかその必要がないため、大きなメリットだと言えます。

周りに知られない

リースバックの場合、所有者と不動産会社・リースバック業者との間のみで取引が行われるため、周りの人に知られることは基本的にありません。周囲に知られることなく住宅売却が可能になるのです。通常の売却活動であれば、広告を出したり、物件情報をHPに掲載したりするため周囲に売却予定があると知られてしまうこともあるでしょう。転勤など仕方ない理由での売却であればいいかもしれませんが、ネガティブな理由での売却であれば周囲に知られたくないという人もいるでしょう。その点、リースバックであれば生活環境は変わらないため、大きなメリットとして数えられます。

山梨県内でリースバックを利用している人の特徴3選！

高齢者の遺産整理のため

高齢者の両親を持つ人がリースバックを利用することがあります。

不動産は現金とは異なり、単純分割できないため遺産相続の際に苦労することがあります。家族（両親）がなくなった後に遺産相続の問題で、身内で揉めごとが起こることも想定されます。そうした時にリースバックを利用すれば、今の住宅の価値がそのまま現金化され手元に入り、かつ引っ越しの負担もないため、非常に便利です。

離婚した人

離婚により住宅ローンの支払いが困難になった際に、リースバックは有効な策です。もちろん、売却代金と手持ち資金でリースバック後に住宅ローンを完済することが条件とはなりますが、リースバック後もある程度の期間同じ家に住み続けられます。その後買戻し特約を交わしておけば、数年後に買い戻すこともできます。ただし、買い戻す際には売却時の1.1倍から1.3倍程度高い金額の金額が必要となります。

事業資金を確保したいと考えている人

他の資金調達方法とは異なり、リースバックにより得た資金は用途の制限はありません。銀行からの融資が難しく事業資金に頭を悩ませている人には、リースバックという資金調達方法をオススメします。とくに山梨県ではさまざまな起業支援制度が整っているため、そうした制度と併用しながらリースバックも検討するといいのではないでしょうか。

山梨県の不動産売却相場

山梨県では、マンションの売却価格が近年上昇しています。今年のデータで言うと、前半期の売却価格相場は1,256万円だったのに対して、今半期は1,309万円というように、53万円増加しています。不動産売却価格の相場は上昇しているため、マンションの購入ニーズが高まっていると言い換えられます。そのため、リースバックを検討するのであれば、今がいいのではないでしょうか。

山梨県の特徴

山梨県の概要

山梨県は、中部地方に位置する都道府県で、県庁所在地は甲府市になります。首都圏整備法における首都圏の一角として栄えています。古くから、周辺地域となる東京都、神奈川県、長野県、静岡県との交流が盛んでした。南には日本一の標高の富士山、西には赤石山脈、北には八ヶ岳、東には奥秩父山地などの山地に囲まれている内陸県です。山梨県の面積こそ4,465.27km²で全国32位でありますが、8割が山で占められているため、可住地面積は全国で45位となり、一つの地域に密集して人は住んでいます。

山梨県は、甲府盆地を中心として広がる国中地方、富士北麓エリアを含んだ郡内地方の二つに分かれています。国中地方は、中北地域、峡東地域、峡南地域の三つに分けられます。

山梨県は内陸県で高い山地に囲まれているということもあり、豊かな自然とそれらからもたらされる農産物が有名なエリアです。山梨県の特産物、主に果物や野菜は「山梨ブランド」として国内外から認知されています。近年では、野生の二ホンジカが山梨県の農産物や森林に大きなダメージを与えており、甚大な被害が観測されました。そこで、捕獲した二ホンジカを「ジビエ」として利用する高品質で安全な山梨ジビエが新たな山梨のブランドとして加わりました。

産業

山梨県の総生産額は3兆5,660億円です。産業構造としては、製造業などの第二次産業の割合が高く、とくに山梨県の忍野村では、数値制御ロボットの出荷額が2,575億円で日本一の出荷額を誇っています。

農業に関しては、甲府盆地を中心に盛んになっています。品種別には、ぶどうやももなどの果樹栽培、トマトやナス、きゅうりなどの野菜類、牛肉や豚肉などの畜産物が生産されています。内陸県ではありますが、ニジマスやヤマメなどの養殖も行われています。

第二次産業は、精密機械産業や食品加工業が盛んに取り組まれています。前者の精密機械産業に関しては、中央自動車道による交通の便の良さが工場の立地に選ばれる理由となり、戦後から日本を代表するようなメーカーが工場を建ててきました。後者の食品加工業に関しては、県内で果物の生産量が多いことが背景にあります。これらを加工して販売するためのメーカーが多く工場を建設したり、東京の大手企業が工場移転したりするケースが多く見られます。

第三次産業に関しては、首都圏や中京圏に近い利便性を活用したり、富士山周辺の観光業を活発化させたりしています。山梨県で最も就業人口が多いのはこの第三次産業です。

子育て

山梨県では、豊かな自然が広がっていることにより子供をのびのび育てられます。東京などの首都圏と比較すると待機児童数は圧倒的に少なく、子育てしやすい環境にあると言えます。山梨県内の保育園や幼稚園は、自然の中でのびのび育てることをテーマにしていたり、音楽に力を入れていたりするなど、さまざまな特徴があることも魅力の一つです。山梨県内の各自治体が発行している子育てガイドブックを参考にして、子育てに励んでください。

転職市場

山梨県には、東京が本社にある工場や事業所が多く立地しています。東京の大手半導体関連メーカーが複数存在し、それらは山梨県内の市場を牽引しています。業種問わず、マネジメントや事業企画などへの経験者ニーズがあります。2023年6月時点での有効求人倍率は1.27倍で、求人は人手に対して比較的潤っていると言えるでしょう。