2023.10.18
東北
2023.10.18
不動産に関する
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まずリースとは、ユーザーが選定したモノをリース会社が購入し、賃借する契約を指します。単なるモノの貸し借りのように思えますが、実際は会計上のメリットなどを目的としているので、例えばリース会社は金融業界として位置付けられています。個人がリースという金融の仕組みを利用する機会はあまり多くなく、より馴染みがあるのはレンタルでしょうか。ただ前述したように主に会計上では、自己資金や銀行の借入枠を温存できるというメリットがあるので、企業は設備などを導入する際にリースで導入することも多いです。
そしてリースバックとは「バック」という文字が付きますので、通常のリース取引の逆のようなイメージを持ってもらうと良いです。「セール・アンド・リースバック」と言われることもあり、現在所有している物件や不動産を買い主に売却し、そこからリース取引を行う形態を指します。
一般的に、不動産のリースバックが代表的ですが、最近ではスマホもリースバックが行われているようです。自分が持っているスマホをリースバックすることで、スマホの価値が査定され入金されます。スマホは自分のモノでは無くなるのですが、実際にモノを譲渡することはなく所有権を譲渡するだけですので、引き続き使用することができます。
ただ、スマホの場合は、毎月のリース物件（スマホ）使用料として、リース料の支払いが毎月生じるということになります。スマホの所有権が自分の場合、スマホ本体の料金を完済した後に売却して売却益を得ることもできますが、リースバックしている場合の所有権は、買い手（リース会社）に渡ってしまっているので、売却するというような選択肢が不可能になります。さらに毎月のリース料には金利や手数料などが上乗せされるケースが多いため、通常よりも高い金額で毎月の支払いが発生するという点を理解しておくことが重要です。リースバックにより、ある程度まとまったお金を得られる一方で、所有権を譲渡したうえで毎月の支払いは発生するので、短期的なキャッシュフロー改善策としては魅力的であることを覚えておくと良いでしょう。
以上のように、リースバックは売り手に経済的なメリットがあることが多いのですが、実はリースバック物件を買い取る買い手にもメリットがあります。
上記では、スマホのリースバックを例としてご紹介しましたが、実際に不動産のリースバックにおける買い手のメリットとデメリットをご紹介します。
こちらではリースバック物件（不動産）を購入した場合のメリットを２つ、デメリットを２つご紹介します。
不動産投資において最も避けたいリスクは、空室リスクと言えます。空室が続くと家賃をやむなく下げる必要が生じてしまったり、そもそも入居者が見つからない場合、改修やリフォームで追加費用が発生する場合もあります。一方リースバックは、前述の売り手側のメリットでもご紹介したように、ある一定期間に限るのですが物件の持ち主は引っ越すことなく、そのまま住み続けることが可能という点がありました。
そのため、買い手（不動産オーナー）からしても入居者が途絶える心配を軽減でき、追加経費などを抑えることができます。リースバック物件にて売り手が住み続けることができる期間は、一般的に2年程度であることが多いです。その後はもちろん空室リスクへの対策を講じる必要が生じてきますが、まず最初の数年で毎月の家賃収入があるという確証は、リースバック物件を購入する際に背中を押してくれる大きな決め手にもなるのではないでしょうか。
リースバック物件は、最初に購入する段階で相場より安く購入することが可能です。元の売主が数年住み続けた後に、売り出し価格を下げて売却したとしても、利益を確保しやすくなります。さらにリースバックの特徴の一つとして、物件の売り主が買い戻しを希望するケースもあり、基本的には契約締結の際に買い戻しを許可する旨も含まれるので、対応する必要が生じます。そのため売却することにはなるのですが、一定期間毎月の家賃収入を得たのちに買い戻し依頼がくるケースが多いので、短期間での売却利益にも期待できそうです。
前述のようにリースバック物件には、基本的には売り主が数年入居を継続するため、貸し主が入居者を自由に選ぶことは不可能です。もちろん人にもよりますが、通常の不動産売買とは異なる部分が多いため、トラブル回避のためにも対応には気を付ける必要があります。
前述のように、基本的には売り主により買い戻しに応じる必要があります。売り主が短期間で買い戻しを要求してきた際には、長期的な投資を諦める必要が生じます。長期的な資産運用を目的として不動産投資を行いたい場合には、リースバック物件は向いていないかもしれません。
以上のように不動産投資としてリースバック物件を購入する際は、主に資金面や利回り面でメリットが数点あります。一方で、リースバック物件ならではのデメリットもありますので、注意するようにしましょう。
リースバック物件を購入し不動産投資を行うメリットをご紹介しましたが、物件購入に際して選ぶ地域も重要な鍵になってきます。ここでは、青森県でリース物件を購入すべき理由をご紹介したいと思います。
内閣府が公式HPに掲載している『令和4年版高齢社会白書（全体版）』では、青森県の高齢化率は2021年時点で、34.3%であることを発表しています。さらに、2045年には高齢化率は46.8%まで上昇することが予想されています。全国的にも高齢化率は高いエリアとなっており、2人に1人が高齢者で構成される街になろうとしています。
現在日本は「貯蓄から投資へ」という総理のスローガンをもとに、老後のために資金を備えようという動きが活発になってきています。また将来的に年金も減少すると言われており、老後資金を確保する必要性がこれまで以上に高まってきています。このような社会の動きがある中で、現在すでにご高齢の方の中でも生活資金に困っている方が意外と多いというのが現実です。仕事も若い時ほど活発にできず、持病治療費や入院費が嵩み、また配偶者にも同内容の費用が生じてくる可能性が高いので、収入が限られる中で案外出費が多かったりします。
そのため、資産として所有していた自宅をリースバックして、一時的に資金を得るという選択をする高齢者が増加しています。例えば夫婦のどちらかが入院することになったり、施設に入居することになったりした場合には、リースバックにて一時的に資金を得てキャッシュフローを改善していくような策は、現実的に考えても良い対策に思えます。
さらに、相続の面でもメリットがあります。不動産を複数人に相続するとなった場合、分割が難しく揉める可能性があります。しかし、リースバックにて金銭に変えておくことで、1円単位で相続分割が可能になります。注意点として、相続税評価額は不動産より現金の方が高くなってしまうため、相続税が課税される資産家の方は、リースバックは税金面では逆効果となることに留意してください。
以上のように、青森県は全国的に見ても今後高齢化がさらに進んでいく街です。そのため高齢者の資金問題解決法の一つとして、リースバック物件の売却ニーズが高まることが予想されます。また相続の面でも、リースバックが解決策になる事例もありました。
売り出し物件が多いと、より良い条件の物件を選択することができます。
一時的な解決策にはなるかもしれませんが、資金繰りに困っている高齢者の売り手からしても買い手が現れることは非常に有難い話だと思いますので、互いに助け合う気持ちの良い取引が実現するのではないでしょうか。
以上、青森県でリースバック物件を購入し不動産投資を行うべき理由をご紹介しました。青森県は、高齢化が全国的に見ても今後加速していく街であるという特徴がありました。高齢と言われる年代になると、前述したようにライフステージの変化により出費が増加する可能性もあります。または孫の教育資金や結婚資金など、家族のライフステージにおけるお祝いなどで、手元に資金が必要になるケースも往々にしてあるでしょう。
この観点から、リースバックにて資金を確保したい高齢者が増加すると予想できます。リースバック物件は売り手が数年は住み続けられ、やはり家を売却したくないと思った際には買い戻しもできるので、自宅に愛着がある高齢の方にもオススメです。
リースバック物件は相場よりも安く購入できるという買い手のメリットもあるので、ぜひ青森県内にてリースバック物件購入を検討されることをオススメします。
また、安く物件を購入できると言っても、もちろんまとまった購入資金は必要になるため銀行からの融資も視野に入れてみましょう。
金融機関からの与信を最大限に活用するためには、属性（信用情報・勤続年数・年収など）をより良いものにしておく必要があるので、日頃から信用情報に傷が付かないように正しい金融取引を行い、また自身の社会における属性を引き上げていくようにしましょう。
以上、青森県でリースバック物件を購入すべき理由をご説明させていただきました。
ぜひ購入を検討されてはいかがでしょうか。最後までお読みいただきありがとうございました。
参考サイト
① スマホ リースバック
② 内閣府データ
https://www8.cao.go.jp/kourei/whitepaper/w-2022/html/zenbun/s1_1_4.html
③ 高齢者のリースバック
https://www.starmica.co.jp/sell/urilabo/leaseback/leaseback-elderly-persons/
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